多產權、多業主商市場消防安全管理現狀及對策

摘要：為了追求經濟利益最大化，開發商在開發一些大型商市場的時候，采取多產權分開交易，多業主共同持有的方式，分擔企業風險，商市場建成后或店鋪式、或大空間統一出租的形式分租給多個經營者，形成復雜的經濟共同體，造成消防法律責任主體多元、法律關系復雜，消防行政執法成本加大、程序復雜、效率低。分析多產權、多業主商市場消防安全管理現狀，厘清工作責任，在當前具有重要意義。

關鍵詞：多產權、多業主商（市）場

一、多產權、多業主商市場消防管理現狀。

1、消防設施配置、管理、維護不到位。

從實際的消防監督情況來看，自動噴淋報警系統癱瘓、自動報警系統損壞嚴重、室內消火栓壓力無水或者壓力不足，消防安全管理人未明確，消防檔案建立不規范，未進行日常防火檢查和巡查等火災隱患不同程度存在，尤其是一些商市場存在的火災隱患已經達到重大火災隱患的評判標準。

2、安全出口、疏散通道堵塞現象嚴重。

大型商市場在疏散的要求上，不僅要求了疏散距離，更是嚴格要求了總疏散寬度，能否保證安全出口在設計之初數量和寬度上的要求，直接決定了火災發生時商市場內人員能否在規定的時間內迅速的撤離，但從檢查這些多產權、多業主商市場情況來看，安全出口、疏散通道被堵塞、占用、遮擋現象嚴重。

3、消防安全管理混亂。

多產權、多業主商市場消防安全責任人不履行職責，消防安全管理人不明確，沒有建立自上而下的企業逐級負責制，單位不能全面負責本單位的消防安全主體責任，履行消防安全管理職責，造成公共消防設施無人維護保養，商戶經營者私拉亂接電線，隨意把貨物擺放在疏散通道上，占用堵塞疏散通道，隨意在市場消防通道上停靠車輛，占用防火間距，隨意在門頭安裝遮陽傘等管理亂象。

4、大量采用可燃、易燃材料裝修。

商市場經營者租賃房屋后，不向管理公司和相關部門申報室內裝修工程，裝修工程中吊頂、貨架、墻面大量采用可燃易燃材料，更有甚者為了利益最大化采用夾芯板材擅自擴大營業面積，商市場火災荷度陡然加大。

二、存在問題的原因。

1、消防安全管理責任不明晰。

多產權、多業主在最初申報消防設計審核和工程竣工驗收等手續時，由房地產開發公司統一進行申報，一旦行政許可后，交由商業管理公司統一進行管理，商業管理公司是獨立的法人，獨立核算單位，在具體的利益訴求上和業主、經營者之間存在先天的不可調和的矛盾，商市場運作一兩年后，為了逃脫法律責任，商業管理公司要么退出管理，要么降低管理標準，具體在我市的實際情況，出現商業管理公司、物業管理公司、業主委員會、經營者自管等多種形式的管理模式，誰該承擔具體的消防安全管理責任，沒有明確的界定。

2、擅自改變使用性質，二次裝修未經消防行政許可現象嚴重。

在更替的過程中，多產權、多業主商市場申報主體已經發生了變化，要么是物業管理公司、要么是商業管理公司、要么是業主委員會，更有甚者將這一申報主體在合同中明確給租賃者，申報主體的不明晰，造成沒人申報消防設計，沒人對商市場更替中竣工驗收負責，擅自改變經營性質，擅自更改防火分區，擅自進行二次裝修時有發生，造成大面積先天性火災隱患存在。

3、商戶經營者消防安全意識淡薄。

多產權、多業主商市場往往定位低端，在具體的經營管理者，商戶經營者大多來自外來務工人員，商品多為日常使用、價格低廉的小商品，利益來自于薄利多銷，經營過程中，為了追求利益最大化，商戶經營者大量存貨，采用大功率電器燒水做飯，不懂得基本逃生自救，不懂得使用基本消防器材，消防安全意識極其淡薄。

4、消防行政執法主體不明確，執法成本高。

消防工作的原則是部門依法監管、單位全面負責，在具體的監管和負責層面上，就需要多產權、多業主商市場以“單位”的主體出現，實際上這些商市場的管理者多為業主委員會、物業管理公司、商戶敬業者，造成消防行政執法在商市場整體監管層面沒有責任主體，具體到每一個商戶層面，又缺乏有效的監管手段，無法明確公共消防設施的維護管理責任，無法明確滅火和應急疏散預案，無法規范這些商市場的消防監管體系，形成消防監督員檢查多次，檢查整治，整治再反彈，執法成本高。

三、工作建議。

1、從政府層面控制多產權、多業主商市場的審批。

多產權、多業主商市場的管理在全國層面都是消防監督管理的難點，各級政府、消防部門都深刻認識在這些單位的監管上，一旦發生火災事故必要么財產損失大，要么財產糾紛多，要么社會影響大，在實際消防監管上無論怎么努力辦法不多，責任巨大，筆者建議在這類商市場的審批上，政府層面最好能研究相關的法律法規，制定切實可行的措施，應該從源頭上嚴格予以控制，盡量的少批或者不批，如果不得不批，能否從制度層面在開發環節制定商業保險、維修賬戶設置等等措施，加大開發成本，為后期公共消防設施維護保養，管理人員招聘，管理公司審定等提供保證。

2、部門聯合執法，明晰各部門監管職責。

對已經投入使用的多產權、多業主商市場，在消防監督管理層面需要政府相關部門共同努力，商業部門嚴格控制管理公司的資質，工商部門嚴格審批管理商戶經營管理范圍，規劃部門嚴格控制規劃審批，城管部門嚴格打擊占用防火間距，占道經營等行為，電業部門嚴格管理商戶私拉亂接電線行為。通過各部門共同努力，盡快探討制定切實可行的管理措施，明晰監管職責，爭取通過部門聯合執法，共同努力規范管理商市場內外部管理。

3、理清管理關系，多種手段，規范管理。

消防監督的現有模式，具體到支、大隊和轄區派出所層面，消防監督人員有限，很難做到定人定崗全面負責，這就需要多產權、多業主商市場回歸“單位”這一主體，要求其統一委托單位管理，履行“單位的全面負責”責任，公安消防機構在具體的執法服務中，要盡力做到最大力度的指導單位落實管理責任上，通過逐級簽訂責任書、定期培訓學習、定期演練等等措施，規范商市場消防監督管理。對一時不能委托統一管理單位的，召開全體業主大會，一方面督促盡快委托單位統一管理，另一方面重新劃分商市場內業主委員會、業主、商戶職責，采取不定時抽查的方式，加大督查檢查力度，發現問題，聯合公安等部門按照劃分責任重拳出擊，通過打擊個別，從而影響全體，規范商市場消防管理。

作者簡介：高瑞杰（1982.10）男，河南省南陽市消防支隊工程師 主要從事消防監督管理工作。endprint