“生存死亡”陷阱
——小小物業糾紛的一波三折

石菲 劉芳

“生存死亡”陷阱
——小小物業糾紛的一波三折

石菲 劉芳

再次審查了一下剛出爐的撤訴裁定書，剛入員額開始辦案的小劉法官長吁一口氣。

“So easy”的陷阱

說起物業服務合同糾紛，10個法官9個都會說簡單。為什么呢？相對其他糾紛來說，物業糾紛的法律關系清楚、權利義務相對明確，爭議點也較小。小劉法官也是這么認為的，雖然剛剛加入員額法官，但是鑒于自己有多年的法官助理經驗，物業服務合同糾紛不過是小菜一碟。特別在審理了十幾起物業糾紛后，小劉愈發覺得物業糾紛沒有挑戰性，簡直是“so easy”。

然而，隨著審理物業糾紛案件的增多，小劉法官開始遭遇物業糾紛中的“難題”了。公共維修基金在實踐當中如何有效及時啟動？物業服務公司維修的范圍如何明確界定？頂樓業主隨意建造違章建筑侵害其他業主權利時，物業公司該不該有所作為，如何作為？物業公司服務有瑕疵時如何酌減物業費，酌減的標準是什么？各種專業性、實踐性極強的問題迎面撲來，小劉開始覺得，“so easy”下處處埋著陷阱啊！物業糾紛并沒有像看起來的那么簡單。

不過，還有一種“生存死亡”陷阱，無關法律知識和審判經驗，但卻會讓一件簡單的案件變得一波三折。

“一切都是那么尋常”

和往常一樣，小劉法官將分到的物業糾紛串案先行委托給立案庭的常駐人民調解員調解。同以前沒什么差別，人民調解員陸續將案件調解結果反饋給小劉法官。某日下午，人民調解員又找到小劉，將法定期限內未能調解成功的案件交回。談起A物業公司訴B先生的案件結果時，人民調解員特別強調說：“劉法官，這個B先生啊，我打電話約了好幾次，每次都說會來參加調解，但每到調解時間就不來，打電話詢問只說自己有這事兒那事兒的，你還是直接給他發傳票吧。”小劉法官默默點頭，想著這可能又是“被告故意拖原告”的一個典型，還是發傳票保險。

于是，小劉法官安排書記員給B先生郵寄了開庭傳票。書記員按照訴狀上的地址和電話填好郵單并寄出。一周后，郵寄回執就反饋回來了。小劉法官特別欣慰：“不錯不錯，郵局的回執終于快了一次。”核對好B先生案件的郵單，小劉法官的書記員告知：“B先生的家人簽收了傳票，我再通知一下物業公司，就可以如期開庭了。”這一切看起來都那么尋常——同無數的案件一樣——送達合法、如期開庭。

“就是這么湊巧”

開庭前，小劉法官秉持謹慎態度，特地前往區不動產登記大廳查詢了B先生的房產登記信息。

看到區不動產登記查詢部門出具的查詢結果，小劉法官有點傻眼，該物業糾紛所涉的樓房居然沒有不動產登記信息。根據《物業管理條例》的規定，房屋的所有權人為業主。因此從該查詢結果來看，B先生是否能作為本次物業糾紛的被告尚待證據證明。小劉法官趕緊通知A物業公司的代理人，告知其查詢的情況并向其釋明，除非其能夠證明B先生是涉案房屋的所有權人，否則法院無法確認B先生為本案的適格被告。就是這么湊巧，原告恰好屬于開發商前期委托的物業公司，開發商將所有的業主材料包括業主的購房合同、業主身份證復印件、業主首付款的交款收據、房屋測繪報告都留給了原告。

開庭當日，小劉法官和A物業公司的委托代理人都按時到達法庭。然而，等了將近10分鐘，B先生也不見人影。出于對被告訴權的尊重，小劉法官現場給B先生打了幾個電話，但是卻都沒有打通。基于送達結果，小劉法官依法缺席審理了此物業糾紛。第一次審理沒有房屋所有權登記信息且業主缺席的物業糾紛，小劉法官倒也不擔心。原來，小劉法官在審理物業糾紛案件前，就查詢并研究了很多物業糾紛的判例，業主沒有所有權登記信息的案件，小劉法官早已熟知哪些證據才可以作為“適格被告”的有效證明。

小劉法官根據庭審查明的事實以及相關證據，結合查詢的已經生效的相關判例，其認為，B先生雖未取得房屋產權證，但根據原告提供的商品房預售合同、購房收據以及法院依職權查詢的不動產信息，結合B先生與原告簽訂的《前期物業管理服務協議》及交費發票、收據等證據，足以認定B先生是原告物業服務的相對方。B先生有義務繳納物業費。

“B先生”說“B先生已死”

看著日歷上漸漸逼近的速裁程序結案期，小劉法官在周末加班完成了A物業公司訴B先生的判決書，小劉的書記員也抓緊完成了判決書的校核工作，很快蓋著鮮紅法院印章的判決書擺在了小劉法官的桌上。

小劉法官從事法官助理工作多年，有個特別的“習慣”，就是發判決書前給被告打電話，詢問原告、被告是希望通過自取還是郵寄方式拿到判決書。這一次，“B先生”的電話終于接通了。電話那頭傳來一個中氣十足的聲音。

“你好!”

“你好，你是B先生么？”

“嗯。”

“我是法院立案庭的，你與A物業公司的判決要發了，你是自取還是郵寄？”

“他早就死了，不收你們法院的東西。”說完，“B先生”憤怒地掛斷了電話，絲毫不給書記員核實問題的時間。

聽著“嘟、嘟、嘟”的電話掛斷聲，書記員呆住了。小劉法官看到書記員詭異的表情，趕忙問發生了什么事。書記員茫然地說明了情況，小劉法官有點“崩潰”。此時，小劉法官滿腦子想的不是開過庭、做過的查詢、寫過的判決是不是成為“無用功”，而是這個物業糾紛中的被告是否真的死了？

為什么小劉有這般疑問呢，因為小劉有個習慣，發判決前都要重新通過身份查詢系統查詢一下當事人的身份信息，以避免當事人在判決作出時出現“戶口注銷”或者“工商登記注銷”的情況。可身份查詢系統的信息都是正常的啊？如何確認電話中“B先生”陳述的真實性呢？小劉陷入了沉思。上門去問？如果B先生已去世，法官上門的行為肯定會激起B先生家人的再次傷感，這樣不妥。好吧，看來她和書記員兩個弱女子只能親自去火葬場一次，看看能否查到信息吧。長這么大，小劉法官還從沒去過那個地方呢。

黑暗的盡頭是黎明“倒霉”的盡頭大概就是好運吧

小劉法官就自己的奇葩遭遇講述給與其私交好的老法官，老法官向她建議道：“你可以先電話聯系一下原告，問問原告的意見。”懷著復雜的心情，小劉撥通了A物業公司委托代理人的電話。

在小劉法官說明了相關情況后，A物業公司的委托代理人抱歉地說：“你說B先生啊，我也是昨天才知道他在我們起訴前就已經去世了。因為昨天他爸來我們公司交了物業費，但是違約金他不同意交。我們考慮這個案件你已經操了很多心了，所以違約金我們也不主張了，免得給你添麻煩。我明天就去交撤訴申請。這兩天比較忙，就忘記和你們說這事兒了，非常抱歉！”

第二天，A物業公司的委托代理人遞交了撤訴申請書。A物業公司的代理人感激地對小劉法官說：“劉法官，你真負責。我和我們經理說，你們要去火葬場查詢B先生的死亡證明，經理特別震驚，說你們這兩個小姑娘膽子真大、真有責任心，為了一個小小的物業案子都這么拼。我們真的非常感謝你！”至此，本案終于畫上了一個圓滿的句號。

后記

“生存死亡陷阱”筆者之前見過兩次，第一次是在美劇中，一起刑事案件的被告人，為了讓指證他犯罪的證人喪失證人資格，買通黑客將證人的身份信息篡改為“死亡”狀態，導致法官取消了該證人的證人資格，被告人成功脫罪；第二次是在一起申訴案件中，被告的父親作為被告的代理人代理申訴，在進行主體資格審查時發現，被告在當年案件起訴時就已經去世了，其父親卻一直以其代理人的身份代理應訴、開庭、上訴、申訴……

“被生存”還是“被死亡”，作為法官，當然有責任依法核實，但是這卻不是法官一人之責。打破信息的壁壘、保障信息的安全，實現醫院、殯葬、公安戶籍的信息統一對接及對接安全，才是解決該問題的根本之策。