要給租購同權留下試錯時間

文 《法人》記者 肖岳

要給租購同權留下試錯時間

文 《法人》記者 肖岳

“租購同權”的背后，牽扯到房地產市場、教育、戶籍等多方面因素，因此實踐中不斷地探索和改進，才能使《方案》落到實處。推動租賃市場不可能一步到位，應該對此持有寬容和不斷試錯的態度

7月，住房租賃市場成為了人們關注的熱點話題。

17日，廣州市政府公布的《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》以下簡稱《方案》），首次提出“租購同權”。與此同時，由住房和城鄉建設部會同國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部等九部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，提出將采取多種措施加快推進租賃住房建設，培育和發展住房租賃市場，同時選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市作為首批開展住房租賃試點。

但并非所有觀點都看好“租購同權”的未來，搶眼新政背后，亦有很多問題尚未找到答案。

租價上漲疑慮

廣州市公布的《方案》中所提到的16條措施，被稱為具有全面推進住房租賃市場發展的重要作用，16條內容涉及入學、稅收、水電及商改租等與住房租賃相關的方方面面問題。

而其中“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益”，即保障“租購同權”更是成為了廣受人們關注的話題。然而，隨著被外界的不斷解讀，輿論在紛紛為《方案》點贊的同時，也提出了不少疑問。

“《方案》似乎意味著年輕人將告別房奴時代，但是否也會造成另一種極端情況，使得以后在當地租房的價格會因此而上漲？”一位尚未購房的青年向《法人》記者提出疑問。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《法人》記者采訪時表示，首先必須肯定的是，租房市場資金上的壓力肯定比購房市場要小，租房的性價比在提高。另外，從市場角度而言，當供應增高時，租金不會提高，反而是降低的。判斷《方案》落地后的租金和房價和現階段相比的高低，還要基于后續新房銷售模式和產品的進一步推出。當然，一些位置較好的房源租金或房價相較其它會高一些，但穩定租金也是未來《方案》落地過程中應該把握的一個內容。

中研普華研究員閆素飛則向《法人》記者表示，《方案》中明確規定，只有具有本市戶籍的無房人員或持人才綠卡的人員，可憑相關文件享受“租購同權”，無戶籍人員不在此列。因此，《方案》并沒有擾亂市場，同時，在教育資源緊張的情況下，短期內可能出現學校周邊房租上漲的情況，《方案》也能暫時緩解房價的快速上漲。

另外，《方案》制定的根本是爭奪和留住人才，目前全國城市發展的競爭就是人才的競爭，各地為爭奪人才出臺各種優惠措施。《方案》在吸引人才入戶和留住高端人才方面起到了有效作用。另外，《方案》對于炒作學區房、房價上漲等方面也起到了緩解作用。

“租購同權”背后的教育難題

除了對《方案》實施后房價和租金是否會有波動較為關注外，輿論熱議的焦點集中在“符合限定條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益”上。畢竟教育問題是百年大計，也關系到每一個人的切身利益。

《方案》中提到，“具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀，具體細則由各區教育行政主管部門制定”。

這意味著具有廣州戶籍或持有人才綠卡但在廣州無房產的外來人員，至少有一部分能和廣州的業主一樣，使自己的子女獲得與戶籍、房產等不掛鉤的義務教育階段的入學資格。

但也有觀點指出，按照一些地區的情況，適齡兒童在入學時，居住自有產權房且落戶年限較長的較有保障。除此之外，很多地區還會依據戶籍性質、居住情況、落戶年限等順序入學。此外，一些地區內教育等公共服務資源本身就不夠充足，一些未被落實的學生可能會被調劑，這也往往導致租賃客戶孩子的入學受到影響。

閆素飛在接受《法人》記者采訪時表示，從廣州《方案》內容上來看，滿足“具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女”等條件后，才能使其子女經由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校就讀，條約并不苛刻。

而對于租房與買房對于孩子入學順序安排影響上，《方案》中并未明確說明。不過當教育資源緊張，人口聚集到一定規模的時候，可能限制性政策就會開始出現。當然也可能分為兩種情況，比如當資源充足時，對于入學順序就不是問題，但當資源緊張時，是有可能出現排序安排的。

“目前來看，《方案》更像是一個短期政策，而非長期政策。”閆素飛指出，政策在制定的過程中，多會留足可以變通的空間，目前很多地區通過穩定外來人口的生活和子女教育等方式留住人才。

目前《方案》只是政策角度的一個方向，最后能否實現“租購同權”，還有一些細節要推敲

不斷推進與完善的政策

嚴躍進在接受《法人》記者采訪時表示，廣州的《方案》其實也和戶籍制度改革有所掛鉤，雖然該《方案》并沒有直接提到戶籍改革，但它賦予了同等戶籍的人口相同的權利。

嚴躍進同時也指出，目前《方案》只是政策角度的一個方向，最后能否實現“租購同權”，還有一些細節要推敲，比如教育資源不足的問題。盡管按照《方案》，本質上應該租和購擁有同樣的權利，但這也需要相應的資源與之匹配。

對于廣州市政府公布的《方案》能否落地，市場有不少擔憂。

近年來，國內對于房地產市場的穩定，以及從政策等多方面的調控在不斷推進。近來，從“穩定房地產市場的長效機制”，到“不動產登記”改革等，地產調控政策不斷出臺。

僅以廣州為例，廣州市政府已經著手在大力興建公租房的同時，逐步降低公租房租賃門檻，此類做法無疑更好的滿足了更多人的租賃居住需求。

由于住房通常與戶籍制度具有緊密聯系，會牽扯到教育、醫療等與人們生活息息相關的問題，這也突顯了“租購同權”在便于社會人才流動與教育受戶籍制度約束問題的突破與探索。

嚴躍進在接受《法人》記者采訪時表示，推動租賃市場不可能一步到位，應該對此持有寬容和不斷試錯的態度，過程中更要征求租戶的意見，在適當時候可以給予一些關懷。比如外來人員子女到了入學時候，給其留出一定緩沖期，避免孩子到了入學年齡由于家長辦理各種證件耗費了時間，從而影響到孩子入學的情況發生。

閆素飛則指出，要完全執行《方案》的政策，需要兩個條件：充足的租賃住房和充足的教育資源。因此，《方案》的出臺，要增加和投入更多的租賃房屋和教育資源來配套實施，這就需要大量的投資。另外，房屋租賃市場的規范化經營也需要更加完善，增加監督，防止針對政策出現投機和炒作。