淺談不動產登記中強制公證的原則

呂遠霞

摘 要：強制公證又稱法定公證，是一種必須執行的公證。它是根據按法律法規等規定采用公證形式變更、設立的法律行為；當存在需要公證的事實、文書等，公民或法人須申請辦理公證，然后公證機構依法進行公證。目前隨著我國不動產登記制度的初步確立，不動產登記中的強制公證受到了較多的重視，我們就此問題進行探討。不動產登記要求對相關事項具有實質性且與真實情況一致的審查，然而登記機構自身能力存在限制，又受制于一定的房率權限，因此這就要求在進行不動產登記時引入強制公證，對于不動產登記的強制公證首先需要公證機構進行實質審查，其次再有登記機構對公證的文書予以形式審查，從而實現不動產登記順利完成。

關鍵詞：不動產登記；強制公證原則

一、強制公證的必要性

公證是保障實體法實施的一種程序性法律制度，其具有參與國家對民事以及經濟活動調控的法律功能?？墒牵瑔渭円揽慨斒氯俗陨硪庠妇痛蛩惆衙袷乱约敖洕顒蛹{入國家法制軌道，這是遠遠不夠的。為了保障民事和經濟流轉秩序的正常運行，國家要立足于維護社會經濟生活穩定、有序的高度，必須將公證機制引入民事、經濟活動領域。因此，相關法律、行政法規中規定的關系社會公共利益、重大復雜的法律行為，必須要辦理公證。我國處于完善法律法規的進程中，在目前的法制條件下，強制公證顯得極為重要。

二、不動產登記中強制公證的必要性

不動產登記，又稱為不動產物權登記，是權利人申請國家職能部門將有關申請人的不動產物權的事項記載于不動產登記簿的事實。因為我國現存的不動產登記薄的公信力、登記機構審查能力及權限的有限性，因此在不動產登記時，對個別事項要求進行強制公證的規定。

我國的不動產登記薄依法完成登記時即立即產生絕對效率，也就是說即使登記薄所記載的權利不存在，或者說權利主體、內容與實際情況不一致，法律以讓會承認依賴登記薄而呈現的物權，并且以之為標的物與善意第三人進行交易也得到允許。登記薄公信力要求在不動產登記過程中，為確保申請登記的事項滿足法律規定的登記條件，則必須對申請登記事項予以實質性審查。也就是說，在不動產的登記過程匯總，登記機關在對材料進行審查的同時，還要審查材料反映出來的法律事實，要注意材料所反映的內容是否合法、真實、有效，特別是對一些導致房屋權利變更的法律事實和法律關心進行合法性、真實性的審查。

根據《物權法》第12條，登記機構只需進行形式審查。形式審查主要包括三方面的內容：①申請文件的審查（包括文件是否齊全、簽字/印章是否缺少以及文件填寫是否規范等）；②對申請的商標圖樣規格、清晰度和必要的解說進行審查；③分類審查（包括對服務項目或填報商品的審查），通常情況下，形式審查只關注審查所用資料內容是否真實、完備，以及形式是否合乎要求等，并不要求審查所用資料的法律真實性以及合法性。《物權法》第12條明確規定了登記機構職責范圍，在登記機構審查時應盡量做到以下幾個方面：詢問申請人相關登記事項；要求申請人提供必要材料，如權屬證明等；及時、如實地登記相關事項；以及法律法規規定的其他職責。對于不動產登記中需更多補充說明的，登記機構可即時要求申請人提供材料，如若有必要，可進行實地審查。通常情況下，《物權法》是確立了一種登記機構形式審查為主、實質審查為輔的原則。

根據我國物權法等法律規定，登記機構不具有實質審查的權限，只承擔形式審查。因為，如果授予登記機構實質審查，這也就說明了登記機構擁有確認物權的權利。但根據我國《物權法》中第32條內容可以得出，只有法院或者仲裁機構擁有確認物權的權利。在這，實質性審查牽涉到合同效力審查，如果房屋買賣合同或設定其他權利的合同被撤銷或宣布無效，那么該不動產登記就成了錯誤登記，換句話說，只要完成不動產的登記，這個不動產登記就保證了合同的合法性和有效性。根據《合同法》第127條規定，在國家法律法規限定的范圍內，工商行政管理部門及其他行政主管部門在職責范圍內，要對那些利用合同侵害國家、社會公共利益的違法犯罪行為進行處理。也就是說，對于不動產的審查，在法院或仲裁機構確認合同無效后，才可交由行政機關行使監督處理，行政機關根本沒有權限確認合同的效力，因此，登記機構實質性檢查無從談起。

不動產登記要求對相關事項具有實質性且與真實情況一致的審查，然而登記機構自身能力存在限制，又受制于一定的房率權限，因此這就要求在進行不動產登記時引入強制公證，對于不動產登記的強制公證首先需要公證機構進行實質審查，其次再有登記機構對公證的文書予以形式審查，從而實現不動產登記順利完成。

三、不動產登記中強制公證的原則

1.必要性原則

在不動產登記過程中，要控制使用強制公證范圍，只有在必要的情況下才進行強制公證，這樣可以避免加重當事人的負擔。從必要性原則出發，一旦確定要進行強制公證，要以登記機構的審查權限和伸長能力為基礎，對于一些登記機關有能力和權利審查的事項，沒有必要規定強制審查。當然，對于一些登記機構沒有能力或者沒有權利審查的事項，可以考慮進行強制公證。

2.公平性原則

通常情況下，申請人提交材料時，被要求支付成本，這是出于風險承擔而要求的，正常來說，政府本著為人民服務的原則，應在有能力、有權利審查的情況下對登記材料進行審查，在這個過程中，花費一定的費用、承擔一定的風險都是應該的。但若一些申請人因自己特殊申請，需要登記機構給予另行審查，并同時承擔另外的風險，在這種情況下，本著公平的原則，申請人需支付相應的成本。

3.吸取實踐經驗

《關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》規定設計強制公證，同時《公證法》中也有明文規定強制公證的相關事項。這些法律法規把強制公證限制在法律、行政法規之中。在實踐過程中，這些法律法規發揮了很大的作用，但筆者認為，在法律法規的基礎上，應總結一定的經驗，結合不動產登記中的突出問題，來規定強制公證的有關事項。

參考文獻：

[1]王蕾.不動產登記中強制公證淺析[J].《法制與社會》，2013年1期.