中國去杠桿給全球樓市降溫

刑自強

對跨境資本和境外融資活動的監管，勢必會對海外部分地區的房產帶來降溫效果

去杠桿、加強監管的舉措之下，中國對海外地產投資將顯著回落，從而對全球樓市產生影響，尤其是近年來對中國投資依賴度高的美國、香港地區、澳大利亞和英國房地產。這在短期利于防控匯率和資本流動的風險，長期有助避免重蹈日本企業20世紀80年代末收購海外“獎杯資產”的覆轍，增強金融穩定。

源于對人民幣貶值以及國內房地產市場回報率的擔憂，中國企業從2013年開始加速投資海外房地產，2013年-2016年間地產對外直接投資（ODI）年均增速高達55%，遠高于同期非金融部門對外直接投資總額的增速（22%），2016年達到106億美元。這只是冰山一角，不包括中國企業利用海外平臺在境外融資進行的房地產交易，以及中國居民通過各種渠道在海外購買住宅的金額。

監管層對這種激進的投資能否給中國帶來回報頗有疑慮，他們擔心可能僅僅是資產轉移的手段，很多依賴高杠桿支撐的交易更可能增加了金融風險。于是，決策層在去年底將房地產、酒店、電影、娛樂和體育俱樂部等領域的海外投資納入加強管理的“負面清單”，其中房地產是該清單中最大、增長最快的部門，在2016年占據“負面清單”行業對外投資總額的75%，因此預計其受到的管理也將最嚴格。

筆者認為，這些政策動向一箭雙雕。短期來看是管理層近期預防性政策工具箱的一部分，以更好應對未來美聯儲加息帶來的資本流動和匯率壓力。未來中美政策利率的背離，以及最近略有反彈的資本外流，很可能促使當局推出并不斷完善預防性政策工具箱，管理資本流動。

隨著監管趨嚴，地產的對外投資今年上半年顯著下降。對外直接投資較去年同期大跌82%， Real Capital分析公司的數據顯示，中國企業在海外房地產市場已簽訂合約但未能付清的交易數量大幅上升。筆者預計房地產對外直接投資將在2017年大幅下降84%，從106億美元跌至17億美元，并在2018年繼續下滑15%至14億美元。同時，境內企業通過境外融資來進行的投資也將因嚴格監管而放緩，譬如國內銀行的離岸分支可能限制對中資海外房地產投資的貸款支持；對企業海外發債的管理也會加強。此外，國內民間投資機會回暖、人民幣貶值預期的緩解，也將減少境內企業對海外地產投資的積極性。

對跨境資本和境外融資活動的監管，勢必會對海外部分地區的房產帶來降溫效果。2016年，中國海外地產投資的主要去向分別是美國（43%）、香港地區（18%）、澳大利亞（12%）和英國（5%），這四大地區將首當其沖：

美國：2016年及2017年上半年，中國分別是美國的第一、第二大房地產投資國。在紐約、舊金山、芝加哥和洛杉磯的辦公樓和酒店資產是中資的焦點，吸引了其2017年總投資的80%。同期，曼哈頓高達30%的地產交易被中國投資者所占據。由于供需不平衡，美國的房地產交易量在今年一季度萎縮了9%，而在曼哈頓更是萎縮了55%。商業地產的價格已經見頂，而隨著近年市場上最大買家的離去，商業地產價格將面臨更大的下行壓力。但另一方面，由于中資在私人住宅市場的參與率較低，美國私人住宅的價格和交易量受到的影響將相對輕微。

香港：2016年共有56億美元的資金從內地涌入香港樓市，這幾乎是2014年的3倍，2013年的4倍有余。而在今年一季度，流入資金量已達到2016年全年的接近八成（43億美元）。內地開發商已將香港2017年新拍土地的80%收入囊中，并參與了2012年來近50%的辦公樓宇交易。監管新舉措將有助于削減香港新拍賣土地及辦公樓宇的需求，并逐漸影響住宅市場的情緒和價格。

英國：便宜的英鎊是中國企業追捧該國地產的主要原因之一。中資在倫敦商業地產交易中的參與率在2006年還不到1%，但到2016年已經飛躍至25%，對當地居民住宅價格產生了不小的影響。在此局面下，哪怕中資不會賣出現有英國資產并將資本匯回，來自中國需求的邊際變化也會對當地市場發出擾動。倫敦的商業及居民地產價格將會因中國買家需求放緩而受到較大的沖擊。

澳大利亞：在2015年至2016年間，中國是澳大利亞地產的最大海外投資者，投資總額高達320億澳元，接近同期美國對澳地產投資的4倍。這其中有200億澳元用于住宅地產。由于來自中國的需求放緩，澳大利亞居民住宅價格將受到更大的影響；在商業地產方面，由于中資在過去兩至三年占據了交易額的12%至25%，辦公大樓的價格也將面臨沖擊降溫。

（編輯：王東）