逾期交房持續性違約金訴訟時效爭議問題研究

摘 要：律師實務中，因房屋買賣所引發的糾紛呈現上升趨勢。房屋買賣是關系國計民生的大事，開發商在簽訂合同后逾期交房現象大量存在，一般購房合同中均約定逾期交房后應當每日按比例計算違約金，部分買受人在經過較長一段時間后向人民法院起訴，卻被告知違約金訴訟超過訴訟時效。關于此類持續性違約金的訴訟時效起算點問題，理論與司法實踐均存在爭議。繼續性債權有其特殊性.本文從訴訟時效的立法本意和實踐爭議出發，探索持續性違約金訴訟時效問題，追尋司法統一，在買賣雙方尋找利益平衡。

關鍵詞：訴訟時效；持續性違約；交房；支付違約金；起算點

一、逾期交房持續性違約金適用訴訟時效問題

《民法通則》第一百三十五條規定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規定的除外。第一百三十七條規定，訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。訴訟時效的起算以權利人知道或者應當知道“權利受到侵害”作為標準，權利產生和屆滿清償期構成權利侵害。訴訟時效屆滿即權利人在法律上能夠行使權利，而在該期間內持續地不行使。

逾期交房后支付違約金問題屬于債權請求權，適用訴訟時效問題已經達成共識。逾期不交付房屋為一個持續狀態，違約金按日累計，違約金債務隨著時間不斷增加，稱為一種持續性（繼續性）債務，此時違約金訴訟時效何時起算？它是一個整體債務還是多個可分債務？它有無履行期限？為了更深入了解持續性違約金訴訟時效問題，應對違約金與訴訟時效制度的設計目進行分析。違約金與訴訟時效制度在違約方和守約方之間尋找平衡，既對違約方進行懲戒，亦對守約方進行限制，防止權利人怠于行使權利。

（一）逾期交房持續性違約金的目的

1.賠償守約方損失，懲戒違約方

違約金以彌補損害為目的，免除守約方對損害進行舉證，同時違約金是一種懲戒，對違約方的一種懲罰措施，強調誠信原則，合同必需遵守，違約方應當承擔不利后果。

2.按日累計計算，督促違約方

持續性違約金與一次性確定的違約金存在不同之處，當違約狀態持續時間越長，違約金累計數額越大。按日計算的違約金督促出賣人在明知違約的情況下，爭取盡快履行合同，盡量減少違約金損失。

（二）訴訟時效制度的目的

時效制度實質上是對權利人的一種限制，督促權利人及時主張權利，維持社會狀態穩定。超過訴訟時效意味著權利人在訴訟時效期間內不行使權利，其請求法院強制義務人履行義務的勝訴權喪失，訴訟時效對違約金訴訟有約束力。誠如史尚寬先生所言：時效制度之設，在于尊重久已繼承之事實狀態，即在于社會秩序之維護。

1.及時消除糾紛，維持社會穩定狀態

權利人長時間并未主張權利，會導致很多法律關系處于不確定狀態，社會秩序存在隨時被打亂的危險。相反，當權利人長期不行使權利，社會處于一種穩定和諧狀態，司法機關尊重現存秩序，維護社會平和。

2.保障交易安全，提高社會效益

權利人不及時主張權利，第三人基于權利人未及時行使權利，會產生信賴錯誤，導致交易行為處于無法預知的狀態，增加交易風險與成本。訴訟時效要求權利人及時尋求救濟，維護交易安全。

3.便于收集證據，降低社會成本

爭議的解決需要依靠證據，證據的保存有一定的時間限制，訴訟時效避免因時日久遠，舉證困難。時間越久，證據流失越嚴重，司法成本增加。

二、司法實踐中逾期交房持續性違約金訴訟時效不同起算點

逾期交房后，出賣人繼續履行合同，存在“交房”和“支付違約金”兩項義務，支付違約金訴訟時效從何時起算，現行法律規制欠明，實踐中存在較大爭議。

（一）以合同約定的交房日次日起算

合同約定具體交房日，出賣人在當日未實際交房，買受人即明知其權利受到侵害，訴訟時效從次日開始起算，兩年內買受人主張交房和要求違約金，可以獲得支持；若買受人兩年內怠于行使權力，即超過訴訟時效。該觀點認為合同約定交房日未交房，次日產生違約金，兩年后超過訴訟時效。

若簡單地整體適用兩年的訴訟時效，作為買方必然將喪失違約金請求勝訴權，這就可能導致出賣人不履行交房義務只要超過兩年就不再需要承擔違約金賠償責任的結果發生。一旦出賣人的交房義務沒有了違約金的約束，對于買受人來說很可能面臨著無法獲得房屋和違約金的雙重風險，這對于買方明顯是不公平的。

（二）以實際交房日次日起算

合同約定交房日，出賣人未實際交房，買受人對出賣人的違約是明知的，但對出賣人逾期交房時是否會支付違約金則未可知。買受人明知自己享有要求出賣人（逾期）交房同時支付逾期違約金的權利，實際交房時買受人明知出賣人不支付違約金是知道權利被侵害，訴訟時效從次日開始起算，兩年內不行使權利，即超過訴訟時效。該觀點的結果是徹底支持買受人，與持續性侵權類似，違約行為持續，訴訟時效未起算。

（三）以起訴前倒推兩年計算

按日計算的違約金，違約一日產生一日的違約金，分別適用兩年訴訟時效制度，故起訴前倒推兩年時間并未超過訴訟時效，違約金一直支付至實際交房日。這一做法可以促使債權人盡快行使權利，亦可在保障違約方的時效利益。該觀點缺乏法律依據，允許債權人對起訴日期自由選擇。

（四）以出賣人具備交房條件計算

出賣人不履行合同義務存在兩種可能，一是實際具備交房條件而不交房，一是實際不具備交房條件而不交房。房屋已具備交付條件，買受人存在不積極履行權利的可能；另一種情況于買受人起訴之時，房屋始終未具備約定的交付條件。出賣人具備交房條件不交房時，買受人理應積極行使權利，訴訟時效開始計算。該觀點中是否實際具備交房條件的舉證責任應為出賣人。

（五）參照未確定履行期限的債務起算訴訟時效

房屋買賣合同，只是約定了違約金起算的時間，買受人可以在違約期內要求支付違約金，也可以等實際交房后要求支付違約金，實際交房日為違約金計算的最終截止日期，雙方未約定違約金履行期限，將持續性違約金視為未確定履行期限的債務存在一定的合理性。

三、產生逾期交房持續性違約金訴訟時效起算點爭議的原因

在逾期交房持續性違約金訴訟時效起算點問題上，存在以上諸多爭議，原因是多方面的。

（一）逾期交房違約金是否可以自由分割問題

逾期交房違約金是一個時間段產生的違約金，該違約金能否自由分割，亦存在爭議。

1.違約金可以自由分割

按日計算的違約金，每一日產生一日新的違約金，整個時間段的違約金由一個個“個別違約金”組成，權利人可以自由分割，分別適用訴訟時效，只要違約事實存在，離起訴日前兩年內的違約金未超過訴訟時效。

此時當事人主張權利并未發生其他債權訴訟時效中斷，因為每個債權是相互獨立，互不影響的。同時，按日確定履行期限，認定違約金為確定履行期限債務，每日違約金如未支付，則產生違約金利息問題，違背了交易習慣。

2.違約金不可自由分割

逾期交房的違約金，不能人為的以一定區間任意進行分割。如果把持續性債權僅作為一個債權整體來看待，那么訴訟時效就要從該債權整體中最先產生部分（或最后產生部分）債權受到侵害時就開始起算。按日計算的違約金是一個整體，不能隨意分割，按日累計只是違約金的一種計算方法而已，并非多個違約金的組合。違約金產生的第一日，違約事實已經出現，權利受到侵害，訴訟時效開始起算。

如果作為一個整體債權來處理，兩年后實際上已經屆清償期的債權權利僅僅是一天的違約金債權，起訴以后的違約金債權還沒有產生，更不用說受到侵害了，跟訴訟時效自“權利被侵害時”起算的原則相矛盾。

簡單地將持續性債權作為一個整體來計算訴訟時效不僅法律依據不足，而且從判決的公平性講也存在間題。如果僅僅簡單地整體適用兩年的訴訟時效，作為買方必然將喪失違約金請求勝訴權，這就可能導致出賣人不履行交房義務只要超過兩年就不再需要承擔違約金賠償責任的結果發生。一旦出賣人的交房義務沒有了履行的約束，對于買受人來說很可能面臨著因為約束的喪失而無法正常收房的風險。這對于買受人是不公平的。

（二）逾期交房持續性違約金的數額與履行期限問題

1.逾期交房持續性違約金與一時性違約金

一時性違約金中違約金的數據是固定不變的，而逾期交房違約金的數額是不固定的，開始計算時間是從違約日開始計算，如果未進行人為分割，截止計算時間為實際交房日期。一時性債權的訴訟時效應從履行期限屆滿之日起計算自無異議，逾期交房的持續性違約金是由一個時間段產生，到底是從這個時間段的那個點起算訴訟時效并無明確規定。

2.逾期交房違約金有無履行期限問題

有觀點認為，由于當事人明確約定了交付房屋的時間，因而，違約金債務就是有明確的履行期限的債務。

另一種觀點認為，約定履行期限的一時違約金的數額是固定的，如果也約定了履行期限，履行期限屆滿，訴訟時效開始起算。未約定履行期限的一時性違約金雖然違約金的數額明確，但未約定履行期限。逾期交房違約金，合同中僅約定了違約金的計算方法，并沒有約定違約金的支付期限，違約金數額是每日累計增加不固定，而且也未約定履行期限。合同并未約定當日違約必須當日結算違約金，也并未約定于實際交房時必須結算違約金。逾期交房持續性違約金是在簽訂合同時數額無法確定，履行期限更未明確。對于沒有約定期限的債務，債權人隨時都可主張，當債務人明確表示不履行時，才能認定債權人“知道或者應當知道權利受到侵害”，訴訟時效才可依法起算。

因為沒有明確約定“逾期交房違約金”的履行期限，不能得出逾期交房違約金的履行時間是“約定交房期滿次日”或“實際交付日”或者其他什么日期的認定。逾期交房違約金的履行期限不確定，不能依據合同簡單得出“逾期交房違約金”訴訟時效起算日期。

（三）逾期“交房”與“支付違約金”訴訟時效問題

逾期交房后，出賣人存在交房和支付違約金兩項義務，不動產買賣合同簽訂后，不動產并未交付和辦理產權變更登記。買受人所享有的不動產交付請求權屬于債權請求權，應當適用訴訟時效。此處的請求“交房”時并無辦辦理產權證，應受訴訟時效限制。當然如果已經交房，未辦理產權證，則屬于基于合同的合法占有，受物權法保護，于“交房”義務存在不同。

1.逾期交房與違約金同時起算訴訟時效

由于逾期交房這一主合同義務引起支付違約金從合同義務，且繼續交房和支付違約金同屬違約責任條款的內容，兩者應該同時起算訴訟時效。

違約方在逾期后主動繼續履行、守約方接受履行，在當事人各方沒有作出特別約定的情況下，這種同意履行理當包含“交房”的主義務和“承擔逾期交房違約金”的從義務。由于出賣方的逾期交房行為屬于“同意履行義務”的行為，根據法律規定和司法解釋，該行為導致訴訟時效的中斷，同意逾期交房時導致違約金訴訟時效中斷。在司法實踐中，部分判決僅支付繼續交房，卻認為違約金已過訴訟時效，存在不合理之處。

2.逾期交房與違約金分別起算訴訟時效

合同約定交房日期，出賣人未實際交房，買受人收房權利受到侵害，訴訟時效開始起算。未實際交房，逾期違約金從次日只是剛開始起算，此時出賣人并未明確表示拒絕支持違約金，請求支付違約金權利并未受到侵害，請求支付違約金訴訟時效并未起算。

逾期交付違約責任條款相對于合同其他條款具有獨立性。目前并沒有法律禁止逾期交房違約金的持續時間不得超過兩年，雙方合同也未約定違約時間不得超過兩年，而且持續性違約金的設計，讓買受人降低了交房時間的緊迫感，買受人認為既然合同已經約定違約金按日計算，即是雙方對違約持續狀態一定程度的認可，不用急于主張權利，只需依據合同計算違約金即可。

（四）違約時出賣人是否具備交房條件問題

訴訟時效制度主要是為了防止權利人怠于行使權利，為了防止違約金不當持久計算，同時要考慮出賣人是否具備交房條件。出賣人不交房存在兩種情況，一種是具備交房條件，不積極履行交房義務，一種是不具備交房條件而不能交房。

1.違約時具備交房條件

出賣人違約時，若具備交房條件，則買受人應積極行使權利，此時訴訟時效開始起算，當出賣人具備交房條件時，若買受人不積極行使收房義務，則出賣人有催告的義務，經催告后買受人無故不收房的，違約金終止計算，訴訟時效開始起算，能夠防止買受人怠于行使權利造成違約金的不當擴大。

2.逾期交房時不具備交房條件

房屋在約定的交付期限屆滿之時甚至起訴時不具備交付條件，此時從約定交付期限屆滿之時起算訴訟時效有失公平。在不動產未具備交付條件之前，出賣人違約時不具備交房條件，無論買受人如何催促，均無意義，如果以買受人怠于行使訴訟權利為由而適用訴訟時效的話，違背了訴訟時效制度的最初目的，此時訴訟時效并未起算。

（五）起訴時是否已經實際交房問題

1.起訴時已經實際交房

起訴時已經交房，交房日違約金計算的截止日期已經確定，起訴時若離實際交房兩年以上則超過訴訟時效，此種算法并無爭議。起訴時若離合同約定交房日期超過兩年，離實際交房日期不足兩年，此種算法訴時效問題存在爭議。若起訴時離合同約定交房日期不足兩年，則不超過訴訟時間，此種算法并無爭議。

2.起訴時未實際交房

起訴時未實際交房，違約行為一直持續中，若離合同約定交房時間在兩年內，則未超過訴訟時效，實務中并無爭議。若已經超過約定交房時間兩年，起訴時仍未實際交房，則訴訟時訴問題存在爭議。司法實務中存在以違約金過訴訟時效抗辯，對繼續交房則無異議，法院僅支持繼續交房，不支持違約金訴求。

四、逾期交房持續性違約金訴訟時效起算點爭議問題的解決思路

（一）針對不動產買賣合同權利制定特殊訴訟時效

目前法律法規并未對上述一系列問題作出明確規定，只有個別法院以會議紀要形式進行論述，且缺乏統一性。2017年10月1日施行的《民法總則》，已經將訴訟時效延長至三年，但并未區分普通民事權利與不動產買賣合同的訴訟時效區別，不動產買賣帶有“準物權”性質，現在普遍推行預售登記制度，網簽制度，能夠起到公示公告的作用，不會使公眾產生依賴錯誤。

不動產買賣合同雖然逾期履行，但是不動產存在時間較長、價值較大，與之相關的合同等證據資料保存完善，加之不動產買賣屬于大宗交易，各種政府審批及融資情況較為復雜，針對不動產買賣的權利應制定特殊時效，訴訟時效應在普通民事權利基礎上再適當延長。

（二）制定司法解釋確定持續性違約金訴訟時效起算點

目前法律未單獨考慮不動產特殊訴訟時效問題，為維護司法統一，最高人民法院應通過司法解釋盡快統一關于持續性違約金訴訟時效的處理意見。跟普通債權相比，按日累計違約金請求權存在特殊性。

現行法律與司法解釋未就持續性違約金請求權的訴訟時效起算問題單獨規定，導致司法實務對此存在截然不同的處理方法。對于按日累計違約金請求權訴訟時效起算點的問題，司法解釋應在普通訴訟時效的基礎上，確定訴訟時效的起算點，便于統一適用。

（三）審判實務盡量避免簡單適用訴訟時效問題

1.持續性違約金訴訟時效按未約定履行期限對待

逾期交房按日支付違約，無法預知最終的截止日期，更沒有約定履行期限，司法實務中應按未約定履行期限的債務對待更能保護買受人的權益。《合同法》第62條第4款“履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。”

違約金按日計算，是計算違約金數額的方式，并沒有何時結算的約定，按日累計違約金是未約定履行期限的債權。對其時效的處理也就取決于當事人的主張，如果債權人主張后的寬限期屆滿債務人仍未履行或者債務人明確拒絕履行債務則應認定為債權人的權利被侵害，起算訴訟時效。

對于未確定履行期限的債權，目前最高法院的司法解釋已采納債權人請求債務人履行義務的寬限期屆滿之日起計算的觀點。最高法院對未確定履行期債權訴訟時效期間的起算給予明確規定，為司法實踐提供了標準。據此，結合前面將“按日計算違約金”的約定理解為未定期債權的結論，在開發商履行交房義務之前，只要買房人未提出違約金主張，其訴訟或仲裁時效期間即無法起算，而只有當開發商履行交房義務之后，違約金債權才固定下來，雙方可就違約金履行期限問題進行協商，若此時開發商只同意實際交房但拒絕交付違約金，其訴訟或仲裁時效期間即可從交房之次日起算。

2.作出不利于提供格式條款一方的解釋

現在開發商為了維護自身利益，除了約定每日支付違約金外，還約定最高違約金不是超過總房款的一定比例。甚至為了盡快使訴訟時效到期，將合同約定的交房日期早于合同簽訂日期，以此來規避法律制裁。購房者相對于開發商屬于弱勢一方，購房合同屬于格式條款，由出賣人單方面提供，雙方存在爭議時，應作出有利于接受格式條款方解釋。

商品房買賣合同中關于違約金的約定并沒有與買房人充分協商，對這一格式條款的解釋，應當遵循合同法第四十一條的解釋原則。在商品房買賣合同中，將按日計算違約金認定為未定期債權符合格式條款解釋原則，對于時效期間起算不利于開發商一方，更好地保護買房人利益。

對按日累計違約金訴訟時效起算從寬解釋也會不損害公共利益。

（四）個案中合理解決違約金過高問題

在實踐中，因持續違約時間長，違約金累計數額較大，逾期交房戶數眾多，法院擔心同一樓盤大批訴訟產生或者與受制于大型開發商影響力，為了盡快平息糾紛，簡單適用違約金超過訴訟時效，支持違約方違約金訴訟時效抗辯。

不少法院對持續性違約金債權，自債權產生之日起超過兩年時間起訴的，參照采用了保護自起訴倒推兩年的做法，但對于權利人提出的要求保護起訴日后仍在持續的債權，直至債務實際履行之日的問題，卻仍存在爭議，實踐中基本未得到支持。對于起訴日后仍在持續的繼續性債權，仍應給予一定條件的支持。起訴日后仍在持續的債權，債權人享有的債權之請求權依然存在，其提出請求符合法律規定，法院即應給予支持。

但是由于某種原因債務人一直未履行債務，而使持續性債務持續擴大下去，最終導致其履行不能的結果，或者隨著時間推移累計違約金債務已過分高于債權人實際損失時，則對于債務人而言也有失公正。其實，法院判決時可以從公平原則出發，對于起訴日后仍在持續的債權做出一定的限制.比如對于給付金錢的持續性債權，可通過限定最高賠償比例或者額度來加以限制。總之，以不導致債務人履行不能并結合考慮債權的內容，以及債權人的實際損失等綜合因素做出一定的限制。這樣既兼顧到案件處理結果的公平性，也使權利人的請求得到合法合理的支持。

（五）行政主管部門加大宣傳違約金訴訟時效法律知識

逾期交房持續性違約金問題，連司法部門適用法律都存在諸多爭議，法律知識欠缺的購房者更是無所適從，住房行政部門應加大宣傳力度，明確規定購房合同需注明違約金訴訟時效問題，當買賣雙方發生糾紛時，積極協調引導，提供引起訴訟時效中斷的相關證明文件。

作為普通消費者，買房事關切身利益，雖然面對開發商沒有談判的余地，但不得不對購房合同的條款進行了解，對相關法律知識進行學習，掌握訴訟時效知識，積極行使個人合法權利，積極尋找訴訟時效中斷證據。

逾期交房違約從根本意義上來說，并不是一種徹底的違約，因為雙方約定，未按約定交房時，每日按比例計算違約金，此時雙方默認這種違約的持續狀態，此種違約金降低了買受人的時間緊迫感，買受人并不需要急于行使權利，因為違約金一直在持續增長中。倘若出賣人明確表示既不同意交房，也不同意支付違約金，買受人應在法律規定的訴訟時效內及時行使權利。

訴訟時效，其設立的初衷在于維護現有社會秩序，在債權人長期不行使權利的情況下，債務人可以拒絕履行義務，從而督促權利人行使權利、保護交易秩序穩定。訴訟時效限制了權利人所享有的正當權利，故應當謹慎適用。當兩種價值發生沖突時，如簡單地適用訴訟時效，則違約者無需承擔違約責任，會出現對違約行為的隱性鼓勵；如簡單不適用訴訟時效，則對怠于行使權利者缺乏懲戒，不利于市場交易和社會穩定。故對于持續性違約金訴訟時效起點的爭論，簡單處理都有失平衡，甚至造成司法不統一的局面。逾期交房持續性違約金有其特殊性，簡單依據現有法律制度無法解決，只能盡最大努力在違約方與守約方之間尋求價值平衡。

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作者簡介：

朱勇，法學碩士，講師，海南政法職業學院法學講師、兼職律師，研究方向：司法制度、律師實務。