關于公租房空置的若干思考

文/習 鳳，江西工程學院土木工程學院

關于公租房空置的若干思考

文/習 鳳，江西工程學院土木工程學院

在全國各地公租房大規模建設轟轟烈烈開展的大背景下，而自各地區推出公租房房源以來，卻頻頻出現的“遇冷”現象。面對這一實際矛盾，本文從追溯公租房空置的源頭出發，多角度地、有針對性地提出了相應的解決辦法。

公租房；空置；補貼體系

1 背景

作為保障性住房建設重點對象的公租房，旨在為幫助城市“夾心層”實現“住有所居”而建。進入2012年，一方面，政府大力推動保障房建設，各地保障房大量開工；另一方面，因其投資、建設、供應、管理機制尚不健全，一些地方推出的公租房申請遭到“冷遇”，甚至“無人問津”

1.1 公租房的定位

公共租賃住房是指投資者（政府、企業或社會非盈利機構等）持有房源，以低于市場租金的方式租給買不起經濟適用房又不夠廉租房條件的“夾心層”人群的一種保障性住房。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，其租金水平高于廉租住房，低于商品房。

1.2 公租房的社會需求

盡管近些年通過廉租房、經濟適用房以及危舊房、棚戶區、城中村改造安置房、農民工公寓等供應形式，使一部分低收入群體有了住房保障，但保障面不到總人口的10%，事實上形成了住房供應主要靠市場來解決的“單軌制”。新生代城市居民、大學畢業生、外來工作人員等“夾心層”則被排斥在現有體制之外，既得不到保障性住房的覆蓋，短期內也買不起商品房，這部分群體約占住房需求總量的20%以上。面對“供不應求”的實際問題，緣何各地又頻頻出現“供過于求”的假象？下文將對造成這種矛盾的各項緣由進行深入的探討。

1.3 各地區出現的公租房空置現象

2012年3月25日，作為武漢市首批公租房的洪山區南湖新城配租結束。該次配租共有317名通過審核的公租房持證申請人參與選房，結果有近80人棄選，占申報總戶數的1/4。而該次籌集的公租房總量為913套，除去已配租的房源,還有670余套房屋空置。

有數據顯示，截至2012年3月17日，上海市全市各區受理公租房申請的件數不到1900件，而全市兩處公租房的總房源達到5100套[3]。其中，位于楊浦區的新江灣尚景園約有一半房源被申請，位于徐匯區華涇的馨寧公寓僅有約1/3 的房源被申請。

2 造成公租房空置的影響因素探討

2.1 申請門檻高

申請門檻過高是造成鄭州公租房“遇冷”的主要原因之一。鄭州申請條件中“家庭人均月收入低于城鎮居民最低生活保障標準的5倍。（鄭州市城鎮居民最低生活保障為每月340元，5倍就是1700元）”，顯然這一條件把大多的家庭都拒之門外。“單身人員，申請租賃公共租賃住房時，年齡應滿28周歲。”

2.2 租金和物業費定價高

以武漢洪山區為例分析，洪山區建設的公租房平均面積為65平方米，戶型均為一室一廳，目前的租金標準為每平方米每月11.13元。65平方米的房子，每月租金為723元，物業費為78元。這樣的高租金及物業費迫使大多有意愿的申請者望而卻步。

2.3 地理位置偏遠，交通不便

公租房空間布局不合理，基礎設施落實不夠。由于成本的原因，保障性住房往往被設置在新城或者是偏遠的郊區，遠離學校、醫院等公共服務部門，公共設施建設滯后，市政設施不齊、交通出行不便，增加了居住者的生活成本，是諸多意向申請者放棄公租房的重要原因。因而，同樣的價格，即便公租房設施較為齊全，諸多上班族依然傾向選擇便宜卻交通便捷的主城區老公房。

2.4 公租房信息滯后

2012年2月23日，大河網-大河報對鄭州公租房“遇冷”原因進行調查，其調查報告的結果顯示：共357位網友參與投票，在公租房申請為何“遇冷”問題中，有38.4%的網友認為“申請者信息不暢，不知道公租房進展以及如何申請”。追其原因，主要是地方政府對公租房信息的宣傳的不到位，信息的及時更新、發布的滯后。

3 若干建議及思考

3.1 適當降低公租房申請門檻

在戶籍、最低收入、繳納社會保險金等方面給予適當“松綁”。在進行大規模公租房建設的同時，各地方政府應做好相應的調查工作，對申請條件作合理的界定。如重慶市公租房最初的申請條件不限戶籍，但限定“個人月收入2000元”這一門檻在實際操作中成了最大限制因素，致使大部分農民工都無權申請公租房，隨即重慶市政府兩次大幅度放寬申請門檻，致使該市公租房“供大于求”的局面得到改善。

3.2 構建差異化住房補貼體系

構建差異化住房補貼體系，讓符合條件的租戶可自主從市場租房，政府為最貧困的家庭、一般家庭、新就業人員，提供不同補貼標準。在實施貨幣補貼時，可以把貨幣補貼直接發放到戶，這樣將有利于貨幣補貼的人性化、靈活性，同時也將大大提高行政資源的利用效率貨幣補貼的標準應實行差異化的原則，體現出垂直公平，各省市可依照實際情況設置。

3.3 公租房規劃建設民意化

站在公租房規劃的角度，應從最初的選址、戶型的科學設置、配套設施等方面入手，根據不同層次需求，解決實際問題。如增加小戶型公租房的建設，建立科學合理的選址儲備，構建可持續性混合社區，打破單一的公租房集中小區模式，以“配建”模式為主體，促進社會融合。高度重視公租房的基礎設施配套建設，強化公共服務設施和市政基礎設施的規劃配套力度，真正做到方便居民。

3.4 試推行公租房的共有產權制

公租房建設初期，主要是“以租為主，先租后售”，到中后期實行“可租可售，租售并舉”，但未實現大的突破。實行共有產權，以同地段、同品質普通商品住房準市場價格作為參考，個人購買的價款占準市場的比例為個人產權份額，其余部分量化為政府產權。并規定住戶產權份額在60%以上，滿足保障對象收入條件初步改善后，購買部分產權乃至完全產權的意愿。

3.5 加大公租房的宣傳力度

各地方政府在大規模建設公租房的同時，應加大相應的宣傳力度。建立完備的公租房信息網站，對公租房相應的政策、建設情況、申請條件等進行及時的更新，設立建議箱等，做好民意調查工作，進一步的推進公租房這一民心工程。

[1]陶承潔，吳立偉.對當前公租房規劃建設問題的思考[J].現代城市研究 2011.

[2]徐福平.公租房為何“叫好難叫座”[EB/OL]. http ://finance. East money. com/news/1359,2012.

[3]龐一濤.上海首批公租房遭冷遇[EB/OL]. http:// house.ifeng. com/news/detail_ 2012.