淺析國有企業(yè)物業(yè)管理如何走向市場

摘要：隨著國有企業(yè)經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，主輔分離勢在必行。國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場成為必然。后勤服務(wù)社會化已經(jīng)在全社會興起，物業(yè)管理正是最佳的載體。

關(guān)鍵詞：國有企業(yè)；物業(yè)管理；市場

中圖分類號：C912.2 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）015-00-01

一、國企物業(yè)管理市場化的可行性和必要性

上世紀(jì)80年代，深圳學(xué)習(xí)香港及國外經(jīng)驗，在住宅小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理，開了中國在內(nèi)陸物業(yè)管理的先河。30多年來，物業(yè)服務(wù)在全國各地各行業(yè)迅猛發(fā)展，初步建立起社會化、專業(yè)化、市場化、企業(yè)化的物業(yè)管理體制，物業(yè)管理行業(yè)的成功發(fā)展，為國企物業(yè)服務(wù)市場指明了方向。長期以來，由于受計劃經(jīng)濟(jì)影響，國有企業(yè)承擔(dān)著較多的社會功能，這樣嚴(yán)重影響了企業(yè)的核心競爭力，阻礙其發(fā)展。要減輕國有企業(yè)的社會負(fù)擔(dān)，必須將企業(yè)所承擔(dān)的大量社會保障與社會福利的功能剝離出來，使企業(yè)由原來承擔(dān)較多社會職能的“國有物業(yè)”轉(zhuǎn)變?yōu)橐陨a(chǎn)經(jīng)營活動為中心的真正意義上的市場主體。這既能解決國有企業(yè)人員負(fù)擔(dān)與社會再就業(yè)之間的矛盾，也能夠盤活動資產(chǎn)、精干主業(yè)，實(shí)現(xiàn)有國企業(yè)業(yè)務(wù)有進(jìn)有退，促進(jìn)國有企業(yè)物業(yè)服務(wù)最終走向市場。

二、國企物業(yè)管理市場化面臨的主要困難

職工住房制度改革以來，原國有企業(yè)職工所居住小區(qū)的物業(yè)服務(wù)由國有物業(yè)承擔(dān)，雖然較原來的后勤服務(wù)管理有了很大進(jìn)步，但仍然存在著較多的福利內(nèi)容，較市場化的物業(yè)管理相距甚遠(yuǎn)。這其中既有相關(guān)配套政策不完善的原因，也有企業(yè)物業(yè)服務(wù)自身的原因。

（一）房屋設(shè)施老化，維修欠賬多

國有企業(yè)的職工住房大多建于上世紀(jì)七、八十年代，房屋比較陳舊，公共設(shè)備設(shè)施老，存在著許多安全隱患。小區(qū)職工住房大部分是福利分配，無住房公基金，小區(qū)內(nèi)的大、中修費(fèi)用均由國有物業(yè)承擔(dān)，由國有物業(yè)根據(jù)資金計劃進(jìn)行部分維修。雖然國有物業(yè)對一部分小區(qū)進(jìn)行綜合整治，但還有一部分偏遠(yuǎn)地方的小區(qū)未進(jìn)行有效地維修。而物業(yè)維修費(fèi)用通過住房維修基金是無望解決。目前物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，國有企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主對此認(rèn)識模糊，認(rèn)為只要“我”交物業(yè)費(fèi)，房屋的出現(xiàn)的問題就應(yīng)該由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，而國有企業(yè)物業(yè)公司根本無力承擔(dān)如此巨大的費(fèi)用。

（二）“養(yǎng)人”的負(fù)擔(dān)很重

作為國有企業(yè)后勤服務(wù)大本營，企業(yè)承擔(dān)了更多的社會責(zé)任，為了社會穩(wěn)定安置了大量職工家屬及有償買斷人員，而這部分人員所支付的成本與工作量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到正常用工的勞動水平，限制了企業(yè)的正常服務(wù)水平。

（三）代收的服務(wù)項目虧差很大

國有企業(yè)的職工通過企業(yè)福利分配的方式獲得住房，職工生活用水、用電等費(fèi)用均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)先代為支付供水供電公司，再由用戶支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這種模式的運(yùn)行，增加了物業(yè)企業(yè)的運(yùn)營成本，并因此而承擔(dān)了由于管網(wǎng)設(shè)施老化造成的水電流失成本，以及管網(wǎng)的維修費(fèi)用。除此之外，還承擔(dān)了居民價差的損失及供水、供電收入的稅費(fèi)等巨大虧損。這種現(xiàn)象無形之中增加了物業(yè)企業(yè)的工作量及管理難度，還增加企業(yè)的變動成本。

（四）承擔(dān)了更多的社會責(zé)任成本

在國有物業(yè)管轄的小區(qū)，物業(yè)公司承擔(dān)了更多的義務(wù)和責(zé)任，推動了整個小區(qū)和諧與穩(wěn)定。小區(qū)內(nèi)有大型活動室、老年大學(xué)、社區(qū)黨員聯(lián)系服務(wù)站等，而這部分服務(wù)往往都是免費(fèi)提供。其次，小區(qū)內(nèi)的托幼園所收費(fèi)也是按計劃價格收費(fèi)，價格低廉，而服務(wù)成本卻相對比較高，導(dǎo)致嚴(yán)重的虧損。這些服務(wù)的提供，是物業(yè)企業(yè)所承擔(dān)的社會責(zé)任。

三、國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場的對策

國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場化，是國有企業(yè)改變舊體制，卸下后勤生活服務(wù)沉重包袱，實(shí)現(xiàn)減人增效目標(biāo)，提高企業(yè)核心競爭力的有效途徑，而且需要具備一定的實(shí)施條件。

（一）整合物業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)行業(yè)重組

通過資產(chǎn)管理重組和產(chǎn)權(quán)多元化、大力推進(jìn)物業(yè)管理集約化和規(guī)模化管理，走大型、集團(tuán)化經(jīng)營的道路是國有物業(yè)企業(yè)走向市場的必然趨勢。資產(chǎn)重組有利于資源共享，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)和資源的優(yōu)化配置，同時，也有利于加速企業(yè)的社會化、專業(yè)化、集約化。

（二）完善物業(yè)管理體制，發(fā)揮業(yè)主委員會的作用

在物業(yè)管理活動中，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會是構(gòu)成物業(yè)管理法律關(guān)系的最主要的民事主體，科學(xué)準(zhǔn)確地為業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)定位，是物業(yè)企業(yè)專業(yè)化管理體制必不可少的基礎(chǔ)，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場的首要前提和必然要求。

（三）健全物業(yè)管理法規(guī)體系，實(shí)現(xiàn)法制管理

近年來，國家出臺了《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》《供熱管理條例》等一系列法律法規(guī)，確立了比較系統(tǒng)的房地產(chǎn)基本管理制度，旨在規(guī)范物業(yè)管理市場行為，既規(guī)范了業(yè)主的行為，也維護(hù)物業(yè)企業(yè)的利益。只有健全了法律法規(guī)體系，物業(yè)企業(yè)才能更順利進(jìn)入市場。

（四）培養(yǎng)復(fù)合型人才，提高物業(yè)服務(wù)水平

業(yè)主的滿意是衡量物業(yè)管理工作的最終標(biāo)準(zhǔn)。招賢納士，建立與完善系統(tǒng)的人員培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、進(jìn)修和深造制度，能夠較大地提升從業(yè)人員的綜合素質(zhì)、提高服務(wù)方法及各項業(yè)務(wù)的操作程序規(guī)范化程度，從而不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，提高服務(wù)水平。

（五）發(fā)揮國有物業(yè)自身規(guī)模的優(yōu)勢，塑造國有物業(yè)品牌

國有物業(yè)企業(yè)自身存在著大量的優(yōu)勢，在多年的物業(yè)管理中，積累了大量而寶貴的專業(yè)經(jīng)驗，有一大批優(yōu)秀的管理隊伍，精湛的技術(shù)工人，可以充分利用現(xiàn)有的市場資源，將國有物業(yè)做大、做強(qiáng)，塑造國有物業(yè)品牌。

作者簡介：程向東（1969-），男，大學(xué)文化程度，工程師，現(xiàn)就職于大慶油田礦區(qū)事業(yè)部外圍物業(yè)管理公司，主要從事企業(yè)管理工作。