推進一體化，打通中梗阻
——關于不動產登記提速的理性思考

文/季峰 曹尉軍

推進一體化，打通中梗阻
——關于不動產登記提速的理性思考

文/季峰 曹尉軍

不動產統一登記制度全面實施以來，工作從全面啟動走向規范運行，尚處于磨合期與過渡期，“服務慢”問題一直廣為群眾詬病。因此，近期國土資源部辦公廳專門印發通知，要求在全國全面排查不動產登記“中梗阻”問題，并及時落實整改。通知明確要重點排查的部門銜接、政策執行、辦事效率、登記能力、歷史遺留等五個方面問題，基本涵蓋了不動產登記“中梗阻”的主要癥結。打通“梗阻點”是不動產登記機構迫在眉睫的工作重點。

筆者在基層一線從事不動產登記工作，從工作實踐來看，在部門銜接、政策執行、辦事效率、登記能力、歷史遺留這五個方面問題中，諸如政策執行、辦事效率、登記能力、歷史遺留等問題，只要假以時日，不動產登記機構都能通過規范管理、加強人手等措施，不斷自我完善、消化處理，而不動產登記機構最無奈、最無助、最迫切需要解決的是部門銜接問題。就客觀而言，本輪不動產統一登記改革“頂層設計”亟需進一步完善，突出問題是國家對不動產登記與交易這兩個環節是否要分設在國土與房管部門沒有明確意見，各地在機構改革時做法不一，大多數城市登記與交易環節分設在兩個部門，但凡登記與交易分設在兩個部門的地方，部門銜接往往是影響不動產登記提速的最大問題。原因非常簡單，在地方政府中，國土與房管部門地位平等，兩個部門完全可以互不理睬。此外，改革事實上觸及了房管部門的利益，若沒有上級領導干預，部門之間工作協調難度可想而知。

國土與房管部門之間的銜接問題，具體而言就是不動產登記與交易兩個工作環節的銜接問題。在原則上，不動產登記是法定的登記機構依法將不動產的自然狀況、權利狀況以及其他依法需要記載的事項記載于登記簿，并進行公示的行為。根據《物權法》的規定，我國不動產原則上只有經過登記方才能發生物權變動的效力。房屋交易則是當事人之間買賣、贈與、抵押房屋的行為，屬于當事人之間意識自治的民事行為。房屋交易與登記是權利人取得權利的兩個密切相關的環節，無論是商品房還是二手房，其交易與登記都存在著互為依托、互為前提和互為依據的關系。有序的登記需以合法的交易為前提，合法的交易必須以準確的登記信息為基礎，兩者是物權變動不可分割的環節。住建部早在1998年就明確提出房地產交易管理與房屋權屬登記一體化的要求，并長期大力推動此項工作。如今，因為不動產統一登記改革，很多地方房產登記與交易兩個環節又被人為割裂開來，相關部門銜接配合不到位的問題由此被不斷引發。

在本輪不動產統一登記改革過程中，江蘇省鹽城市委、市政府不局限于上級條線的規定，從便民利民的角度出發，清晰界定房管與國土部門在市場監管、房屋交易和登記方面的職能劃分，將原隸屬房管部門的鹽城市房產交易登記中心整建制劃轉至鹽城市國土資源局，更名為“鹽城市不動產登記中心”，加掛“鹽城市房產交易中心”牌子，繼續承辦房產交易管理職責，業務上接受房管部門監督指導，形成了一個經辦機構對應多個指導監督部門的格局，確保登記交易工作一體化運行。原鹽城市房產交易登記中心一直是全國先進單位，多年來形成了由商品房預測成果管理、預售方案審查備案、樓盤表建設、商品房合同登記備案、房屋登記等組成的嚴密完整的業務鏈條。由于此次改革延續登記交易一體化的模式，有機融入了土地登記等業務，登記機構與交易機構是同一單位，業務辦理過程中無須另行告知，在登記審核過程中可直接對交易事項一并進行審查，避免了先到房管部門辦理交易過戶，領取交易告知單，再到不動產登記機構申請登記的多頭跑腿現象。自2016年4月28日實施不動產統一登記以來，鹽城市憑借登記交易一體化的優勢，不斷優化流程、縮短時限。近期，江蘇省要求實體經濟企業能夠在5個工作日取得不動產權證書，鹽城市自加壓力，明確要求所有不動產登記業務辦結時限均不超過5個工作日，服務效率走在了全省前列。

交易登記一體化保證了內外網業務數據的準確全面、規范一致，交易風險得以防范，當事人的權利得到了更好地維護。由于不動產登記與交易環節分設，諸如商品房預售的單元劃分、用途面積等信息以及二手房轉讓合同等信息，交易與登記部門需及時相互告知推送，窗口工作人員需查看多個電腦界面，手續十分繁瑣，如果信息更新不及時、不準確，就會存在一定的交易風險。當前，無論是企業群眾，還是不動產登記、交易機構工作人員，都對不動產登記交易一體化充滿期待。近期，國家又取消了房屋交易手續費，房管部門單獨保留的房產交易機構運行與發展也面臨困難，這為進一步深化不動產統一登記改革、推進登記交易一體化提供了契機。在中央層面，不動產交易政策制定、監督執行可以與登記管理職能分設，但在地方具體實務辦事層面則難以拆分。各個省可以從省級層面推廣不動產登記交易一體化模式。把宏觀層面的、處于后臺的房地產市場監管職責與微觀層面的、前臺服務群眾的、與登記緊密相關的房產交易管理職責，進行合理區分。房地產市場監管仍由房管部門承擔，交易管理職責可以整合給不動產登記機構，實現登記交易一體化，形成權責清晰、互通共享、相互配合、管理有序的體制，有利于便民高效服務。如此，不動產登記部門銜接問題便可迎刃而解。

即使不能全面推廣不動產登記交易一體化模式，各級地方政府也一定要充分發揮聯席會議作用，介入相關部門協調工作。不動產登記機構作為辦理不動產權證書的后續部門，常常成為群眾因辦證不暢而發泄情緒的對象。盡管是其他部門不配合形成的結果，群眾卻以為是登記機構不作為所造成的。所以，不動產登記機構一定要把部門銜接不暢的問題及時向政府有關部門報告，引起領導重視，由政府牽頭協調解決部門銜接問題。地方政府一定要將交易與登記部門的職責界定清楚，既傾聽群眾呼聲，又兼顧交易與登記部門意見，把銜接不暢的具體問題逐一排號，始終以便民利民為原則，責成有關部門嚴肅對待，限期銷號，絕不能久拖不結。對消極落實改革要求、推諉扯皮的部門應堅決問責，對阻礙改革、漠視群眾利益的相關人員應給予必要處分。今年4月，湖北省黃石市專門印發《關于黃石市不動產登記中心“辦證窗口一號難求”問題查處情況的通報》，從全面從嚴治黨的高度進行責任追究，對國土、房管及具體的不動產登記經辦機構相關領導進行了嚴肅處理。對于存在不動產登記部門銜接不暢問題的城市，黃石市政府的做法值得借鑒。

此外，值得一提的是，《不動產登記暫行條例》規定不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續。近日，國土資源部又印發《壓縮不動產登記時間實施方案》的通知，要求將抵押登記辦理時限壓縮至10個工作日，一般登記業務辦理時限壓縮至20個工作日，農村不動產登記和未公證的繼承、受遺贈等復雜的不動產登記30個工作日辦結（指單純不動產登記環節）。目前，少數城市設定了1小時辦結不動產登記業務的時限，這讓其他城市壓力倍增。但將辦結時限由30個工作日驟然壓縮至1小時，不免有“大躍進”之嫌。畢竟，我國不動產登記不是契約登記制度，不動產登記的效力極為強大，它不僅是不動產物權的有效公示方式，而且標志著國家對不動產物權的認可，具有近乎無可置疑的公信力。因此，法定的程序、內容與時限不能隨意壓縮。況且，不動產統一登記制度實施尚不足兩年，不動產登記制度的建立完善任重道遠，人員配備、職責整合、檔案數據整理和系統平臺建設尚有許多問題，在職責界定不清、部門配合不佳、落實數據檔案整理不到位的情況下，片面追求速度，登記質量將很難得到保證，登記機構與登記人員將面臨巨大的登記錯誤賠償風險。從穩定和保護產權的基本原則出發，不動產登記機構應審慎處理效率和質量的平衡關系，實事求是，遵循規律，穩步提速。

（作者單位：江蘇省鹽城市不動產登記中心）