海外置業：與中國樓市不一樣的投資思維

吳麗瑋

美國華盛頓州麥地那市一家房產中介公司的銷售人員帶著北京客戶韋宏斌觀看一處待售的房產

當中國房地產投資者將目光轉向海外時，那些來自國內樓市的經驗和判斷力都需要刷新后重新累積。海內海外，天壤之別。

去香港買保險為何火？

“這兩年內地人在香港買保險實在太火了。”香港康宏金融集團聯席董事陳思告訴本刊，“去年上半年香港保監會的數據，內地赴香港投保的保費高達301億港元。香港保險每年新增的客戶大多來自內地，內地人之所以選擇來香港買，除了逐漸看到香港保險的優勢以外，主要是因為人們希望合理配置全球資產的意識大大增強了，尤其是銀聯通道的關閉，更是把一些潛在需求大大刺激了起來。”

2016年10月28日下午，香港保險圈內部開始流傳：銀聯將在次日零時關閉香港保險業務消費通道。當晚香港幾家保險公司隨即延長了營業時間，大多從深圳趕來的內地投保人在保險公司門前排起了長隊。

與內地保險相比，香港在計算保費的時候預定利率比內地高，保費低、保額大、涵蓋的疾病種類多，除此之外，香港保險分紅更多，這是內地同類保險沒有的優勢。盡管買香港保險需要本人親自去香港購買，內地保險在保障范圍上正在逐漸縮小同香港的差距，而且從理賠的便利性上說，香港并不占優勢，但去香港買保險仍然成為很多內地人的選擇。“香港保險還有一個優勢，就是采用美元保單，單純從外匯投資的角度來說，買香港保險也是個很好的選擇。”陳思說。

中國買家吳珊珊（右）和美國伊利諾伊州當地房地產經紀人Lisa一起查看房地產清單

陳思的工作主要是為客戶進行全球資產配置，香港保險是這座金字塔中最基礎的一部分。“在我們看來，手中除了留有應急用的6～24個月的生活費用外，其他的資產首先應該放在安全保障類項目上，這其中最主要的就是購買保險，以前內地人買保險的意識不強，但補償性的重大疾病保險其實是一個杠桿極高的理財項目，孩子3歲以前投保，每年2000多美元的保費，繳25年，保額是30萬美元，保額是保費的5倍之多，非常劃算。”陳思告訴本刊，保障類投資應該占到家庭總投資的20%～60%。“只有在保險上把保額做足夠，才應該繼續去考慮穩健性和進取型的投資項目。但最近幾年國際流行的全球基金定投波浮性較大，所以目前最主流的進取型投資方式在以投資為目的的海外金融房地產領域。”

陳思今年32歲，從去年開始，她不斷涉足海外房地產市場，連續在倫敦和多倫多買了公寓進行投資。“我自己做這個，當然有很多機會可以去投資，但是前幾年我一直在把家庭資產配置的基礎打牢。”陳思是山西人，除了自己在香港和內地兩頭跑之外，家人全都在內地生活。前幾年，她在山西和離香港不遠的珠海分別投資了房產，又為還沒讀幼兒園的孩子請了一個國際互惠生，每年費用約10萬元，這個互惠生除了在日常生活中給孩子提供浸泡式英語的環境，也承擔了保姆的部分職責，另外她還要為自己的父母每年安排一次出國旅行，每年冬天，全家人還要赴港生活3個月，這也是每年一筆不小的固定支出。孩子出生后，她毫無例外地在香港投保，“我認為給孩子保重大疾病險足夠了，另一個是保險型的教育儲蓄”。從一開始的100萬美元的保額，追加到現在的300萬美元，她每年給孩子買保險的保費是2萬美元左右，另外教育儲蓄1萬美元。經過幾年的資金積累和安排，她覺得現在是有余力進行更高階投資的時候了。

提供海外置業專家服務的互聯網產品“及優”事業部總裁黃秋子

“普遍認為，加拿大和英國的金融房地產市場是全球最穩健的市場。原因之一就是這些地方海外投資者比例不是很高，澳大利亞的海外買家占到了60%，這意味著當地的房地產泡沫會很多，投資風險很大。”陳思在倫敦“距離金融城走路10分鐘”的市中心買了一套標價60萬英鎊的期房公寓，首付40%，還貸采用還息不還本的方式。由于當地的租售比能夠達到3.5%～4%，租金可以完全覆蓋每月的還貸金額。“現在英鎊兌人民幣的匯率差不多是9比1，相當于以歷史上6折的價格在買房子。這套房子我的主要目的是炒樓花，2019年交房前賣出，至少從目前看，房價已經比我買的時候漲了10%左右。”她投資多倫多的公寓則以長期持有為主，“因為我喜歡多倫多，以后有讓孩子去那里讀書的打算”。多倫多的這套公寓40多平方米，總價在220多萬元人民幣，首付35%，貸款利率非常低，只有2.7%，租售比相當高，可以達到5%～6%。等她買完不到半個月，多倫多突然頒布了海外限購令——海外購房者需要加收15%的海外購置稅，這讓她覺得特別幸運。

此外，她還大膽地在華盛頓以5萬美元的價格投資了一塊生地。生地指的是美國還沒開發的一級農業用地，大型土地集團對其進行基礎設施建設，除了預留出5%～10%的土地自己使用外，其他的土地分割成不同的單元向投資者出售。幾年后，這塊生地將轉為二級工業用地，即熟地，土地價格上漲區間一般在7%～20%，投資生地者從中賺取差額利潤。“土地投資最大的風險是土地的退出時間，但我認為這塊地很保險，因為它距離白宮只有30公里。”陳思說。

“除了房地產，前幾年內地基金的回報率都能高達10%，因此始終對海外投資的關注度很低。”陳思說，但是隨著內地投資出現的一些風險和房地產市場的規則限制，包括她在內的投資者對海外的關注度則越來越高。3年前，陳思買過國內某大型教育集團的一種固收類產品，沒想到最后100萬元打了水漂。“正是因為覺得這種背景的大集團實力雄厚，而且所有的文件都是合法的，沒想到原本要投入生物醫藥領域的錢，最后被挪用去上海做了房地產，全賠了進去，但因為這個集團的背景太深，至今在內地都很難立案偵破，這讓我對內地的金融管制完全失去了信心，即使后來追查到對方提供了虛假信息，但是仍然遇到監管的嚴重困難，像那一年還出現了一些銀行虛假理財產品的案件，誰也想不到銀行的理財產品都會有假，整體上人們的投資信心就降低了，沒有了那些虛假的高回報理財產品，投資海外的安全性優勢就顯著起來了。”