供給側改革背景下重慶市房地產去庫存研究

宋 帥 陽 剛

(重慶工商大學管理學院 重慶 400000)

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供給側改革背景下重慶市房地產去庫存研究

宋 帥 陽 剛

(重慶工商大學管理學院 重慶 400000)

本文通過實證分析與理論分析相結合的方法，分析了重慶市房地產庫存的現狀，在此基礎上基于統計資料運用博弈論分析了重慶市房地產庫存的原因，并提出了去庫存的建議。以期為當前的供給側改革提供理論和實踐的建議。

供給側；房地產；去庫存；重慶

一、重慶市房地產行業的特征分析

(一)土地市場——住宅供地收縮，工業用地供地上升

2015年重慶市共成交338宗土地，成交總面積共計2841.16萬平方米，環比上漲23.8%；總成交金額達746.9億元，環比下降10.1%。這一數據也反映出2015年房地產市場的疲軟。

(二)商品住宅市場——量價微降

2015年，重慶市批準預售商品住宅1336.3萬平方米，環比下降19.1%；重慶市商品住宅存量1445.8萬平方米，存銷比為0.88。重慶商品住宅存量逐年增加，至2014年存量面積為近5年內峰值，在2015年存量面積開始下滑，主要原因是供應端有所減少。另外在整個房地產轉型的大環境下，重慶住宅銷售市場亦受到影響，全年商品住宅共計成交1639萬平方米，環比下降近7個百分點，延續了上一年的形勢，供應市場顯然減緩了入市步伐，商品住宅存量面積在政策的影響下也開始降低。

(三)房地產市場整體走勢—不景氣

2015年重慶市樓市交易情況有所下滑。2015年重慶市商品住宅共成交171516套，環比下降8.3%；成交面積1639萬平方米，環比下降7.6%；成交均價為6817元/平方米，環比上漲0.9%。從成交量看，2015年全年成交量比前三年都低。從單月的成交額看，2015年下半年來同比均出現了下滑的局面。在金九銀十的房地產市場傳統銷售旺季，重慶市商品住宅市場也沒有出現期待中反彈行情。12月銷售收入同比也在下滑，也折射出2015年房地產市場的不景氣。

二、重慶房地產企業高庫存的影響因素及其機制

為了更好的從政府的角度提出相關對策，我們做如下博弈分析，分析房地產企業需要供給側改革的原因。

a,表示在政府的支持下，企業增加房地產供給帶來的效用

b,表示政府支持房地產企業的發展，企業相應政府的政策，增加供給，從而拉動了當地GDP提高了政府的政績所帶來的效用。

c,表示在政府提倡去庫存，根據市場供需平衡來發展房地產，企業與政府意愿相反下，政府所得到的效用。(此效用一般為負，它表示政府要對企業的高庫存買單，帶來的損失)

d,表示在政府政策支持下房地產企業減少供給帶來的效用。

e,表示在政府不支持增加供給的情況下，企業減少供給，政府帶來的效用

其中b>c，原因是在企業決定增加供給時，政府看重的GDP指標的增加量將大于由于不被支持靠強制行政命令帶來的GDP的增加。在過去一段時間內，a>d，因為在過去的發展中，中國處于城鎮化加快的步伐中，對房地產的剛性需求較大，增加供給總比減少供給帶來的效用大。因此在過去的一段時間里，這個博弈矩陣得到一個混合策略納什均衡納什均衡，即(增加供給，支持)，(減少供給，不支持)都是納什均衡。但是由于過去的時間里，以需求拉動，從需求端發力是我國刺激經濟的主要方式，房地產需求量隨著城鎮化率的提高在穩步增長，所以a+b>d+e，所以自然而然的選擇了帕累托最優的納什均衡，即(增加供給，支持)組合。

但是隨著中國經濟的發展放緩，房地產業的需求結構發生了變化，企業的產品結構也變得不合理，導致庫存積壓，此時，企業在政府的支持下，減少庫存要比增加庫存得到的效用大，因為增加庫存已經違反了市場規律，市場上已經沒有相應的需求量來配合，達不到市場出清的狀態，增加供給只能帶來額外的損失，即d>a，此時，(增加供給，支持)這一策略組合已經不是納什均衡了，此時的博弈矩陣變成了只有一個納什均衡的純策略納什均衡，應該選擇(減少供給，不支持)。

以上我們運用博弈論分析，得出重慶市房地產行業庫存的影響因素。分析的結果符合預期的假設，我們得出影響房地產高庫存的因素主要有政府政績影響，房地產企業的產品結構和過度投資等因素。

三、重慶房地產行業去庫存的對策及建議

(一)政府視角

1、嚴格限制房地產開發供地。應嚴格加強對城市房地產開發用地管理，并建立高庫存問責機制，對高庫存地區政府領導進行嚴厲追責，增強房地產開發用地監管威懾力，并增強地方政府改善房地產供給側責任感和緊迫感，消除房地產去庫存治理中的“馬后炮”現象。

2、進行戶籍改革，加快農民工市民化、擴大住房需求。通過加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，促進人民對房地產行業進行消費，穩定房地產市場。

3、完善地票制度。地票制度可增加重慶房地產的市場需求。因為地票制度將農村空閑土地與城市建設用地指標掛鉤，解決城市建設用地不足問題，推動重慶城市化快速發展，同時實現農村閑置土地資源的經濟價值，促進資金向農村地區流動，增加農民的財產性收入，使農民享受土地增值的收益。

(二)企業視角

1、改善產品結構，提升服務及產品附加值。即使是在庫存嚴重積壓的城市，也有相對較熱的樓盤，因此，開發商應當從供給端刺激新需求、新市場，用高品質、高附加值、差異化的產品滿足改善型客戶不斷升級的置業需求。

2、在合理利潤范圍內降價。但是要注意房價發生廣泛性降價，則可能會影響潛在購買需求和投資需求，反過來會影響房地產銷售。如何找到平衡點，則需要深思熟慮。

3、降低企業資產負責率，降低企業的資本杠桿。2015年重慶市房地產企業的資產負債率達到73%，如此大的杠桿，表明房地產投資熱度很大，過度投資嚴重，財務風險敞口很大。在高庫存的背景下，企業應該減少投資，盡快回籠資金，降低資本杠桿。

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本文由重慶工商大學研究生科研創新項目基金的支持，項目編號yjscxx2016-060-14

宋帥(1993-)，男，漢族，遼寧人，重慶工商大學管理學院研究生，研究方向：戰略管理；陽剛(1991-)，男，漢族，四川達州人，重慶工商大學管理學院研究生，研究方向：投資項目管理。