北京樓市調(diào)查：二手房價格擠“水分”

種卿

距北京3·17樓市調(diào)控已幾月有余，北京房地產(chǎn)市場在量價、信貸、買賣雙方心態(tài)上呈現(xiàn)出或明顯或微妙的變化。記者近期采訪了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、銀行人士、購房者、房產(chǎn)分析師等諸多樓市“局內(nèi)人”，試圖勾勒出當(dāng)前北京樓市的新變化。

成交量：6月二手房成交量難破萬 大戶型“賣不動”

調(diào)控三月有余，北京二手房成交數(shù)據(jù)走出了怎樣的軌跡？

來自中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控前一周（3月6日—3月12日），北京普通住宅和別墅成交套數(shù)為640套。調(diào)控后，4月首周成交量跌破500套，經(jīng)歷6月首周303套的成交低點(diǎn)后，6月19日—6月25日成交量達(dá)到494套。

“截至6月25日，6月二手房住宅簽約6969套，預(yù)計(jì)全月成交量將創(chuàng)下兩年多來的最低。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，一二線城市在3月調(diào)控后，成交數(shù)據(jù)開始逐漸反映出調(diào)控影響，網(wǎng)簽成交量持續(xù)走低，市場步入調(diào)整周期。

從單個小區(qū)的成交量來看，這一變化更為明顯。姜軍（化名）是這波樓市調(diào)控的親歷者，去年，他成為北京青年路附近一家鏈家門店的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

“國美第一城是該區(qū)域內(nèi)最熱的小區(qū)，調(diào)控前月成交量在40～50套，而6月以來，該小區(qū)才成交了八九套房。”姜軍說，調(diào)控對換房和要購買大戶型的客戶限制比較大，政策收緊后，這類客戶要么降低預(yù)算，要么需要籌集更多首付。“如今，一兩居室的中小戶型還是有成交的，三居室以上大戶型根本賣不動。”

目前，北京市場上的二手房源比市場偏熱時要充裕。姜軍說，很多業(yè)主現(xiàn)在看跌房價，急于出手，而接盤人卻少了很多。“假如每月新上20套房源，按照調(diào)控前的消耗速度，早就賣沒了，但現(xiàn)在每月只能賣掉8～10套，于是庫存越積越多。”

房價：開始擠“水分” 部分業(yè)主降價掛牌

國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，5月份北京二手房價格環(huán)比下跌0.9%，居70個城市二手房價跌幅首位。

在這樣的背景下，“調(diào)控三個月一套房降500萬”“二手房掛牌價有了政府指導(dǎo)”“不降價就賣不出去”等吸引眼球的消息屢見報(bào)端，這到底確有其事，還是聳人聽聞？

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前，一方面，房地產(chǎn)中介主動糾偏過高報(bào)價；另一方面，基于購房者對近期房價的穩(wěn)定預(yù)期，賣房人心態(tài)也發(fā)生微妙變化，從此前掛牌價要高于市場價的“夠一下”，轉(zhuǎn)變?yōu)榈陀谑袌鰞r的“試一下”。

據(jù)多位房地產(chǎn)中介人員透露，不少急于出手的業(yè)主開始自降房價、擠出“水分”。

在房山區(qū)長陽地鐵附近鏈家門店就職的朱銘（化名）表示，“最新一套88平方米的全南向兩居室380萬元就成交了，每平方米成交價在4.3萬元，基本回歸到去年年底的水平。”朱銘表示，3·17新政前，同戶型成交單價在5.43萬元，調(diào)控三月單價降了一萬元。

當(dāng)然，各個樓盤之間，房價擠“水分”的程度略有不同。姜軍說：“此前報(bào)價偏高的樓盤，如今價格回調(diào)速度也更快，比如跟國美第一城地段差不多的潤楓水尚小區(qū)，成交單價曾一度飆升至10萬元，如今，最新的成交單價已跌至8萬元左右。”

信貸：銀行房貸額度收緊 放款周期延長

房價出現(xiàn)松動，這對有資格的剛需購房人可謂利好。然而，年初就決定買房的北京姑娘劉瀟（化名），至今仍未出手，她的理由簡單直接：“政策剛顯效，未來幾個月肯定還有降價空間。 ”

早在半年前，劉瀟就選定了青年路附近的地段，先后考察多次，她明顯感到賣房人議價空間在調(diào)控前后的變化，“以前賣家都咬死價格，不僅不降，甚至不惜違約等著漲價。現(xiàn)在就不一樣了，掛牌價走低不說，還有的談”。

即便如此，對于“85后”的劉瀟來說，在北京買房依然不易。按照她的首付金額和還款能力，大戶型承擔(dān)不起，只能考慮五六十平方米的一居。而在青年路附近，類似戶型成交總價也在350萬～480萬元之間。“即使父母給了首付，后續(xù)月供壓力也不小，尤其是近期房貸利率還上浮了。”

記者注意到，目前，在北京購買首套房的商貸利率為基準(zhǔn)利率4.9%；二套房商貸利率在此基礎(chǔ)上上浮20%，為5.88%。姜軍說，不僅利率上浮，大部分銀行承諾的兩個月放款周期也不靠譜，有的銀行根本放不出來。

“按照現(xiàn)行政策，北京地區(qū)銀行個人房貸新增額占全年新增貸款總額的比重要控制在25%左右。額度有限，銀行只能等之前放出去的錢收回來，有了額度再放款，這必然導(dǎo)致放貸周期的無限拉長。”某國有銀行個貸部工作人員表示。