陜西省土地市場化程度及影響因素分析

李 堃

(長安大學 陜西 西安 710064)

?

陜西省土地市場化程度及影響因素分析

李 堃

(長安大學 陜西 西安 710064)

在分析2009-2015年陜西省土地市場化程度及其變化趨勢的基礎上,找出可能影響陜西省市場化程度的因素,分析各影響因素與土地市場化程度的相關性和建立多元線性回歸模型,并分析因素的影響機理。研究結果表明：城鎮化率對土地市場化程度產生最大的正向影響,人均生產總值、土地政策因素和第三產業產值也能夠促進土地市場化程度。恩格爾系數與土地市場化程度呈負相關。最后在研究基礎上提出合理的提高土地市場化的政策建議。

土地管理；土地市場化；影響因素；陜西省

一、引言

土地市場是土地資源配置的中介場所,其發展程度直接影響了土地資源的使用效率。在產業結構優化升級和中國人多地少的土地矛盾的壓力之下,更好的進行土地資源的優化配置,提高土地市場化程度,適當減少土地的協議出讓和劃撥出讓具有重要的現實意義[1]。土地產權制度變遷成為影響中國土地市場化程度的重要原因，由于中國“城市土地歸國家所有、農村土地歸集體所有”的土地所有制形式不變,土地出讓方式已成為獲取土地使用權收益最大化的重要途徑[2]。

二、國內外研究進展

找出影響土地市場化發展的因素,是提高土地市場化程度的關鍵。如李明月從產權制度、價格機制、政府行為三個方面分析了其對土地市場化配置的影響[3]。張琦認為我國土地市場化水平的影響因素主要有,土地產權制度、土地管理制度、土地市場化體系[4]。宋鴻選取1999-2005年數據,對全國土地市場化程度的空間自相關性分析[5]。譚丹等認為中國土地市場化程度的影響因素表現為,土地市場政策、城鎮化率、房地產開發、第二、三產業產值、城鎮收入[6]。曲福田、石曉平在分析的博弈模型中,參與人為中央政府和地方政府[7]。

其中,最早Alonso[8]完善了杜能的地租理論,將其用于討論不同類型的用地需求,各種土地需求競爭不同區位的土地,在城市土地市場均衡時形成了土地利用結構而Mills[9]則繼承和發展了Alonso的單一城市中心模型,使得該模型成為研究城市土地利用結構以及城市經濟結構的基礎，而該模型將區位與土地市場機制結合起來,揭示了土地市場的本質。W.Alonso建立了古典模型；T.C.Koopmans[10]研究得出外在性是土地利用低效率的決定因素而David.E.Frame則以效用和城市人口作為影響土地價格的基礎變量,建立了一個研究土地市場的動態隨機模型.

三、陜西省土地市場化程度測算

(一)我國土地市場的構成。我國土地市場的建立是從改革土地使用制度開始的,它經歷了收取土地使用費和出讓轉讓、建立土地市場兩個發展階段。現階段,中國土地市場是一個包括農地征購市場和土地使用權市場在內的完整的市場體系,其中,土地使用權市場由一級市場和二級市場組成土地使用權一級市場包括國有土地的劃撥、招標、拍賣、掛牌、協議出讓和土地租賃等方式,二級市場主要包括土地的轉讓、出租、抵押等。

(二)土地市場化測算。由于本文重點研究市場化程度的影響因素,故采用國內比較成熟的市場化程度測算方法。根據公式計算陜西省2009-2014年市場化程度

L為土地市場化程度,LT和W0分別為二級市場土地交易宗數及其對應的市場化權重,H、X、ZH、P、G、Z分別表示一級市場中土地劃撥、協議、招標、拍賣、掛牌出讓、租賃的地塊數,W1,……,W6為對應的市場化權重.式中W1=0、W2=0.3、W3=0.5、W0=W4=W5=W6=1

2009-2014年陜西省及各地市土地市場化程度

四、陜西省土地市場化影響因素分析

本文擬選取年底常住人口、農村人口、城鎮人口、城鎮化率、省內生產總值、第一、二、三產業產值、人均生產總值、全社會固定投資額、房地產開發投資額、全省人均可支配收入、恩格爾系數、土地出讓均價以及土地政策因素。

(一)影響因素分析

1.城鎮化率。土地價格上漲促進土地資源集約化使用，提高了中國城市一級、二級土地市場化水平[6]。城鎮化率與市場化程度呈正相關,城鎮化率每提高一個百分點,土地市場化程度就提高4.474個百分點。

2.人均生產總值。人均生產總值反映了社會經濟的發展水平。從模型中可看出人均生產總值的提升對于土地市場化程度有較大的推進作用。城鎮人均可支配收人與中國土地市場化發育程度正相關，根據量化處理結果，人均生產總值每提高一千元土地市場化程度提高1.001個百分點。

3.土地政策因素。土地市場政策變量是對土地市場化程度影響較大的正向因子。土地政策因素提高基準點,土地市場化程度提高0.747百分點。采用恰當的土地市場政策,土地市場化程度將得到很大提高,《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》的出臺,無疑是土地市場化改革的一個重大舉措,對于中國土地市場的發展起到了巨大的促進作用。

4.第三產業產值。從上述模型結果可以看出,第三產業產值是對市場化程度影響最小的正向因子。但是發展第三產業對于土地市場的發展具有帶動作用,它為提高土地市場化程度提供了一條可能的途徑。

五、提高土地市場化程度建議

(一)健全土地市場信息系統建設

土地交易機構需要建立健全市場信息網絡系統,增加土地市場運行情況的透明度,避免建設用地供應和使用權交易中存在的情況不明、交易不公問題；簡化交易程序、提高辦事效率、促進土地使用權的高效流轉;嚴肅查處土地違法交易、確保土地交易的合法性和安全性。

[1]王良健,黃露贊,弓文.中國土地市場化程度及其影響因素分析[J].中國土地科學,2011,8(25).35-41.

[2]李隆偉,郭沛.中國土地市場化水平及其影響因素研究——基于2006—2011年全國31個省(市)面板數據的證據[J].北京理工大學學報,2015,7(14):73-79.

[3]李明月.我國城市土地資源配置的市場化研究[M].中國經濟出版社,2007.

[4]張琦.關于中國土地市場化的思考[J].經濟研究參考,2006(83):32-39.

[5]宋鴻,陳曉玲.中國土地市場化進程的空間自相關分析[J].華中師范大學學報,2008,3(1):132-136.

[6]譚丹,黃賢金,陳志剛.中國土地市場化水平及其影響因素分析[J].城市科學，2008,150(1):14-18.

[7]曲福田,馮淑怡,諸培新.制度安排、價格機制與農地非農化研究[J].經濟學,2004,4(1).

[8]WAlonso.LocationandLandUse[J].HarvardUniversityPress,1964.

[9]MillsES.AnAggregativeModelofResourceAllocationinaMetropolitanArea[J].AmericanEconomicReview,1967,57(2):197-210.

[10]T.C.Koopmans.Spatialpatternsofresidentialdevelopment[J].JournalofUrbanEconomics,1982,12(1):22-52.

李堃(1993-)，男，漢族，浙江溫州人，在讀研究生，長安大學地球科學與資源學院，土地資源管理專業，研究方向：土地利用規劃與房地產研究。