論房地產企業如何應對營改增改革

李飛虎

摘 要：隨著我國經濟市場的快速發展，稅收政策的改革措施也在不斷升級。“營改增”作為我國稅收改革的重要政策，自推行試點以來就備受各界好評，房地產企業“營改增”的政策不僅帶來眾多的便利和經濟效益，而且也使房地產企業面臨更多的困難和問題。本文根據研究“營改增”政策對房地產企業的影響，分析房地產企業在“營改增”政策下面臨的困難和問題，提出房地產企業應對“營改增”政策改革的應對之策。

關鍵詞：營改增 房地產企業 改革

一、“營改增”政策對房地產企業產生的影響

（一）“營改增”對成本的影響

推行“營改增”政策之后，房地產企業的建筑稅負影響因素主要來源于建筑成本，是房地產企業成本結構的重要組成部分。房地產企業的建筑成本不同其他成本核算，建筑行業適用的是11%的增值稅稅率，稅負比例相對較高，若想維持原有利潤不變，勢必會增加房地產企業的建筑成本。此外，房地產企業“營改增”政策下新增的成本還有購買材料不能提供增值稅無法抵扣的部分，機械費（租賃大型設備的租賃公司提供的租賃發票無法進行抵扣等）。

（二）“營改增”對利潤的影響

一般來講，房地產企業的納稅額和房地產企業的凈利潤存在正向關系，房地產企業的利潤越高，企業納稅的數額越大。但是，隨著拿地成本的不斷提高，房價漲幅遲緩，商品房逐漸飽和導致房地產企業銷售萎靡，較長的樓盤銷售時間再次增加了資金成本，降低利潤；此外，若是房地產企業維持房價不變的情況下，建筑行業增加的稅負也會轉嫁給房地產企業，間接提升房地產企業的成本支出，降低利潤；最后，“營改增”政策對成本影響的一切因素都影響著房地產企業的利潤。

二、“營改增”政策后房地產企業面臨的問題

（一）無法適應統一的稅收制度

國內推行“營改增”稅收政策之后，對我國房地產企業的發展和生存都是一場巨大的考驗，針對不同地區的經濟市場情況和購房需求度的差異，還要考慮到地方政府給予房地產行業發展的支援力度，不同規模的房地產企業和實際運營情況都各不相同，所以說，適用統一化的“營改增”政策，房地產企業需要時間和經驗做相應調整。

（二）建筑成本提高造成的資金流短缺

在房地產企業運營過程中需要涉及很多領域，除了建筑材料之外，還需要采購許多其他的原材料。而且，這些原材料一般是沒有實行集中采購制度，購買方式十分零散，其中的一大部分還是在個體工商戶、五金店鋪處購買而來，“營改增”政策的實施，這部分的原材料是定額征收的方式繳納稅款，因此，房地產企業在計算繳納稅款的時候，無法實現這部分購貨款進項稅額的抵扣。

（三）影響房地產企業的財務工作

“營改增”政策的實施，使房地產企業的財務工作提出了更高的工作要求。尤其是稅收問題的處理：首先就是人員變動的因素影響，稅收政策的改革不可能再沿用原來的員工結構和工作安排，在財務部門改善機構的過程中更多的消耗房地產企業的人力資源；然后是員工的稅收業務操作能力和稅收知識的掌握程度，很多員工對“營改增”政策的實際操作還存在許多無法理解的問題，嚴重影響企業財務工作的會計核算工作。

（四）增加房地產企業的稅負負擔

“營改增”的政策初衷是減輕房地產企業稅負負擔，但在實際推行過程中，還是存在不減反增的情況出現，主要原因在于：稅率過高，即時“營改增”政策是針對增值的部分征收稅款，但稅率比原來過高，對一般小型房地產企業反而起相反作用；另外，“營改增”政策的實施會給企業帶來抵扣困難，企業資金就無法回籠，會給房地產企業帶來經濟危機。因此，如果房地產企業部進行合理的處理轉變，“營改增”政策的實施并無法保證所有的房地產企業都得到稅收減負。

三、房地產企業應對“營改增”改革的優化方案

（一）提高“營改增”的重視度，強化相關稅務知識

營業稅和增值稅有著本質性的區別，“營改增”對于房地產企業來說，不僅僅是稅種的變更，還是稅改措施帶給企業巨大的影響力。房地產企業必須提高對“營改增”的重視程度，加強對“營改增”稅收流程的認識度，積極參與到“營改增”的稅收工作中去，對稅收政策保持持續的關注度，提高財務稅收工作人員的專業知識水平和工作能力，增加稅收知識的培訓學習，強化“營改增”稅務知識，提高房地產企業財務團隊的綜合素質，避免在“營改增”對接過程中可能出現的不利因素。

（二）合理控制建筑安裝成本

房地產企業可以重點關注施工環節的成本支出，制定符合自身需求的造價策略和成本控制策略，建議企業不用關注已含增值稅的工程造價，這才不會影響到企業的利潤成本；盡可能的將幕墻、門窗等工程工作計入建筑安裝成本，化零為整，將這些零散的采購統一進行進項稅額的抵扣，科學合理的控制房地產企業的建筑安裝成本。

（三）加強對會計核算業務的管理工作

房地產企業首先應該加強對財務工作人員的“營改增”政策的培訓學習和稅務知識講座，提高有關人員的稅收核算業務和增值稅的職業技能；出財務部門的員工之外，還要加強房地產企業其他部門的增值稅培訓講座，對部分的增值稅可做進項抵扣的部分做全面了解，避免出現采購材料卻無法抵扣的情況出現。加強房地產企業的會計核算業務的管理工作，保證企業內部賬簿和原始憑證的完整性和真實性，完善房地產企業財務管理的會計核算業務和生產活動經營匹配度。

（四）完善增值稅專用發票的管理工作

“營改增”政策之后，增值稅專用發票是可以進項稅額抵扣的，降低企業稅負負擔，因此，房地產企業完善增值稅專用發票的管理工作就至關重要。增值稅稅法對于增值稅專用發票的申購、使用、管理和認證都有明確的規定，房地產企業應該制定有關增值稅專用發票管理工作的條例和制度，條例和制度要嚴格按照《增值稅發票管理辦法》執行，避免出現違反《增值稅發票管理辦法》的狀況，給房地產企業帶來不必要的經濟損失。同時，房地產企業要優化采購方式，在選擇服務商和材料供應商時，綜合考慮增值稅和原價兩方面因素的影響，可以選擇開具增值稅專用發票的合作伙伴，當然，也可以選擇售價偏低但無法提供增值稅專用發票的合作伙伴，節約房地產企業的一切開支，提高企業的經濟效益。

四、結束語

國家稅收制度不僅影響企業的經濟發展，還影響著國內經濟市場的整體發展，“營改增”政策的推行可以避免以往重復征收的弊病，還可以給企業帶來更多的稅收籌劃空間。此外，在“營改增”政策的推行初期，房地產企業自身要積極尋求發展的轉變模式，積極參加政府財務稅收部門的培訓課程，順利完成兩大稅種的銜接問題，促進房地產行業改革，增強企業核心競爭力，實現我國房地產行業的穩定、持續發展，帶動整個房地產企業商品房產業鏈的良性循環。

參考文獻：

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