新加坡社區商業中心對重慶社區商圈建設啟示

高佳穎

(云南民族大學 云南 昆明 650000)

新加坡社區商業中心對重慶社區商圈建設啟示

高佳穎

(云南民族大學 云南 昆明 650000)

社區商業作為社區中最基本且重要的的部分之一，既服務了社區，同時也使居民的歸屬感得到了提高，在社區居民的生活發展中發揮著不可替代的作用。近幾年，重慶社區便民商圈建設取得了顯著的成績，但仍然有多處需要改善。新加坡作為亞洲社區商業建設的典范，有很多重慶社區商圈建設值得借鑒的地方。本文立足于新加坡“鄰里中心”社區商業模式分析得出新加坡鄰里中心在社區商業的服務范圍、規模、業態種類和政府調控方面的成功經驗，然后結合重慶社區商圈發展現狀，指出重慶社區商圈存在的主要問題，得出新加坡“鄰里中心”社區商業模式對重慶社區商圈建設的啟示。

新加坡；鄰里中心；社區商業

一、社區商圈理論概述

(一)社區商業和社區商圈的概念

社區商業可以視為一種以社區范圍內的居民為服務對象，以方便居民、利于居民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地性商業。社區商業的規模、提供的商品類別、服務的商圈范圍等方面都要大于鄰里型商業，但要小于區域型商業，三者都屬于城市商業空間中的重要層次。服務社區居民是社區商業的宗旨，滿足社區居民購物需求、服務需求、休閑娛樂需求等是社區商業的目標。

商圈指的是一定經濟區域，這個經濟區域以商場或者商業區為中心向周圍擴展形成輻射吸引顧客。社區商圈是商圈的一種表現形式，其輻射的經濟區域就為社區，社區商圈和社區商業中心一樣，都是以社區居民為服務對象，以滿足居民日常需要的消費為目的商業區域。

(二)社區商圈的特征

社區商圈主要有三個特征，第一是地域性，社區商圈的服務范疇主要為在社區內居住的居民；第二是目的性，社區商圈以為居民提供商品和必要生活服務，提升居民的消費品質為目的；第三是多樣性，即社區商圈是集多元化業態功能于一體的商業。

二、新加坡社區商業發展成功經驗

(一)新加坡社區商業的模式

新加坡命名他們國家的社區商業中心為“鄰里中心”，這個名字來源于新加坡政府1956年推出并長期執行的組屋計劃。新加坡按照錯綜復雜的國情，將居民社區進行全方位的規劃,塑造包含鄰里組團中心、鄰里中心、新鎮中心和區域中心等在內的綜合性社區公共中心。新加坡鄰里中心社區商業模式的主要囊括的是比較齊全的商業、服務、娛樂中心等，究其本質即是購物中心。此外，新加坡鄰里中心建設的宗旨具有顯著的地域特色，政府強調“以人為本”，突出“家庭”、“鄰里”的功能，鄰里中心模式是東方哲學智慧與西方的人文精神相結合的結晶。

(二)新加坡社區商業的成功之處

1.社區商業的服務范圍

根據新鎮多層次中心的劃分，鄰里中心模式下的社區商業也分了不同的等級，在不同區域的商業所服務的范圍各不相同，位于新鎮中心的商業主要服務于整個新鎮，更能服務于周邊的鄰里；位于鄰里中心的商業主要服務于輻射半徑為400米左右的住戶；鄰里商店主要服務于輻射半徑為250米左右的住戶。

2.社區商業的規模

由于新加坡交通較為發達，服務人口規模較小，所以新加坡政府結合本國國情，把社區商業的面積都控制在10000m2以內，適當的規模使得新加坡社區商業中心的利用性大大提高。

3.社區商業的業態種類

新加坡社區商業鄰里中心的商業業態種類多且不同，最大限度地滿足了社區居民的需求。新加坡鄰里中心的業態功能與形式見表1。

表1 新加坡鄰里中心的業態

4.政府的調控支持

新加坡的鄰里中心是在新加坡政府調控下建設而成的，在當局的支持下，鄰里中心提供了包括購物、教育、文化、休閑娛樂等多種消費，滿足了社區居民多樣化消費的需求，取得了顯著的經濟效益。同時，鄰里中心還為社區居民提供了大量的就業崗位，也取得了可喜可賀的社會效益。

三、重慶社區商圈發展現狀及問題

(一)重慶社區商圈發展現狀

21世紀以來，社區商業建設在我國大中型城市得到重視，并獲得大力發展。重慶根據本地的地理特征、自然環境、傳統文化、市場條件等，提出建設具有重慶地方特色的社區商業中心——社區便民商圈，并于2012年開始實施社區商圈創建活動,并取得了顯著的成果。2012-2014年重慶市建成社區商圈情況見表2。

表2 2012-2014年重慶市主城區、地方區縣以及全市社區商圈建成情況

自從2012年重慶市開始創建社區商圈以來，重慶市社區商圈一直以每年大約50個的速度增長，其中，主城區大約增加20個，地方區縣大約增加30個。但是從表2的增長率可以看出，主城區社區商圈的建設速度要比地方區縣快，這是由地區的經濟繁榮程度決定的。主城區相比于地方區縣，經濟要發達很多，經濟發展使得人們的消費需求隨之增多，消費需求的快速增長會帶動社區商圈的發展。目前，主城區有名的社區便民商圈有：渝中區的華一坡社區便民商圈、交通街社區便民商圈、上清寺路社區便民商圈等；大渡口區的錦霞社區便民商圈、麗景社區便民商圈等；江北區的元佳廣場社區便民商圈、溉塘新村社區便民商圈等；沙坪壩區的學林社區便民商圈等；九龍坡區的彩云湖社區便民商圈、石坪橋社區便民商圈等；南岸區的四公里社區便民商圈、金陽社區便民商圈等；北碚區的碚峽路社區便民商圈、華光社區便民商圈等；渝北區的寶桐路社區便民商圈、余松路社區便民商圈等；巴南區的龍華社區便民商圈、五元灣社區便民商圈等。

重慶為了保證社區商圈建設穩步前進，每年會預先制定計劃，按照服務人口1萬人以上、服務半徑1千米以內的標準，規劃一個社區便民商圈。每個便民商圈都要求配置10(必備型業態)+2(選擇型業態)以上的商業業態，實現居民便利消費。2013年、2014年擬建設社區便民商業設施和建設完成社區便民商業設施情況見表3。

表3 2013年、2014年擬建設社區便民商業設施和建設完成社區便民商業設施情況

由表3可以看出，重慶市社區商業建設基本能依照計劃按時完成，2013年更是超額完成。其中社區便民商圈的完成情況歷年都達到100%。重慶社區便民商圈發展迅速主要有以下幾個原因：一是配置科學合理的社區便民商圈業態符合群眾的需要。重慶近幾年在全市范圍內新建成多個社區便民商圈，政府大力培育發展社區商業龍頭示范企業，重點支持家政服務、便利店、家電維修等便民服務業態；二是標準化菜市場的全面覆蓋讓居民得到實惠。投資巨額對全市502個城市的社區菜市場進行了全方位的改善，有效地解決了社區群眾“買菜難”的問題，保證了社區居民的日常生活需求。三是社區便民商業網絡方便了居民的消費。建成的社區超市、社區便民商業網點，方便了群眾消費，減少了社區居民購物出行時間和出行成本。

(二)重慶社區商圈發展存在的問題

1.社區商圈業態單一

重慶許多的社區商圈在規劃的時候只是設定了量的規定，卻忽略了社區商業功能的多樣化。在缺少統一經營管理的商業街，一些小業主為了追逐租金利潤最大化，大都選擇租給能力雄厚的地產中介、藥店等業態，因此出現了一些像地產中介、藥店等業態在社區商圈扎堆經營的怪現象，這些單一的業態過于集中，對社區的商業配套服務的完善產生不利的影響，從而在進一步的招商工作中，缺乏同意有效的管理規劃，造成現實中大部分的社區商圈業態同質化嚴重，業態結構不合理。僅僅能滿足居民日常的基本購物需求，忽略了社區居民其他方面的需求，失去了社區商業的作用。

2.社區商圈規模不合理

重慶社區商圈最突出的問題就是僧多肉少，由于商鋪銷售價格一般是住宅的3-5倍，所以開發商為追求利潤最大化，就會逢街劃鋪，在很多社區商業產生的是一些商鋪空置過大，沒有長期租約，店面經營慘淡頻繁易手，由于缺乏社會的消費能力的支持，居民所住的社區周邊的商圈經營氛圍并不紅火，有些商家或是痛苦支撐，或是關門大吉，究其原因就是規模不適當。有的商圈規模過大，導致許多店鋪過剩而空置；有的社區商圈布點太多，導致其中部分冷清無人，嚴重缺少客源。

3.社區商圈公共空間缺乏豐富性

在以開發商為主導的社區商業建設的情況下，盈利是社區商業的主要目的，在社區商業的建設忽視了公共空間的作用，以至于社區商業公共空間功能單一，形態單調，缺乏休閑娛樂設施，缺乏文化建設。

(1)休閑娛樂設施的缺失

就目前重慶社區商圈來說，許多社區商圈的廣場只是一個簡陋的露天廣場，連基本的綠化都沒有，更別提噴泉、休閑座椅和游樂設施等，這種單調的社區商圈根本無法提供給社區居民提供良好的購物環境，降低了社區居民消費的欲望，同時也不能滿足居民對情感交流、休閑娛樂的多樣化需求。

(2)文化建設的缺乏

在公共空間中不結合當地的特色，引入當地文化，就會使社區商業缺少歸屬感。在重慶的社區商圈建設中，一味追求高端的消費環境，把重慶本土文化視為俗套，就會使社區商圈缺少親近感。

4.社區商圈配套設施不完善

社區商圈的一般建設程序應該分為策劃、規劃、建設三步，但是現在重慶有很多社區商圈建設恰恰是反過來，就是先建設再規劃再策劃。目前重慶房地產商的建筑建設主要是住宅，關于社區商圈的建設經驗匱乏，于是導致了許多完工的社區商圈的工程條件不符合入駐商家對物業的要求。

5.社區商業經營管理不正規

(1)經營存在安全隱患

隨著重慶經濟的發展，當前的居民消費需求提高了，但是重慶的一些社區商圈依然處于傳統開發期，社區商圈的商品服務的質量、從業人員的素質等方面并未得到相應的提升。部分社區商圈與居民區摻雜在一起，飯店的油煙破壞了社區的空氣環境、商場排放的污水破壞了社區的生活環境、修理鋪的噪聲造成了噪聲污染，這些問題都直接影響了當地社區居民生活，大量的治安隱患和環境問題也隨之而來，社區居民良好的生活環境得不到保證。

(2)后期經營管理比較混亂

重慶社區商圈商鋪的租賃形式一般都是先將商鋪分割銷售，然后再由商戶自己招商。每個商戶作為經濟學中的理性人，都是以盈利最大化為經營目標的，他們會把商鋪租給給予租金最多的業態。這種雜亂的經營管理方式導致的結果就是商圈內業態種類單一，業態定位不合理，社區商圈無法滿足社區居民多樣化的消費需求。

(3)只有物業管理，沒有業務推廣

在社區商圈的商鋪出售之后，商鋪的物業管理方面交由經營管理公司負責，但是后期的經營推廣卻沒有人負責。現在，重慶部分社區商圈后期的經營基本上處于無人管轄、放任自流的狀態中，不利于商圈后期的發展。

四、新加坡社區商業中心對重慶社區商圈建設啟示

(一)創建合理的社區商圈規模

構建社區商圈服務體系應提前進行科學的規劃，以實現環境質量與便民利民的統一。在規劃的過程中，第一步便是要對社區商圈的服務范圍、服務對象、配套設施等內容都進行估計測算和準確定位，然后再統一建設。這樣的規劃既節省了后期可能的維護和改造費用，也尊重了社區居民的意愿，滿足他們的多樣化需求。對于開發商來說，在一些大規模、長周期的居住項目開發時，社區商圈應該跟隨項目開發進度，分階段完善設施，致力于創造一個良好的社區商圈體系，形成良好的開發品牌，提升品牌價值。

(二)配置全面的社區商圈空間業態

全面的社區商業業態要基本囊括購物功能、醫療功能、生活服務功能、文化娛樂功能等十二項功能。不能只把社區商業當做商業項目來開發，在追求經濟效益的同時也應該注重社會效益，盈利不是唯一的目標，服務居民才是社區商業的本質目標，要形成均衡的社區商圈業態。政府應該通過一系列的支持政策，鼓勵有實力的連鎖企業參與社區建設，到社區商圈內建超市，便利店，標準化的食品店，餐館，洗衣店等多種方便的和有益的網點，便民服務逐步增加新的功能，以滿足居民多元化的需求。

(三)營造多樣的社區商圈公共空間

商圈是城市的臉面，代表城市形象，體現城市品質。這就要求從商圈建設到管理，都要精益求精，從細節做起，做到格調高雅，品質精致，干凈整潔.

1.增加休閑娛樂設施

公共服務設施是用來滿足社區居民除了消費需求以外的其他需求的。公共設施的建設應該與周邊環境和人們生活習慣相協調，同時還應該考慮到天氣等不確定因素，盡可能滿足居民的需求。

2.注重文化建設

引入當地文化才能為社區商業注入活力，在重慶，餐飲是居民生活必不可少的一部分，將重慶特色餐飲融入到社區商圈中，美食街、小吃一條街等必定能帶動社區商業的發展。

(四)增加開發商公益設施投入

社區商圈要充分體現以人為本的原則，即以方便居民的日常生活，提高生活的質量為目的。政府應該發揮作用，可以通過政策引導和資金扶持等措施鼓勵開發商積極投資符合社區特點的公益設施，不斷提高社區居民生活服務水平，形成規范化、標準化、個性化的社區服務體系以滿足社區居民的需求。

(五)加強政府規劃的實施力度

新加坡鄰里中心是在政府的大力干預下實施建設的，而在重慶，社區商圈建設主要是由開發商完成的，由于很多開發商都以利益最大化為目標，只注重眼前的利益，忽視社區商圈的社會效益，導致社區商業的作用大大減弱。所以在借鑒新加坡社區商業建設的同時，政府要發揮宏觀調控作用，彌補開發商獨自建設的不足，形成共同合作的伙伴關系。政府可以通過公開招標方式委托專門的規劃公司深入到社區內進行調查研究，充分了解重慶社區商圈服務資源的情況之后，再因地制宜制定規劃方案政府部門最好在開發商建設的前期參與到規劃中，這有利于與規劃社區商圈的開發商進行有效的溝通，預先對社區便民商圈進行科學合理的規劃。政府應該積極發揮宏觀調控的作用，通過正確引導，市場機制運作，既能讓開發商從社區商圈建設中獲得經濟效益，也能保證社區商圈的社會效益，共同建設出更好地服務于社區居民的社區商圈。

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