對做好住房租賃市場管理工作的幾點認識

楊斌

摘要：住房租賃市場是我國住房供應體系的重要組成部分，住宅租賃市場還遠未形成規模，住房租賃管理工作尚在探索和健全階段。政府各部門應多措并舉，密切配合，強化引導，理順機制，出臺政策，真正做好住房租賃市場管理

關鍵詞：住房租賃；市場管理；信息庫；多措并舉

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）015-0-02

住房租賃市場是我國住房供應體系的重要組成部分。實行購租并舉，培育和發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。對于完善住房供應和保障體系、解決不同需求居民住房問題，對于盤活存量房源、化解房地產庫存，推進新型城鎮化建設和促進人口有序流動，對于加強和改進社會管理都具有十分重要的意義。筆者所在的晉中市，常住人口為330余萬，年平均流動人口近5.69萬，2014年至今，累計備案登記的出租房屋約有29.82萬㎡，其中：住宅1.5萬㎡，占5%；商業26.67萬㎡，占89.44%；辦公1.65萬㎡，5.53%。數據顯示：進行住房租賃登記備案的住宅面積很少，并且住宅備案的主要原因是承租人為了辦戶口需要。可以說，房屋租賃特別是住宅租賃市場還遠未形成規模，住房租賃管理工作也尚在探索和健全階段。筆者結合居住城市的情況，就如何做好住房租賃市場管理方面的工作，從存在的問題和今后的措施兩方面淺談幾點自己的認識。

一、住房租賃市場管理的現狀及問題

1.管理機制不健全、手段措施不到位，是住房租賃管理的軟肋

租賃管理宣傳力度不夠，租賃雙方對租賃管理理解不深，加之處罰的可操作性不強，執行難度很大。現行的出租住房管理在形式上應該把公安、工商、稅務、城管等相關部門納入到出租住房管理架構當中，但在實際工作中參與管理的各單位各部門既無手段也無措施，主動參與性不高，基本上處于停滯狀態。

2.制約措施缺乏，租賃市場隱形化，是出租住房管理的重點難點

根據住建部《城市房屋租賃管理辦法》和稅法的相關規定，以營利為目的的房屋所有權人將住房出租，應依法登記并繳納相關稅費。而實際上，由于經濟利益的驅使，住房出租人紛紛規避管理，特別以流動人員租住的城郊結合部的問題尤為突出。大量住房租賃資源中，未經管理部門登記備案的隱形租賃行為占整個租賃市場相當大的份額，造成政府稅費嚴重流失，由于以上事實租賃存在較大的取證困難問題，因此住房租賃管理部門對此類問題往往有心無力。在制定地方性行業政策時，同全國大多數城市的租賃管理情況一樣，難以準確掌握整個住房租賃市場的相關信息，無法通過科學分析做出正確決策。

3.涉及面廣，層面繁雜，問題重重，是出租住房難于管理的根本原因所在

在實際租賃管理中，我們發現許多用于居住的租賃行為沒有簽訂書面的、有效的、規范的租賃合同，有的甚至僅憑一句口頭承諾，沒有登記備案的比比皆是。有的出租人將不具合法產權的住房出租，有的隨意逼攆承租人，有的承租人無故拒付房租，擅自拆改承租的住房結構，導致民事糾紛時有發生。

一些房屋所有權人法制意識淡薄，只要誰出的租金高就把住房出租給誰，對租金以外的問題不多關注，極易給不法分子從事不法行為提供了場所，近年來頻繁發生的“黃賭毒”、“制假傳銷”等不法活動絕大部分與出租住房有關。鑒于以上情況，有關部門先后采取了種種措施，但收效甚微，并未從根本上解決問題。

二、做好住房租賃市場管理的措施和建議

1.強化政府市場監管職能，理順出租住房管理機制，理清出租屋多部門綜合治理思路，奠定住房租賃齊抓共管基礎

由政府主管部門牽頭成立專門機構，組成一套領導班子，負責住房租賃的綜合管理工作，由公安、房管、工商和稅務等多部門聯合履職，統一辦公場所，徹底糾正和克服各自為政的管理弊端，充分整合管理資源，形成合力、齊抓共管，強化社會治安綜合治理，建立平安、和諧、穩定的社會環境。

各相關部門單位應加強協調配合，建立聯席會議制度和信息交流制度、合署辦公。定期對住房租賃管理中出現的問題進行會議研究。房地產管理部門為出租住房辦理租賃登記備案證明后，應定期將有關情況通報給公安、工商、稅務等部門；工商部門在辦理工商營業執照、公安部門在辦理暫住戶口登記及暫住證時，對于生產、經營、居住場所為出租住房的，應查驗房地產管理部門出具的住房租賃登記備案證明。對發現沒有辦理住房租賃登記備案的，應將有關情況定期通報給房地產管理部門。廣泛宣傳住房租賃管理的重要性，尋求各相關部門和新聞媒體的支持，加大住房租賃管理的宣傳力度，在做好宣傳報導的同時，我們要積極借勢、迎難而上、推進工作。

2.建立租賃信息采集制度和租賃信息平臺，加強事中事后管理，為住房租賃管理提供決策參考

按照相關制度要求房地產中介服務機構和物業服務企業按時申報住房出租及租賃簽約等相關信息；加強與公安、工商等相關部門的配合，擴大住房租賃信息采集、申報范圍；建立《住房租賃信息申報臺賬》、《住房租賃信息采集臺賬》、《住房租賃登記備案臺賬》及相關電子檔案等等，通過以上諸多環節，力求實現的住房租賃信息的有效采集。利用采集到的租賃信息資源，建立信息資料庫，定期發布住房租賃參考價格，為租賃雙方提供出租、承租、轉租的價格指導以及出租房源分布等方面的信息服務；為稅務部門征收住房租賃綜合稅、司法機關調處租賃糾紛和提供法律援助以及房地產市場交易提供參考依據。

3.審慎出臺相關制度，有效規范和管理住房租賃市場

針對一些大城市對商改住的限制和當前住房租賃的現狀以及“允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行”的規定，大多數開發企業對此積極性不高，因為取得商業用地費用高于住宅用地；使用年限短30年；且開發企業建設中投入大量資金，許多還是商業貸款，需急于出售回款還貸，雖然目前銷售困難，但開發企業還在積極采取促銷手段爭取出售；有的開發企業還在項目中多爭取商業面積，想以此彌補住宅銷售不利的部分。另外，相當一部分房地產開發企業為暫定、四級資質，占到總數的75%以上，這些企業進入行業時間短，缺乏資金積累，住房租賃投資高，見效慢，是長期發展項目，與企業目標差距較大，這些企業對此更加回避。所以，各地應在《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）文件相關精神的指導下出臺制定符合當地實際情況，易于操作、方便管理的相關住房租賃市場的措施，尤為迫切和重要。

參考文獻：

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