青島市中央商務(wù)區(qū)發(fā)展研究

馬煜辰

【摘要】近年來(lái)，中央商務(wù)區(qū)在國(guó)內(nèi)各大中城市乃至經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的中小城市的蓬勃建設(shè)，2012年以來(lái)，青島市積極探索“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、整體規(guī)劃、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的新模式，青島市中央商務(wù)區(qū)實(shí)現(xiàn)了從無(wú)到有、從有到優(yōu)的形象質(zhì)變，但同時(shí)，也暴露出招商后勁不足、產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重、基礎(chǔ)設(shè)施不完善等問(wèn)題，本文對(duì)青島市中央商務(wù)區(qū)發(fā)展中存在的問(wèn)題原因進(jìn)行分析，提出相應(yīng)對(duì)策和建議。

【關(guān)鍵詞】中央商務(wù)區(qū) 青島市

青島市中央商務(wù)區(qū)是2005年經(jīng)市政府批準(zhǔn)建設(shè)的城市區(qū)域，位于青島市市北區(qū)，用地面積2.46平方公里，是目前市內(nèi)可供開(kāi)發(fā)建設(shè)面積最大的一塊商務(wù)用地。截至目前，青島中央商務(wù)區(qū)目前已有大連萬(wàn)達(dá)、中海地產(chǎn)等各類重點(diǎn)項(xiàng)目60多個(gè)，其中投資過(guò)億的30余個(gè)，總投資超過(guò)300億元，提供商務(wù)辦公面積70萬(wàn)平方米。

一、青島市中央商務(wù)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）實(shí)行政府引導(dǎo)，市場(chǎng)化運(yùn)作模式

青島市中央商務(wù)區(qū)建設(shè)之初就確立了政府引導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的模式，以土地滾動(dòng)開(kāi)發(fā)為核心，成立了兩個(gè)專門機(jī)構(gòu)，一是中央商務(wù)區(qū)管委會(huì)，具備部分政府職能，便于對(duì)外協(xié)調(diào)；一是商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)公司，區(qū)屬國(guó)有企業(yè)，便于市場(chǎng)運(yùn)作。

（二）立足項(xiàng)目引領(lǐng)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)

中央商務(wù)區(qū)原址聚集了海城建材、海城裝飾、徐州北路舊貨、交運(yùn)陶瓷、商業(yè)物流五個(gè)市場(chǎng)和新興服裝廠等200余家勞動(dòng)力密集型企業(yè)，青島市以建設(shè)中央商務(wù)區(qū)為契機(jī)，通過(guò)提供政策資金扶持，加快原有傳統(tǒng)企業(yè)搬遷改造步伐，2016年底，青島中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已基本完成，吸引世界500強(qiáng)企業(yè)10家，引進(jìn)各類企業(yè)總部100家，企業(yè)營(yíng)業(yè)收入可達(dá)480億元，稅收32億元。

（三）積極完善配套，優(yōu)化園區(qū)發(fā)展環(huán)境

青島中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)為“一心、兩區(qū)、三軸、一帶”，一心為商務(wù)核心區(qū)，兩區(qū)為南京路以西商務(wù)中心片區(qū)和南京路以東綜合居住片區(qū)，三軸為敦化路發(fā)展主軸、連云港路商務(wù)發(fā)展軸和紹興路居住生活軸，一帶為海泊河濱水休閑景觀帶。

二、青島市中央商務(wù)區(qū)發(fā)展存在的問(wèn)題和挑戰(zhàn)

（一）發(fā)展環(huán)境和配套政策不完善

中央商務(wù)區(qū)所在的市北區(qū)近年來(lái)相繼出臺(tái)了各類扶持政策文件，但對(duì)入駐企業(yè)的優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)和扶持壯大的政策與嶗山區(qū)等兄弟區(qū)市相比力度不夠，缺少競(jìng)爭(zhēng)力、吸引力。青島市中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)域土地已基本出讓、開(kāi)發(fā)完畢，剩余規(guī)劃可開(kāi)發(fā)區(qū)域大部分為居民區(qū)，拆遷改造成本日益提高，增加了拆遷工作和存量土地整理的難度，使未來(lái)提升、改造空間受限。

（二）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)定位不清晰

樓宇特色定位不清晰，定向招商執(zhí)行不到位，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，對(duì)招商引企的標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有有效把控，而管委會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響制約力十分有限。中央商務(wù)區(qū)內(nèi)大量的企業(yè)和居民房屋需要征收拆遷，成本較高，基本是靠土地出讓金收益返還來(lái)平衡資金，在后期拆遷成本激增的情況下，實(shí)現(xiàn)資金平衡的難度較大，進(jìn)一步影響到后續(xù)的房屋征收拆遷工作，制約整個(gè)商務(wù)區(qū)的后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。青島市市北區(qū)屬于老城區(qū)，土地空間小、人口密度大，中央商務(wù)區(qū)作為在老城區(qū)上發(fā)展起來(lái)的新區(qū)域，雖然具備了一定發(fā)展前景，但由于受基礎(chǔ)因素和周邊環(huán)境等影響，與沿海成熟的總部商務(wù)區(qū)相比，發(fā)展氛圍相對(duì)不濃，招商相對(duì)困難。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和交通狀況不優(yōu)化

中央商務(wù)區(qū)在老城區(qū)基礎(chǔ)上建設(shè)，交通、供熱等配套設(shè)施建設(shè)受限，最突出的供熱缺口約300萬(wàn)平方米。作為青島市城區(qū)地理位置的最中心區(qū)域，是市區(qū)過(guò)境交通的結(jié)點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)擁有萬(wàn)達(dá)、家樂(lè)福、陽(yáng)光新業(yè)等多家零售業(yè)龍頭，是人流、車流和物流高度密集區(qū)，隨著入駐企業(yè)成倍增加，靜態(tài)交通矛盾也將更為突出。

（四）政府管理機(jī)構(gòu)管理效能不高

2011年經(jīng)市編委辦同意設(shè)立青島中央商務(wù)區(qū)管理辦公室，分別為綜合處、招商處和開(kāi)發(fā)處，主要職能側(cè)重于開(kāi)發(fā)建設(shè)，招商引資和服務(wù)管理職能相對(duì)薄弱，缺少專業(yè)人員。尚未建立相對(duì)固定的協(xié)調(diào)議事機(jī)制，管委會(huì)與職能部門之間協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)不夠，特別是在幫助入駐企業(yè)辦理工商、稅務(wù)、環(huán)保、消防、質(zhì)監(jiān)、衛(wèi)計(jì)等審批手續(xù)方面，還不夠高效快捷。根據(jù)目前政策，從建設(shè)單位取得土地使用權(quán)開(kāi)始，往往需要至少8個(gè)月甚至一年多的時(shí)間才能取得施工許可證，直接影響到項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)的進(jìn)度。

三、加快青島市中央商務(wù)區(qū)發(fā)展的建議

（一）完善配套政策法規(guī)

建議對(duì)中央商務(wù)區(qū)引進(jìn)的符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的總部經(jīng)濟(jì)等稅收潛力大的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，給予土地政策支持，在土地出讓時(shí)設(shè)置附加條件，確保項(xiàng)目建設(shè)的用地需要。根據(jù)中央商務(wù)區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，打破原地塊區(qū)域界線，將部分待征收拆遷居民住宅同企業(yè)房屋的用地規(guī)劃成同一地塊，不受比例限制統(tǒng)一納入舊城改造，適用舊城改造政策。建議積極爭(zhēng)取對(duì)中央商務(wù)區(qū)引進(jìn)的總部項(xiàng)目或某一樓宇同一產(chǎn)業(yè)達(dá)到一定比例的集聚項(xiàng)目，將稅收的市級(jí)收益部分按一定比例獎(jiǎng)勵(lì)該項(xiàng)目，并設(shè)立發(fā)展引導(dǎo)基金，予以專項(xiàng)補(bǔ)貼扶持。

（二）整合政府管理機(jī)構(gòu)

建立區(qū)分管領(lǐng)導(dǎo)召集，管委會(huì)主導(dǎo)，相關(guān)部門、街道和企業(yè)參加的聯(lián)系會(huì)議制度，對(duì)企業(yè)反映的各類問(wèn)題，能第一時(shí)間解決的第一時(shí)間解決，不易解決的提交聯(lián)席會(huì)議研究，形成多部門相互溝通與合作的新型服務(wù)管理模式，聯(lián)席會(huì)議原則上應(yīng)每月召開(kāi)一次。爭(zhēng)取政策支持，納入審批綠色通道，優(yōu)先審批，減少審批環(huán)節(jié)、縮短審批時(shí)間。

（三）加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整

委托專業(yè)咨詢公司，立足中央商務(wù)區(qū)，圍繞金融、藍(lán)色、科技等高端產(chǎn)業(yè)，研究制定統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和樓宇招商設(shè)計(jì)方案，明確重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、細(xì)化招商路徑，對(duì)區(qū)域內(nèi)的樓宇進(jìn)行“一樓一產(chǎn)業(yè)”、“一片一特色”的定制化、精準(zhǔn)化招商。按照項(xiàng)目引進(jìn)高層次、土地利用高水平、輻射影響高效應(yīng)的發(fā)展要求，堅(jiān)持瞄準(zhǔn)高端、招大引強(qiáng)，促進(jìn)項(xiàng)目、資金、信息、人才、技術(shù)的聚集，增強(qiáng)了對(duì)城區(qū)經(jīng)濟(jì)的輻射功能。

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