淺談不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的異同

侯惟原

【摘要】“建筑物區(qū)分所有權(quán)首次登記”是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要內(nèi)容，其中的商品房“首次登記”關(guān)系到社會(huì)生產(chǎn)生活的各個(gè)方面，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著提供數(shù)據(jù)的重要作用。本文以南京市商品房“房地一體”首次登記權(quán)籍調(diào)查為例，分析對(duì)比不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查之間的關(guān)系，并提出可行性建議，促進(jìn)商品房“房地一體”首次登記權(quán)籍調(diào)查的持續(xù)改進(jìn)。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查；商品房；首次登記

前言

早在2007年國家就已將“國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施統(tǒng)一登記制度”寫入了物權(quán)法。

2014年11月24日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)簽署第656號(hào)國務(wù)院令，公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記簿、登記程序、登記信息共享與保護(hù)、法律責(zé)任等做出了規(guī)定。

2015年5月7日，國土資源部辦公廳下發(fā)《關(guān)于在地籍管理司加掛不動(dòng)產(chǎn)登記局牌子的通知》，在國土資源地籍管理司加掛不動(dòng)產(chǎn)登記局的牌子，承擔(dān)指導(dǎo)全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動(dòng)產(chǎn)登記的職責(zé)。

2016年6月28日，在南京本市行政區(qū)域內(nèi)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。市本級(jí)國有土地不動(dòng)產(chǎn)登記工作由南京市不動(dòng)產(chǎn)登記局具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施，南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心具體辦理不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)事務(wù)性工作。

一、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的關(guān)系

1.含義

地籍調(diào)查是通過土地權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，對(duì)宗地的權(quán)屬、界線、位置、面積、用途等進(jìn)行調(diào)查，形成地籍調(diào)查數(shù)據(jù)、圖件等資料，為土地登記、核發(fā)證書提供依據(jù)。地籍調(diào)查是土地登記的前期基礎(chǔ)性工作，其資料成果經(jīng)土地登記后，具有法律效力。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)登記工作的基礎(chǔ)，其相關(guān)檔案、圖件、數(shù)據(jù)等資料經(jīng)過不動(dòng)產(chǎn)登記后，具備法律效力。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人以不動(dòng)產(chǎn)單元為申請(qǐng)對(duì)象，調(diào)查機(jī)構(gòu)遵循“權(quán)屬清楚、界址清楚、面積準(zhǔn)確”的原則，以宗地為單元，查清其中房屋、林木等定著物組成的不動(dòng)產(chǎn)單元狀況。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查通常沿用原地籍調(diào)查的方法，采用宗地作為調(diào)查的基本單元，須查清其中房屋、林木等定著物組成的不動(dòng)產(chǎn)單元狀況。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的技術(shù)路線是以地籍調(diào)查為基礎(chǔ)，以合法有效不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利為核心，最大限度利用已有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料，采用已有的城鎮(zhèn)地籍圖、土地利用現(xiàn)狀圖、農(nóng)村宅基地地籍圖、大比例尺地形圖、高分辨率影像圖等圖件作為底圖，通過內(nèi)業(yè)判讀，外業(yè)測繪與核實(shí)的方法，完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作。

2.相同點(diǎn)

從實(shí)際工作角度看，在土地權(quán)屬調(diào)查中，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查均遵循地籍調(diào)查的權(quán)屬調(diào)查要求。對(duì)地籍測量的技術(shù)、方法和精度二者基本一致，同時(shí)界址點(diǎn)測量的方法與程序均按照地籍測量界址點(diǎn)測量的要求執(zhí)行。

3.不同點(diǎn)

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的權(quán)屬調(diào)查方法中增加了房屋的權(quán)屬調(diào)查，按照《（GB/T 17986.1—2000）房產(chǎn)測量》執(zhí)行。

在編碼規(guī)則方面，不動(dòng)產(chǎn)單元編碼采用七層28位層次碼結(jié)構(gòu)，是由原有地籍調(diào)查19為宗地代碼與9位定著物代碼構(gòu)成。

在調(diào)查表格方面，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表是在原有地籍調(diào)查表的基礎(chǔ)上進(jìn)行增加和擴(kuò)展：一是為了銜接不動(dòng)產(chǎn)涉及的地類，增加了概念的外延，如將權(quán)利人分為使用權(quán)、所有權(quán)兩大類。二是增加了“土地權(quán)屬來源證明材料”、“不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)”、“等級(jí)”、“價(jià)格”等內(nèi)容；

在圖件方面，主要區(qū)別是在地籍調(diào)查圖件的基礎(chǔ)上，增加了不動(dòng)產(chǎn)單元圖。按《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）》的要求，不動(dòng)產(chǎn)單元中的宗地圖與地籍調(diào)查中的宗地圖區(qū)別在于用加粗黑線表示建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分所在房屋的輪廓線。

二、商品房“房地一體”首次登記權(quán)籍調(diào)查

從“建筑物區(qū)分所有權(quán)首次登記”的類型來看，商品房“房地一體”首次登記過程可以理解為原房產(chǎn)初始登記和土地分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓登記的集合。

房屋初始登記是最初的、原始的登記。申請(qǐng)初始登記時(shí)，申請(qǐng)人提交國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋測繪成果報(bào)告、竣工驗(yàn)收證明等材料向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)。

土地分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓指的是因地上建筑物、附屬物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓后涉及的土地權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓的過程。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施后，由于房產(chǎn)的初始登記與土地分?jǐn)偤喜榈讲粍?dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行“建筑物區(qū)分所有權(quán)首次登記”，整個(gè)作業(yè)流程包括申請(qǐng)、受理、權(quán)籍調(diào)查、審核、登簿、核發(fā)證書。

南京市“建筑物區(qū)分所有權(quán)首次登記”權(quán)籍調(diào)查的工作流程包括宗地地形圖測繪、內(nèi)業(yè)繪圖、續(xù)表編輯、權(quán)籍調(diào)查表填寫等內(nèi)容。其中，地形圖測繪和內(nèi)業(yè)繪圖的要求在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前后并無變化。而續(xù)表編輯之后的每一個(gè)作業(yè)環(huán)節(jié)較之前有了一定的變化。

在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，由于房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)不共享，進(jìn)行續(xù)表編輯時(shí)絕大部分時(shí)間花費(fèi)在樓幢中每一戶建筑面積的錄入，無論采用何種方式，數(shù)據(jù)來源都是對(duì)照紙質(zhì)數(shù)據(jù)手工輸入，作業(yè)容易出錯(cuò)，且影響效率。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，由于房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)進(jìn)行了匯交，經(jīng)過審核后的房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)可以直接從后臺(tái)導(dǎo)入，該過程已大大提高了續(xù)表編輯的效率，并減少了錯(cuò)誤發(fā)生的機(jī)率。

完成續(xù)表編輯后，地籍調(diào)查中的土地分?jǐn)偧匆淹瓿?，整理后可進(jìn)入下一步驟。而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查還需要把每一戶的土地信息與房產(chǎn)信息進(jìn)行關(guān)聯(lián)，生成每一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)。才完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的續(xù)表編輯部分的主要工作。

調(diào)查表填寫是對(duì)分?jǐn)傋鳂I(yè)成果的描述，后期審核發(fā)證提供依據(jù)。在地籍調(diào)查時(shí)期，強(qiáng)調(diào)的是土地方面的信息，內(nèi)容包括土地用途、地類編碼、權(quán)利性質(zhì)、土地面積等。而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)表在原有土地?cái)?shù)據(jù)的基礎(chǔ)上加入了房屋狀況的調(diào)查，增加了房屋的幢號(hào)、定著物代碼、總層數(shù)、所在層、房屋結(jié)構(gòu)、竣工時(shí)間、占地面積、建筑面積、產(chǎn)權(quán)來源、規(guī)劃用途、房屋用途、墻體歸屬等信息。目前涉及房產(chǎn)信息的填寫通過引用房產(chǎn)部門所推送的信息，與現(xiàn)有土地方面調(diào)查成果的結(jié)合的方式進(jìn)行。

三、目前權(quán)籍調(diào)查中存在的問題

雖然目前南京市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記已順利實(shí)施，但由于采用的是房產(chǎn)數(shù)據(jù)與土地?cái)?shù)據(jù)采集各自獨(dú)立負(fù)責(zé)的方式，因此對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查來說仍存在一些問題。

由于房產(chǎn)和國土兩部門的側(cè)重點(diǎn)不一樣，會(huì)導(dǎo)致在房屋測量認(rèn)定方面的差異性，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書作為記載不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的唯一依據(jù)，理論上應(yīng)該用表示一致的底圖進(jìn)行配圖，但由于目前宗地圖和房產(chǎn)分戶平面圖的仍然是兩個(gè)部門用各自測繪底圖制作，這種差異難免產(chǎn)生二義性。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)書配圖方面，由于房產(chǎn)平面圖由房產(chǎn)部門提供，申請(qǐng)商品房“房地一體”首次登記的單位需到房產(chǎn)局進(jìn)行房產(chǎn)分戶平面圖的獲取。期間難免發(fā)生因坐落等原因地址不統(tǒng)一造成的配圖不符合要求需重新更新圖件的情況。

四、處理建議

對(duì)于目前不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查存在的問題，從短期看應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)部門的溝通，展開雙方的交流合作。從中長期看應(yīng)該在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的框架內(nèi)制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果的權(quán)威性。同時(shí)考慮推進(jìn)機(jī)構(gòu)的進(jìn)一步整合，按《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記暫行條例實(shí)時(shí)細(xì)則》的要求，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息與交易信息互聯(lián)共享機(jī)制，確保不動(dòng)產(chǎn)登記與交易有序銜接。

結(jié)語

“商品房首次登記”作為“建筑物區(qū)分所有權(quán)首次登記”中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，關(guān)系到社會(huì)生產(chǎn)生活的各個(gè)方面，它的順利實(shí)施是國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的重要保證。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)和保護(hù)制度，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)離不開科學(xué)合理的權(quán)籍調(diào)查程序，只有在實(shí)踐中不斷探索各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的方式方法，才能引導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記事業(yè)科學(xué)的向前推進(jìn)。

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