淺談商品房網簽合同備案對保障購房人合法權益的重要性

鄧慧瓊

摘要：商品房網簽備案是基于規范市場、保證交易安全，保障消費者合法權益的有效措施。消費者在購買商品房時應認真查看商品房是否“五證”齊全，查詢所購房屋權利狀態，及時辦理購房合同網上簽約，登錄房地產信息網查詢確認，鎖定已購房屋，以避免產生糾紛，保障自身合法權益。

關鍵詞：商品房；房屋交易；網簽備案；保障權益

中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）015-0-02

近年來，商品房交易因涉及單位金額較大、較易產生糾紛，是普通消費者非常關心的話題。商品房網簽備案是及時鎖定已購商品房，保障消費者合法權益的有效措施。消費者在購買商品房時應要求開發企業及時進行網簽備案并進行確認，鎖定已購房屋，以避免產生糾紛，保障自身合法權益。筆者結合所在城市的實際情況，對所從事的商品房合同備案工作進行整理分析，就如何在商品房交易中保障自身的合法權益，防范潛在風險，有以下幾點認識，供大家商榷。

一、商品房購買環節可能存在的風險

1.購買“五證”不全的房屋。《城市商品房預售管理辦法》規定，商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應向購房人出示《商品房預售許可證》，未取得預售許可證的房屋，不得進行商品房預售。開發企業未取得預售許可證的房屋，一般是由于該項目存在用地、建設手續不全、違法違規建設或是權利糾紛等問題，不符合法律法規所規定的對外銷售條件。

2.購買權利有瑕疵的房屋。消費者在不知情的情況下，購買了開發企業未經抵押權人同意而擅自銷售的房屋或已被法院查封的房屋。抵押房屋由于已經設立了債權，存在權利瑕疵，查封房屋按照法律規定不得擅自處分，購買上述房屋其權益將無法得到保障。

3.購房已銷售的房屋。開發企業故意隱瞞房屋已出售的事實將已進行商品房網簽備案的房屋出賣于第三人。

二、商品房買賣合同網上備案是防范風險的重要手段

商品房買賣合同網上備案是購房人防范風險的重要手段，同時也滿足了對房屋交易工作高效、便捷和準確的要求，在提高政府的服務水平方面起到了重要作用，主要體現在以下3點：

1.規范交易行為。房地產主管部門之所以實行房屋買賣合同網上備案制度，主要是因為商品房買賣合同備案是購房環節中至關重要的環節，購房人所簽訂的商品房買賣合同文本，均使用由國家建設部和國家工商局聯合制訂的示范文本，統一規范化管理。房屋買賣合同的基本信息只要被錄入網上備案系統，購房人的基本信息就同步上傳到房地產主管部門的備案系統中，能充分保證消費者的合法權益。

2.提高信息透明度。對已獲得商品房預售許可的樓盤，房地產主管部門能同步將已備案樓盤的類型、面積、套數以及房屋已售、可售、不可售的狀態等基本信息，通過房地產信息網絡予以對公眾公布。購房人可隨時通過房地產信息網站準確了解市場上的房源信息，從而做出合理的判斷和選擇，可完全避免開發企業如“一房二賣”、商業欺詐等違法違規的市場經營行為，無論是對消費者的自身利益還是對市場的健康穩定都大有益處。

3.方便不動產權登記。商品房買賣合同是辦理不動產權證的必要條件。購房人在簽訂合同后，網上合同備案系統將購房人的個人信息、購買房屋的面積、成交價格等相關辦理不動產證的基礎數據自動匯總成房屋銷售登記表。購房人在辦理不動產登記手續時，只要提交此表，可大大縮短受理等待的時間，在方便購房人的同時也提高了辦證部門的工作效率。

三、保障購房人合法權益的建議

預（銷）售是我國當前商品房市場銷售的主要方式之一，購房人對商品房預售市場認識不夠，往往會遇到虛假廣告、合同欺詐、延期交房等糾紛問題，都會給購房者帶來難以估量的經濟損失。針對廣大消費者購買商品房時容易遇到的此類問題，提供幾點建議，使消費者能購買到放心房屋，保障自身合法權益。

1.認真查看商品房是否“五證”齊全。消費者在購房前，應在銷售現場的公示欄認真查看開發企業預售的商品房的“五證”原件，即土地使用證，用地許可證，施工許可證，規劃許可證，預售許可證，并仔細閱讀“五證”的內容，注意證件上所記載的建設單位與開發企業名稱是否一致，項目名稱、房屋坐落、樓棟號、及備注事項中有無銷售限制。如果對證件記載內容不明確的可以向房地產主管部門詢問核實，不要急于簽訂商品房買賣合同和給付定金。對開發企業五證不齊全的項目不要相信售樓人員的任何解釋和承諾，堅決不能購買，并可以向當地房地產交易管理部門舉報，確保自己的合法權益不受侵害。

2.查詢所購房屋權利狀態。對取得預售許可證的項目，也不要立即和開發企業簽訂合同和給付定金。因為預售許可證只是表明該項目的某幾棟樓可以對外銷售，但具體到每一套房屋，其權利狀態并不相同，有的房屋可能已被開發企業進行了銷售、抵押，或是已被法院查封。因此，消費者對于看中的房屋，一定不要急于購買。可先通過登錄房地產信息網查詢該項目預售許可證所記載樓棟的樓盤基本信息，也可向房地產主管部門查詢該房屋的權利狀態，看看房屋是否存在已出售、抵押或查封等情況，如果查詢到有上述情況就不能購買。

3.及時進行網簽合同備案。如果消費者所看中的房屋沒有上述問題，就可以與開發企業簽訂商品房買賣合同并進行備案。售樓人員應在現場將合同內容錄入商品房網上備案管理系統，購房人應詳細閱讀合同的內容及條款，并仔細核實合同中填寫的姓名、證件號、成交面積、價格及其它條款信息是否真實準確。在合同內容無異議后，購房人應要求售樓人員現場將錄入網上備案系統的買賣合同信息提交到房地產主管部門生成正式商品房買賣合同，待打印后雙方共同簽字蓋章。

4.通過登錄房地產信息網查詢確認。消費者在合同簽訂后，可登錄房地產信息網站，查詢所購買的房屋是否已真實進行了網簽備案，或到當地房產主管部門，向工作人員提供本人的身份證，根據姓名、身份證號、合同號查詢是否已進行網簽備案。如果消費者購房后沒有查詢到網簽備案記錄，要及時向當地房地產主管部門反映，防止開發企業將已購買的房屋再次出售或拿去抵押。房地產主管部門將根據消費者反映的情況依法及時進行處理。

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