羅燕

在經(jīng)歷新一輪房?jī)r(jià)上漲后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策趨于嚴(yán)格。當(dāng)前，大多數(shù)城市住房交易量下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫。

然而，一線城市的房?jī)r(jià)依然高企。如何對(duì)待目前的高房?jī)r(jià)及調(diào)控政策？中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫？未來(lái)的走向如何？就相關(guān)問(wèn)題，日前北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)政策研究所所長(zhǎng)陳玉宇教授在“思想光華媒體沙龍”上分享了自己的研究與觀點(diǎn)。

兩種房?jī)r(jià)上漲

去年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)歷了幾輪房?jī)r(jià)上漲，上漲的速度出乎很多人意料。對(duì)于房?jī)r(jià)的大幅上漲，在陳玉宇看來(lái)，要區(qū)分“名義的房?jī)r(jià)上漲”和“真實(shí)的房?jī)r(jià)上漲”這兩種情況。

“這兩者的根本差異，在于是否剔除通脹率或者考量居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的影響。”陳玉宇說(shuō)，“假如‘名義房?jī)r(jià)在一段時(shí)間里并未增長(zhǎng)，但CPI指數(shù)在這段時(shí)間里卻是上升的，受到通脹的侵蝕，‘真實(shí)房?jī)r(jià)也許還會(huì)有所下跌。”

他分析，在通貨膨脹低時(shí)，名義房?jī)r(jià)上漲和真實(shí)房?jī)r(jià)上漲相近；但在談?wù)撻L(zhǎng)期房?jī)r(jià)上漲幅度時(shí)，不區(qū)分名義價(jià)格和真實(shí)價(jià)格，就可能過(guò)估房?jī)r(jià)上漲幅度。比如，10年前澳洲的一套上好住宅賣2萬(wàn)澳元，現(xiàn)在賣35萬(wàn)澳元，名義上漲了約17倍，但剔除通貨膨脹因素，真實(shí)漲幅是2～3倍。

考慮到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和通脹因素，一般而言，房?jī)r(jià)尤其是“名義上的房?jī)r(jià)”很少是下降的。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，更多的是著眼于通過(guò)增加供給來(lái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。陳玉宇認(rèn)為，調(diào)控機(jī)制在調(diào)整房屋供給數(shù)量的同時(shí)，理應(yīng)充分考慮通脹對(duì)房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)因素，否則調(diào)控將是有失偏頗的。這樣，才能真正形成科學(xué)的房?jī)r(jià)回歸機(jī)制。

“最近中央出臺(tái)極其嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，應(yīng)該看作是對(duì)泡沫的警惕。”陳玉宇說(shuō)。中國(guó)的房子在2015、2016這兩年內(nèi)價(jià)格翻了一番，對(duì)于老百姓意味著什么？陳玉宇認(rèn)為應(yīng)該分三種情況考慮。

第一種情況，你永遠(yuǎn)都是房子的居住者。這兩年房?jī)r(jià)突然上漲，但房子為你提供的服務(wù)并沒(méi)有改變。如果漲價(jià)的原因是旁邊蓋了一處花園，建了一所好學(xué)校，修了地鐵，帶來(lái)了房子周邊生活品質(zhì)的提高，對(duì)你才有意義。

第二種情況，大部分人有這樣的想法，現(xiàn)在居住著等到老的時(shí)候再賣給別人。那就意味著，買房者要以很高的價(jià)格接盤，這相當(dāng)于盤剝后來(lái)的購(gòu)買者。

第三種情況，把房子租給或者賣給新進(jìn)入城市的移民。城市房?jī)r(jià)上漲，可能因?yàn)檫@塊土地未來(lái)能夠創(chuàng)造出更多收入和GDP。舉例說(shuō)，加州發(fā)現(xiàn)金礦，帶動(dòng)了淘金業(yè)的發(fā)展，隨之發(fā)展了酒店、餐飲行業(yè)，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的上漲就是分享了發(fā)現(xiàn)金礦的紅利。同理，在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中，房子其實(shí)也間接參與分享了該地經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的收入。譬如某人先在一個(gè)城市某處買了房子，隨后，這里建起了優(yōu)秀企業(yè)，開(kāi)辦了銀行以及其他民生設(shè)施，經(jīng)濟(jì)活躍，生活便利，從而吸引了更多優(yōu)秀人才過(guò)來(lái)，受供求和發(fā)展影響，房?jī)r(jià)肯定會(huì)不斷提升，這些人掙錢交房租，或者買房子。這也相當(dāng)于分享了發(fā)展紅利以及部分未來(lái)的勞動(dòng)成果。

在陳玉宇看來(lái)，造成美國(guó)房地產(chǎn)泡沫的是上述第二種情況，是不可持續(xù)發(fā)展的；中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)則是三種情況都有。從這個(gè)角度看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相比美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，是相對(duì)健康的。

房子蓋在哪兒

“房子蓋太多，就是泡沫。”陳玉宇說(shuō)。數(shù)據(jù)顯示，從2003年到2014年間，中國(guó)蓋了100億平方米的房子。從銷售角度來(lái)說(shuō)，中國(guó)最近幾年每年約完成銷售11億平方米，美國(guó)大約銷售2億～3億平方米。

“若僅從建筑面積和銷售面積來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)看起來(lái)似乎問(wèn)題很嚴(yán)重，但是結(jié)合中國(guó)國(guó)情來(lái)分析，盡管中國(guó)房地產(chǎn)規(guī)模龐大，考慮人均住房面積，再考慮中國(guó)快速推進(jìn)的城市化，也是合理的。”陳玉宇分析。

他認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的成績(jī)是巨大的，1998年中國(guó)人均城鎮(zhèn)住房面積15平方米，現(xiàn)在是30多平方米，大部分人都是受益的，只不過(guò)程度不同，這里面的問(wèn)題是多方面的。

在他看來(lái)，問(wèn)題的關(guān)鍵不在于蓋了多少房子，而在于房子蓋在哪里。

越是生產(chǎn)率高的城市，越是有美好前景，新增人口越多，房?jī)r(jià)上漲的越快。但現(xiàn)實(shí)是，更多房子建在了生產(chǎn)率比較低的城市，如三四線城市，這些地方住房就存在較多過(guò)剩。“中國(guó)更多房子蓋在了不需要蓋的地方。”陳玉宇指出。

他考察了城市的勞動(dòng)生產(chǎn)率水平和新建房屋的數(shù)量，發(fā)現(xiàn)中國(guó)和美國(guó)有相似的問(wèn)題，都是生產(chǎn)率越低的地方，越有可能人口流出的地方，房子卻建得越多。“目前，中國(guó)一線城市開(kāi)發(fā)商沒(méi)存貨，二線城市存貨略有上升，但沒(méi)那么嚴(yán)重。三四線城市的存貨很多，所以三四線城市房子蓋多了，產(chǎn)生泡沫，導(dǎo)致浪費(fèi)。”

房?jī)r(jià)過(guò)高不是好事

目前，中國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到很高的程度，引起了多方面的擔(dān)憂，樓市過(guò)熱會(huì)不會(huì)傷害實(shí)體經(jīng)濟(jì)？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)崩盤？

房?jī)r(jià)的確已經(jīng)很高了，必須非常小心謹(jǐn)慎對(duì)待它。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)到底能支撐多高的房?jī)r(jià)呢？

陳玉宇說(shuō)，他對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)還是樂(lè)觀的，但如果盲目維持高房?jī)r(jià)，不是好事。

他建議，國(guó)土資源部門改革僵化的用地指標(biāo)審批機(jī)制，給地方政府更大自主權(quán)利決定土地的使用。改革城市規(guī)劃的工程師主義做法，充分考慮成本、價(jià)格的作用，不能墨守毫無(wú)根據(jù)的容積率指標(biāo)，要充分考慮當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況。在稅收方面，改交易環(huán)節(jié)的稅收為持有環(huán)節(jié)的稅收。

另外，要大力建設(shè)健康的金融和資本市場(chǎng)，增加人們儲(chǔ)蓄的出處，有更多投資機(jī)會(huì)和方式，滿足住房需求，禁止炒房行為。大力促進(jìn)勞動(dòng)生產(chǎn)率和全要素生產(chǎn)率的提高；適當(dāng)進(jìn)行房地產(chǎn)投資需求管控，尤其在一二線城市。

我們需要促進(jìn)全要素生產(chǎn)率的提高，我們的經(jīng)濟(jì)需要企業(yè)特別是年輕人的創(chuàng)新，做出更多、更好的產(chǎn)品和服務(wù)，而高房?jī)r(jià)傷害社會(huì)的創(chuàng)業(yè)與創(chuàng)新熱情，是經(jīng)濟(jì)可持續(xù)健康發(fā)展的毒瘤，要高度重視，下大決心解決好。