建立房地產(chǎn)登記責任保險制度的現(xiàn)實意義

楊見聞

一、房地產(chǎn)登記錯誤及賠償責任現(xiàn)狀

1.我國房地產(chǎn)登記現(xiàn)行賠償狀況。我國現(xiàn)階段，由于法治水平尚低，社會誠信度不高，再加上現(xiàn)有登記人員素質(zhì)等原因，登記錯誤率是比較高的。實踐中經(jīng)常遇到的當事人制假、用假的行為有三類：其一，采用偽造的身份證申請登記；其二，家庭內(nèi)部成員與冒名頂替的人共同申請登記，私自出售房屋；其三，偽造委托公證文書甚至司法裁判文書后辦理房地產(chǎn)登記。不動產(chǎn)登記賠償金額通常都較大。因我國房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，房地產(chǎn)價值漲幅巨大，因此不動產(chǎn)登記錯誤造成賠償?shù)臄?shù)額也非常巨大。

2.現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)賠償模式。一是現(xiàn)行實踐對登記賠償性質(zhì)認定。現(xiàn)行在登記賠償?shù)膶崉罩校瑢Φ怯洐C構(gòu)的登記賠償責任都是采取國家賠償?shù)哪Ｊ剑m用的是國家賠償中的行政賠償。二是現(xiàn)行實踐對登記賠償訴訟的體制。我國現(xiàn)行的登記錯誤賠償訴訟采用的是一種分離體制，主要依據(jù)最高法院《關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》，

二、將責任保險制度引入登記賠償制度的可行性

一是登記賠償責任符合作為責任保險的保險標的。雖然從理論上來看，對登記賠償責任有為行政賠償和為民事賠償兩種觀點。但從本質(zhì)上來看，登記賠償責任來源于因登記行為的錯誤而導致權(quán)利人物權(quán)權(quán)益或利害關(guān)系人基于對不動產(chǎn)登記簿記載事項的信賴的期待利益或其他利益受損，是對受損利益的填補。從某種程度上來講，登記賠償責任是一種“侵權(quán)”責任，是“侵權(quán)人”登記機構(gòu)對因其登記錯誤造成的他人損害的賠償。我國《保險法》對責任保險的界定為：責任保險是以被保險人對第三者應負的賠償責任為保險標的的保險。由此可以知道，責任保險的保險標的是被保險人應負的損害賠償責任。而登記賠償責任作為對登記行為受害人的損害賠償責任，符合作為責任保險的標的要求。二是登記賠償?shù)娘L險屬于責任保險的可保風險。責任保險要求的可保風險必須是純粹的風險，風險必須使大量的標的都有遭受損失的可能，風險有導致重大損失的可能，同時風險不能使大多數(shù)保險標的同時遭受損失，并且該風險具有預測的可能性。縱觀登記賠償?shù)娘L險，對于登記機構(gòu)來說，是純粹的風險，其僅具有賠付的可能性，而無獲利的可能；大量的登記行為均有致錯的可能性，具有承擔賠償責任的可能；不動產(chǎn)價值巨大，因不動產(chǎn)登記簿記載事項錯誤（尤其是權(quán)利歸屬事項登記錯誤）導致的賠償金額十分高昂；不動產(chǎn)登記相關(guān)法律法規(guī)對登記審查設(shè)立了一定的標準，在登記機構(gòu)履行了審慎審查的前提下，相對于所有的不動產(chǎn)登記行為，登記錯誤的情形仍然是一個小概率事件；在對以往的登記錯誤行為進行充分研究的前提下，不動產(chǎn)登記錯誤導致的賠付的風險是可以預測的，并且隨著法律的不斷修訂完善，不動產(chǎn)登記人員的素質(zhì)提高，不動產(chǎn)登記錯誤導致?lián)p害賠償?shù)目赡苄詰斒窃絹碓降汀Ｒ虼耍怯涃r償?shù)娘L險具有責任保險可保風險的特征。三是登記賠償風險還具有大量性和同質(zhì)性的特征

三、引入責任保險制度的現(xiàn)實意義

1.有利于建立和提高登記機構(gòu)的賠償責任能力。現(xiàn)行我國登記賠償制度采取的是國家賠償?shù)哪Ｊ剑捎玫囊彩菄邑摀哪Ｊ健２扇邑摀Ｊ剑瑒荼匾匀w納稅人的金錢來彌補登記制度的受益者，對未受益于登記制度的納稅人來說不公平；同時因登記機構(gòu)不直接承擔賠償責任，容易出現(xiàn)放松其工作人員的管理，致使其在進行登記審查時放松注意水平的情況。所以理論界及實務界都在考慮借鑒利用者負擔模式，建立起由（補充資金來源的內(nèi)容）登記機構(gòu)承擔責任的方式，即登記賠償責任基金制度。建立登記賠償責任基金制度，可以采取在現(xiàn)行登記業(yè)務費用之外額外按件收取登記賠償基金費用，或在現(xiàn)行收取登記費用之中抽取一部分建立登記賠償基金。依我國現(xiàn)行的行政管理體制，新建立額外收取行政費用需較長的審批程序，同時也不符合我國行政管理體制改革（減少行政收費）的方向。而采用從登記收費中抽取一定比例建立登記賠償基金，依據(jù)《物權(quán)法》第二十二條規(guī)定：不動產(chǎn)登記收費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。因此在登記賠償基金建立初期，其金額勢必不會太高，賠償能力有限。引入責任保險制度后，能顯著提高登記機構(gòu)的賠償責任能力。

2.有利于房地產(chǎn)登記工作的創(chuàng)新。在未引入責任保險制度之前，登記機構(gòu)無法分散其風險，在進行房地產(chǎn)登記行為時，為避免承擔因登記錯誤導致的巨大風險，在實踐中會采取“過度防御”的策略，會將大量的資源構(gòu)筑到對社會無益但卻有助于其阻隔風險的行為中，因此增加了社會成本。同時，創(chuàng)新本身就意味著將新的事物或手段運用到登記工作中，而新的事物或手段其風險往往是未知的。對風險的畏懼，會不利于登記工作的創(chuàng)新。因此在引入將責任保險制度引入登記責任中，由保險商來分擔因登記錯誤導致的賠償責任。可以使登記機構(gòu)避免耗費更多精力構(gòu)筑超出需要的“風險防火墻”，節(jié)約了社會成本，同時還能使專注于其提高和改善登記工作。可見，引入責任保險制度，有利于提高登記機構(gòu)登記工作創(chuàng)新的意愿和能力。

3.有利于登記人員責任制度的建立。同時，現(xiàn)行的登記賠償制度中，對登記人員的責任追究方式主要以追究其行政責任為主。這同樣會造成登記人員在登記過程中采取“過度防御”的策略，這同樣會不利于登記工作的展開和創(chuàng)新。在將責任保險制度引入到登記賠償制度中后，可進一步建立登記人員的責任保險制度，如此既可以由登記人員承擔相應的責任；同時也因可以由保險商承擔賠償責任，登記人員避免因其工作失誤而承擔通常較重的行政責任，這也有利于登記人員的工作積極性。