融創(chuàng)中國,一個(gè)什么樣的存在?

文/彭婷婷

融創(chuàng)中國,一個(gè)什么樣的存在?

文/彭婷婷

先是花150億元為樂視解了“燃眉之急”，現(xiàn)坐穩(wěn)樂視網(wǎng)“老大”之位；后又斥資600多億元拿下萬達(dá)集團(tuán)酒店項(xiàng)目和文旅項(xiàng)目資產(chǎn)包，外界驚問“孫宏斌哪來那么多錢“？對(duì)于近期的頻頻大手筆并購，孫宏斌依然表示“不差錢”，截至6月30日，融創(chuàng)賬面上還“趴著”900多億元的現(xiàn)金。那么，“老孫”手上的錢怎么來的？到底夠不夠？

據(jù)孫宏斌透露，“去年年底，我們賬上的現(xiàn)金流是698億元，上半年賬上有900億元現(xiàn)金，我們能動(dòng)用的大概有500億元，我們的現(xiàn)金流壓力并不大。”并同時(shí)放出“豪言”，今年將實(shí)現(xiàn)超過3000億的銷售額。在接下來的幾個(gè)月，若融創(chuàng)中國能保持6月的銷售數(shù)據(jù)，再加上之前收購的相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)力，全年3000億元的銷售目標(biāo)或許并不遙遠(yuǎn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“融創(chuàng)中國讓資本市場充滿信心的，正是近期不斷攀升的業(yè)績”。截至7月5日，已經(jīng)有20多家上市房企公布了2017年1月至6月的銷售業(yè)績。市場機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，被稱為“并購?fù)酢钡娜趧?chuàng)中國今年1月至6月合同銷售額達(dá)1118.4億元，位列中國房地產(chǎn)銷售榜第七位，并以6月合同銷售額285億元?jiǎng)?chuàng)單月銷售新高。超過年度業(yè)績目標(biāo)的50%。

2016年全年業(yè)績顯示，融創(chuàng)中國當(dāng)年的銷售業(yè)績超過了1500億元，同比增長121%；銷售單價(jià)達(dá)到了20480元；綜合實(shí)力排名行業(yè)第七位。當(dāng)年，融創(chuàng)在多個(gè)維度實(shí)現(xiàn)了大的跨越：銷售突破千億規(guī)模、綜合排名至行業(yè)第七、成功并購并實(shí)現(xiàn)充裕土地儲(chǔ)備、區(qū)域布局基本成形、入股樂視實(shí)現(xiàn)跨行業(yè)戰(zhàn)略投資等。

截至2016年底，融創(chuàng)手持現(xiàn)金698億元，較2015年底的271億元提升了158%。同年，融創(chuàng)成功開拓廣州、深圳、青島等一二線核心城市，逐漸形成了北京、華北、華中和海南等八大區(qū)域、40余座一線、環(huán)一線和核心城市的全國布局。截至2017年3月25日，公司總土地儲(chǔ)備量為7912萬平方米。

融創(chuàng)中國2014年年報(bào)顯示，公司當(dāng)年獲取12幅土地，土地儲(chǔ)備共計(jì)21.62百萬平方米。截至2014年12月31日，公司仍集中在中國五大區(qū)域開發(fā)房地產(chǎn)物業(yè)，即北京、天津、上海、重慶及杭州，且在所聚焦的各個(gè)城市銷售排名均位居前列，其中在天津、上海、重慶、無錫的銷售金額均位居榜首。

強(qiáng)大的銷售能力，將進(jìn)一步改善融創(chuàng)中國的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，提振公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2015年，融創(chuàng)進(jìn)入到了濟(jì)南、南京、成都、西安和武漢等地。2015年,融創(chuàng)中國共獲取土地27幅，截至2015年12月31日，公司擁有的土地儲(chǔ)備為27.2百萬平方米。

在當(dāng)年年報(bào)中，融創(chuàng)中國稱將繼續(xù)堅(jiān)持區(qū)域聚焦發(fā)展戰(zhàn)略，鞏固已經(jīng)形成的優(yōu)勢(shì)布局：一方面繼續(xù)鞏固公司在京、津、滬、渝、杭的領(lǐng)先地位和競爭優(yōu)勢(shì)；另一方面，對(duì)新進(jìn)入的廣深區(qū)域、南京、濟(jì)南、武漢等城市需要更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。同時(shí)，公司“在新項(xiàng)目投資上會(huì)保持審慎，將在現(xiàn)金流絕對(duì)安全的前提下，同時(shí)關(guān)注公開市場和發(fā)揮本公司在并購市場的優(yōu)勢(shì)，通過靈活的方式繼續(xù)獲取價(jià)格合理的土地儲(chǔ)備”。

據(jù)了解，除了對(duì)樂視的投資外，融創(chuàng)基本都是股權(quán)拿地，利用在房地產(chǎn)市場中高端的產(chǎn)品溢價(jià)能力通過股權(quán)投資獲得相對(duì)低價(jià)土地，達(dá)到企業(yè)快速發(fā)展的目的。

從與萬達(dá)的此次合作來看，融創(chuàng)收購的13個(gè)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目均位于熱點(diǎn)二三線城市，每平方米平均成本不到1600元。根據(jù)公開信息查看，售價(jià)最低的項(xiàng)目為6800元/平方米，售價(jià)最高可達(dá)23000元/平方米。對(duì)比售價(jià)，如果僅參照公告中的作價(jià)和可售面積粗略計(jì)算，這筆收購相當(dāng)劃算。據(jù)德意志銀行分析報(bào)告稱，13個(gè)文旅項(xiàng)目擁有4973萬平方米的可售建面，按13500元/平方米的售價(jià)可以產(chǎn)生大約6500億元的銷售。

此外,考慮到收購的土地成本非常低，項(xiàng)目將產(chǎn)生10%至15%的凈利率，且銷售的回款也將會(huì)很好地覆蓋收購支出。

不過，一位券商分析師表示，融創(chuàng)的銷售回款并不能用來償還債務(wù)。銀行有預(yù)收款專戶管理制度，這部分資金會(huì)放在預(yù)收賬款里拿不出來，除非是現(xiàn)房銷售。孫宏斌也坦言，待萬達(dá)并購?fù)瓿珊螅趧?chuàng)負(fù)債率或?qū)⒏撸驗(yàn)榍罢叩馁Y產(chǎn)包有450億元負(fù)債，但未來可通過銷售來償還。

有資深投行人士則認(rèn)為，融創(chuàng)這種“不停用未來資產(chǎn)來填補(bǔ)”的方法與其收購的邏輯相似，都是套未來的錢，只不過收購之后可以先抵押給銀行套現(xiàn)，用套出的錢來填補(bǔ)“窟窿”。但這種做法是有風(fēng)險(xiǎn)的，若某個(gè)時(shí)點(diǎn)銀行斷供，企業(yè)就會(huì)面臨“斷糧”。

孫宏斌表示，今年會(huì)是融創(chuàng)負(fù)債率的拐點(diǎn)，收購萬達(dá)酒店和文旅項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債是450億元，之后有可能對(duì)融創(chuàng)負(fù)債產(chǎn)生影響，但影響不大，今年以后融創(chuàng)的負(fù)債率將會(huì)下降。

此外，根據(jù)申萬宏源的統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)中國于2015年以總代價(jià)300億元新增項(xiàng)目約30個(gè)；2016年以1000億元新增項(xiàng)目約150個(gè)；2017年上半年土地儲(chǔ)備已覆蓋50余個(gè)城市，權(quán)益面積達(dá)5500萬平方米，平均土地成本為5800元/平方米。

新舊項(xiàng)目相加，融創(chuàng)將收獲大量貨值。融創(chuàng)稱，2017年計(jì)劃開盤82個(gè)新項(xiàng)目，總貨值預(yù)計(jì)1883億元，加上2016年尚未出售的資源和現(xiàn)有項(xiàng)目的二次開盤，總體貨值預(yù)計(jì)將達(dá)到4185億元。

多家證券機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，在2018年至2019年，融創(chuàng)將會(huì)迎來利潤的大幅度爆發(fā)增長。“并購的財(cái)務(wù)成本消耗期過去，利潤增長將大幅度體現(xiàn)，大量優(yōu)質(zhì)貨值的銷售將逐步兌現(xiàn)利潤。”

融創(chuàng)中國與萬達(dá)商業(yè)、富力地產(chǎn)戰(zhàn)略合作簽約儀式