上海“購租并舉”住房體系切中供給側(cè)改革要義

葛豐

《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》已于近日正式發(fā)布。該規(guī)劃明確提出，“到2020年基本形成符合市情、購租并舉的住房體系”。

這一新版本規(guī)劃具有非常突出的創(chuàng)新之處與示范意義，其中最重要的，是以往各地住房發(fā)展規(guī)劃往往對商品房供應(yīng)較為重視，對租賃市場發(fā)展的目標(biāo)設(shè)置則較為含糊，而《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》突破性地定量要求，“十三五”期間全部新增住房中的租賃住房要達(dá)到約70萬套，供應(yīng)量超過商品住房（約45萬套）與保障性住房（約55萬套），與“十二五”期間全部新增住房套數(shù)相比，占比亦高達(dá)七成左右。

這種切實推進(jìn)的“租購并舉”，是房地產(chǎn)領(lǐng)域推進(jìn)供給側(cè)改革的精準(zhǔn)著力點(diǎn)。此前中央之所以提出“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”戰(zhàn)略方針，在于準(zhǔn)確判斷到“四期疊加”大背景下，影響經(jīng)濟(jì)增長的主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為供給與需求不匹配、不協(xié)調(diào)與不平衡，因此當(dāng)在適度擴(kuò)大總需求的同時，以更大力度加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提高供給體系質(zhì)量和效率，使供給體系更適應(yīng)需求結(jié)構(gòu)的變化，使供給側(cè)和需求側(cè)得以合理匹配。

中央基于整體判斷而提出的戰(zhàn)略方針，同樣適用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。因為經(jīng)過連年高速（甚至超常規(guī)）發(fā)展后的中國房地產(chǎn)市場，已經(jīng)迥異于20年前起步之初時的情況。來自國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，2016年全國居民人均住房建筑面積已經(jīng)達(dá)到40.8平方米，按家庭居住面積來算，已經(jīng)高于英國、德國、荷蘭等大部分發(fā)達(dá)國家水平。

毋庸諱言，類似數(shù)據(jù)難免有一定程度“被平均”的“水分”在內(nèi)，但是這不妨礙得出結(jié)論，即總體來看，目前中國房地產(chǎn)市場的主要矛盾已經(jīng)不在于總量方面的供給不足，而是供給體系中的結(jié)構(gòu)配比出現(xiàn)了比較大的問題。

住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性問題主要存在于兩個方面，一方面是不同區(qū)域或城市類型的住房供應(yīng)與人口分布狀況及趨勢不匹配，另一方面就是全部住房供應(yīng)中租賃住房占比畸小，居民住房需求被迫過度集中在購買環(huán)節(jié)予以釋放。這兩方面問題相互強(qiáng)化后的結(jié)果，就是以一線城市為代表的部分地區(qū)房價/收入比一路飛漲到令人不安的地步，很多住房基本需求已幾乎不可能在商品房市場獲得滿足。

緩解這些城市的供需失衡，固然有必要適度增加用地供應(yīng)以增加下游住房總供給，但如果這種總供給增加仍然只在出售環(huán)節(jié)發(fā)力的話，那么其效果注定不會明顯，因為越是房價高企的地區(qū)，土地供應(yīng)的約束就越強(qiáng)，加上貨幣格局依然總體寬松，以及今時房價已經(jīng)處在非常高的基點(diǎn)之上，因此，對于在這些城市中尚未能滿足的那部分基本住房需求，應(yīng)當(dāng)并且只能假道租賃市場予以分流。而上海此次明確提出的“購租并舉”，再次用實例體現(xiàn)出其為全國改革探路的排頭兵作用。