住宅小區地下車庫權屬問題研究

周群翔

摘 要：住宅小區地下車庫歸屬問題是房產領域常見的糾紛之一。《物權法》雖對小區地下車庫權屬作了相關規定，但由于其規定過于原則以及并未完全注意到我國小區車庫的權屬現狀，導致各界對地下車庫歸屬問題產生了種種爭議。本文通過對相關案例和理論進行梳理，并結合國外地下車庫權屬的立法模式，提出以配置比例為標準，將車庫劃分法定車庫與非法定車庫，并以此來確定地下車庫權利歸屬，同時完善車庫產權確權登記制度。

關鍵詞：地下車庫；權屬；專有部分；共有部分

一、引言

我國住宅小區車位、車庫的權屬問題一直以來都是各界爭議的熱點問題，雖然我國《物權法》第74條對車位、車庫的權屬問題進行了明確及詳細規定，從表面上看，該條規定似乎為車位、車庫的權屬認定提供了法律上的依據，但現實生活中，由于車庫種類繁多，以及糾紛形式多樣化，就導致在實際處理車位、車庫權屬糾紛的司法實踐中，該條規定已明顯力不從心。然而，隨著私家車數量的不斷增加，停車難問題的凸顯，因地下車庫問題引發的糾紛也正呈不斷上升的趨勢。因此，有必要從理論方面對地下車庫的權利歸屬作出合理的界定。

二、我國地下車庫權屬立法及司法的現狀

（一）我國現行法律對車位、車庫權屬的有關規定

《物權法》第74條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”該條款明確表示，關于車位車庫的歸屬，我國《物權法》確立了法定共有與約定歸屬并行的原則。該條款在維護業主固有的權利、有效解決車庫權屬糾紛問題上，具有里程碑式的意義。但同時也看到，《物權法》對車庫歸屬的原則性規定，導致實務中對于地下車庫的權屬問題并不能真正解決。為了使《物權法》相關條款最大化的適用于實際，最高人民法院頒布了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件聚義應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），即使《解釋》已指出在建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，但還是未能解決《物權法》中對車庫權屬規定存在的如下問題：

其一，對“其他場地”的界定不明。《物權法》規定“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”，目前為止其他相關司法解釋，也并未對“其他場地”的范圍予以界定，然而，對該范圍的界定，直接關系到各類車位、車庫的產權歸屬，該范圍的不明晰引發了大量車庫權屬糾紛。

其二，約定歸屬但約定、規范不明致其后果混亂。《物權法》第74條第2款對車位的歸屬采取了約定歸屬的原則，但該條文并沒有規定，“約定說”中未約定或約定不明情況下車位及車庫的歸屬。《物權法》并未對該問題提出解釋，從而造成判定車庫所有權的歸屬又重新回到《物權法》頒布以前，實務中各地法院在處理該問題也是意見不一，導致法律適用混亂。

其三，我國《物權法》缺少確定車庫權屬問題的一般規則。我國《物權法》中有明確的規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。實際中，共有范圍存在較大爭議的情形下，再加上對“其他場地”的規定不明，故車權屬問題一般規則的缺失，導致實務中對車庫的權屬判斷更加模糊。

（二）住宅小區車庫權屬糾紛司法裁判依據分歧

法律對小區車庫的權屬規定不明，導致各地法院在處理類似的車庫權屬糾紛時法律適用混亂。筆者通過對地下車庫權屬糾紛進行分類整理，并對各法院在處理該類糾紛時的權屬判斷依據以及法律適用等進行了初步歸納總結，具體如下：

通過對相關案例的總結發現，各地法院在處理車位、車庫權屬糾紛時存在如下問題：

1.“約定歸屬”規則導致利益失衡

“約定歸屬”規則在車庫權屬認定中的確立，各法院紛紛依此來作為解決車庫權屬糾紛的依據。但我們也看到，由于開發商和業主之間地位的不平等，在簽訂《商品房買賣合同》時，雙方難以通過平等協商的方式來確定車庫權屬，而普遍的做法卻是開發商通過格式條款的方式對車庫的所有權予以保留。從實務案例我們也看到，以“約定說”作為裁判依據的案件，顯然對業主不利，再加上我國法律對未約定或約定不明的法律后果的缺位，即使在未約定的情況下，實務仍偏向于由開發商享有車庫的所有權。故筆者認為，如果以單一的“約定說”作為地下車庫權屬確認的依據，在開發商與業主的利益之間將難以平衡。

2.地下車庫權屬判斷標準混亂

司法實踐中各法院對地下車庫權屬糾紛的裁判規則各異。實務中有按《物權法》第74條規定，根據開發商和業主簽訂的《商品房買賣合同》所約定的內容，來認定車庫的權屬。爭車庫的建筑面積是否分攤進入公用建筑面積以及系爭車庫的開發成本是否分攤到小區業主的購房款，來認定哪方享有系爭車庫所有權。在對人防車庫的歸屬認定上更是觀點不一，有些法院主張適用約定規則，有些法院主張根據《人民防空法》確定的“誰投資、誰所有、誰收益”原則來確定車庫權屬，然而，即使各法院在同類案件上適用“誰投資、誰所有、誰收益”的原則作為裁判規則，但因對“投資者”的實質判斷存在個體差異，并最終導致裁判結果不一。除此之外，更有法院依《物權法》第9條關于物權登記的規定，認為因業主委員會未能舉證證明涉案車庫已經登記在業主委員會名下，對業委會主張的對涉案車庫的所有權不予支持。由此可見，我國司法實務對車庫權屬糾紛也并未達成一致。在現有法律規定不能使法律效果與社會效果實現統一的情形下，很多學者另辟蹊徑，嘗試著探索出一種新的理論去解決車庫權屬糾紛問題，下文將對各權屬判斷依據進行討論。

三、小區地下車庫權屬判斷依據考察及評析

理解住宅小區下車庫權屬的判斷依據是界定地下車庫權利歸屬的前提。理論界對于地下車庫權利歸屬的判斷依據有著各種不同的學說。筆者針對當下幾種主要權屬判斷規則進行考察，并對其是否具有可行性進行分析。

（一）業主所有說

主張業主共有說的學者主要有以下觀點：第一種觀點，小區車位、車庫由開發商建立并投入使用，根據居民使用性質來說，屬于生活居住輔助設施；小區車位、車庫應屬業主共有，產權上存在主從關系，又屬專有部分的從物。第二種觀點，我國實行的是“房地合一”原則，房屋完整產權即土地證和房產證兩證齊全，即地發生流轉時房跟著流轉，而房子在流轉時，其依法占地范圍的地也跟著之流轉。在開發商以合同的形式將其所在的住宅小區建筑物出售給業主后，業主就已經合法擁有小區的土地使用權。第三種觀點，開發商在銷售住宅時，已將車位車庫的建設成本轉移給業主，開發商很難將開發車位的建筑成本排除在總成本外單獨計算。

筆者認為，業主所有說雖有利于維護廣大業主的利益，但不加區分地將小區車庫一律歸業主所有的觀點顯然是站不住腳的。其一，從法律上說，車庫并不完全等同于從物。所謂從物，必須是獨立于主物，為發揮主物效用而存在的物。主物可以跳脫從物發揮價值，而從物一定要跟主物兩者在一起才能發揮其價值，也就是說從物使用價值的發揮只能單向的依托主物不能脫離主物。而小區地下車庫作為獨立的物權客體，即使脫離了建筑物其停車功能同樣能發揮，故地下車庫也并非為了發揮房屋的效用而存在，在物的關系上，兩者并不體現為主物與從物的關系。其二，業主購買了專有部分之后， 實際上已經擁有了地上和地表的建設用地使用權，然而，實踐中大量車庫是建在地下，本文所討論的地下車庫更是如此。而根據《物權法》第136條規定，地下用地使用權可以作為一項獨立的權能而存在，并不當然隨地表建筑物的轉移而轉移，上海市為了加強對地下建設用地管理，已專門出臺《上海市地下建設用地使用權出讓規定》[《上海市地下建設用地使用權出讓規定》中將地下建設用地分為結建的地下工程和單建的地下工程，其中單建的地下工程指地面與地下由不同的主體獨立開發建設的地下工程。]。其三，若根據業主共有說不加區別地將車庫全部歸屬于業主共有，會降低開發商興建車庫的積極性，停車難問題將更加嚴重。

（二）開發商所有說

主張開發商所有觀點的學者認為：小區業主分攤的是地表國有土地使用權，根據《物權法》第一百三十六條，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。地下車庫由開發商投資建設，開發商應當享有地下車庫的所有權。實踐中，由于地下車庫和防空車庫需要巨大的投資成本，若地產發開發商沒有主動權所有權，會嚴重傷害其積極性。

筆者認為，直接規定地下車庫歸開發商所有對廣大業主來說更為不利。雖然地下車庫最初的投資人為開發商，但開發商基于需收回成本的角度，很可能已將上述投資攤入了售房成本之中，如果開發商沒有舉出相應的證據證明，那么地下車庫的最終實際投資人應為房屋的買受人。除此之外，若一刀切地將小區地下車庫規定為開發商所有，更無法避免開發商以更高的價格將其所有的車庫出賣給業主以外人的情形，同樣不利于保護業主的相關權益。

（三）相關約定歸屬說

主張約定說的學者認為：住宅小區地下車庫的歸屬，由開發商和小區業主共同簽訂的《商品房買賣合同》進行約定，這不僅充分體現了民法意思自治原則同時還應符合市場經濟要求。從多方面的約定使用歸屬，有效利用小區車庫，并能以最方便快速的方式解決糾紛，從而實現利益的最大化。

然而，即使該學說即為我國《物權法》最終確立的車庫權屬判斷標準，但不可否認的是，實務中按約定的做法確定車庫的權屬也是存在較多弊病的。暫且將法律約定不明的現狀不予考慮，其將現存問題全都交給業主解決，從表面上看，是遵循了民法的意思自治原則，但實質上，存在有違反“物權法定”的嫌疑。二者關系看似公平對等，一旦將次標準投入市場，在商品房交易過程中格式條款大行其道，由于購房者與開發商在存在銷售合同關系，一旦發生制約，博弈力量懸殊，開發商完全可以意思自治的名義，作出對購房者不利的約定，這是一種嚴重的國家權力的缺位。

約定歸屬說很顯然是對小區車庫權屬的二次界定，且該學說是以開發商取得小區車庫的獨立產權為前提的，其適用對象只能是擁有獨立產權的車庫，對不具有獨立產權的小區車庫，并不適用。

（四）分攤說

在我國持分攤說的學者為數眾多，其中以楊立新教授為代表，以開發商是否將車庫的面積計入建筑物的面積之中來確定歸屬。凡是將車庫納入公攤面積，而由業主支付車庫金額，必然是由全體區分所有權人共同所有，反之則開發商享有。

一般認為，依分攤說來確定車位車庫權屬一定程度上有利于業主和開發商之間的利益平衡，但以該觀點地下車庫權屬判斷標準作為是值得商榷的。根據中華人民共和國國家標準《房產測量規范》規定，獨立使用的地下室、車棚、車庫，作為人防工程的地下室都不可以計入共有的建筑面積，不得進行公用建筑面積的分攤。即使業主和開發商可以對公用面積的分攤進行約定，但依照建設部門的相關規定，如果車庫層高小于2.20 M，則不應當在計算建筑面積之內，故建筑分攤約定也就不適應了。同時，我們不可否認在當前各項規定都不夠具體明確的前提下，該學說在實踐中操作起來存在一定困難。依該標準，當車位車庫的建筑面積已經計算在小區業主分攤內，那么小區業主根據相關規定應合法享有車位車庫的所有權。但當發生糾紛時，由于業主對相關專業知識的匱乏，業主方很難根據其有限的專業知識對成本和面積的分攤進行舉證。

（五）容積率計算說

主張容積率計算說的學者認為，在車庫產權認定上面，是否可以將車庫計算歸入住宅小區容積率為標準，若車庫計算并歸入容積率，則業主可到相關部門進行單獨登記，對于沒有納入容積率的車位、車庫，其所有權還是歸房地產；反之，不計算容積率的車位、車庫，還是歸業主共有。

建筑容積率，指在項目規劃用地范圍內，全部建筑面積與規劃建設用地面積的比率。有關規定表明，建筑物只有通過計算容積率后才能取得相應宗地號的土地使用權面積份額，反之，不能單獨取得土地使用權證，沒有土地使用權證就只能依附于具有房地產權的建筑物。很多學者認為可依此作為地下車庫的權屬判定標準。但事實上，就建筑面積這一問題存在很大的爭議，到底是指地上建筑物總面積，還是地上和地下建筑物的總面積，沒有明確的表示。不僅如此，各地方也為此出臺了相關法文法規，《汕頭市市區住宅建設項目非經營性架空層及地下車庫容積率和報建費用計核暫行辦法》當中規定，地下車庫的建筑面積不計入建筑容積率并且對地下車庫部分不征收相關的報建費用。重慶市則規定建筑總面積，包括地上和地下建筑面積，而且一并列入容積率之中。不難看出，容積率標準不僅在理論上還是實務中都存在較大的爭議，故不宜以此來作為地下車庫權屬判斷標準。

從上述幾種界定車庫權屬的主要幾種觀點的分析來看，以上五種觀點均不能很恰當地解決有關地下車庫權屬問題。筆者認為，在目前法律沒有明確規定的情況下，任何一種單一片面的標準或理論都不能清晰地對地下車庫權屬進行判斷。在執著于完善一種理論的同時，我們可以嘗試著多模式多選擇，制度合理化，利益均衡化。

四、域外地下車庫權屬模式及啟示

（一）開發商擁有小區車位、車庫的模式

許多國家和地區都將小區地下車庫作為建筑中的專有部分，允許其單獨進行買賣。小區車庫歸開發商所有的立法例，其中以法國為例，根據法國法律，停車區域為不動產，不能夠稱為業主的共用部分，其所有權歸開發商所有。開發商根據需求可將其所有的車位、車庫，可以出售或出租，并且該區分所有建筑物之居住者以外的人亦可購買基地內之停車位，只是該對外出售需首先滿足小區業主的需要。

（二）定義小區業主共有車位、車庫的模式

美國是將地下車庫作為建筑共用部分由小區業主共有的典型國家。美國法律《統一區分所有物業產權法》規定，物業小區定義為：“房屋由業主單獨所有，其余部分業主共同所有的物業小區。凡是不可分割的共有部分不由業主共同所有的物業小區，便不是區分所有物業小區。”

在美國物業小區中所有設施，如果不是專有部分那就必然屬于共有部分。美國在設計物業小區內停車位的產權制度的時候，一般都遵循以下兩個基本的原則，第一，小區內的停車位產權應當歸小區業主所有，不得向外界其他人開放；第二，小區內的車位不能作為獨立的專有部分單獨買賣。以此為基礎，美國法律通過以下三種方式對地下車庫的產權做出具體安排：其一，車庫屬于房屋單元的組成部分。作為附屬設施的地下車庫也被作為房屋單元的組成部分，日本的《建筑物區分所有權法》規定：區分所有建筑物所附設的停車場包括兩類：第一類是屋內停車場，即地下車庫，是指建在區分所有建筑物地下的四至封閉的停車場所，但是也有建在屋頂平臺上的，第二類是屋外停車場，即露天停車場，一般是在建筑物基地之外的公共土地上劃出明顯的界限形成的。 不同種類的車位不允許小區業主以外的人取得該附屬設施。其二，車庫為指定供專用的共有部分。在該種制度下，地下車庫雖由全體業主共有，但可以通過協商或協議約定將其指定，供小區內某業主專用。其三，小區地下車庫為共有部分，由全體業主共有，屬于全體業主的共有財產。

（三）分類并確定小區車位、車庫權屬的模式

以分類確定小區車位、車庫權屬立法例的國家之中，以日本作為代表。車庫的權屬也是不同的，屋外停車場作為共有部分，不論在學說還是實務上都已達成共識。而屋內停車場的權屬問題卻未形成一致，但近年來已趨向將屋內停車場認定為專有部分。

法定停車位是指根據相關的法律由開發商強制建設的停車位。依有關規定，此類停車位不得設為專有部分，并且該規定屬于強制性規范，不得以約定的形式將此法定義務排除，開發商需依此附設特定數量的車庫，歸建筑物區分所有權人所有。在法定停車位外，開發商可依建筑規劃設計自行增設的停車位，自行增設停車位屬于區分所有建筑物專有可部分，因此，開發商可以在自行增設停車位上設立獨立的產權，進行獨立買賣。除以上兩種停車位外，還設有獎勵增設停車位。獎勵增設停車位是指，為滿足公眾停車的需要，主管機關按照一定的公式或是鼓勵系數鼓勵并獎勵開發商增建的停車位。獎勵增設停車位在構造和使用上都具有獨立性，可單獨進行買賣，且法律不限制出售對象。

（四）域外車庫權屬立法模式之啟示

從以上各國的立法例來看，各個國家和地區可根據現實狀況和房產相關法律制度，合理制定具有該區域特色的小區車庫權利的歸屬模式。在開發商專有模式下，開發商可自由處分車位車庫，買房時，業主是否購買停車位按照自愿原則，此種立法例既可以鼓勵開放商的積極性還可以滿足業主多方面的購房訴求。但是，我們也看到，在這種情況下很容易出現開發商單位將車位出售給小區以外的人，抑或用作其他用途。有學者主張借鑒美國小區車庫車位由業主共有的立法模式作為地下車庫權屬判斷標準，筆者認為顯然不妥。美國立法將汽車納入生活必需品，每家都需要停車位，因此選擇地下車庫歸全體業主共有。然而，這顯然和我國現有的國情并不符。若是將地下車庫作為全體業主共有，但是在實際購買房屋中，地下車庫的建設成本是由全體業主分攤，無形中進一步的抬高了房屋本身的成本，對很多家庭來說無疑是雪上加霜。相比于以上兩種車庫權屬立法模式，筆者認為我國臺灣地區分類確定小區車位、車庫權屬的模式具有更強的借鑒意義，具體體現在：其一，法定停車位的設置，能為地下車庫權屬的判斷提供一個明晰的標準。引入法定車庫并明確為業主共有，相比于分攤說、容積率計算說等粗略歸屬標準而言，無疑是一個十分確定的標準，這對減少車庫歸屬糾紛具有重要的意義。其二，法定共有與專有并存的立法模式，能平衡開發商和業主的利益。分類確定小區車位、車庫權屬模式，在保證了小區車位、車庫的基本配套建設的同時，又能在一定程度上激發了開發商開發建設車庫的積極性。其三，法定共有與專有并存的模式能與我國現有的法律制度相銜接。目前，我國車庫權屬糾紛多發的原因即共有與專有范圍界限不明晰，導致約定歸屬規則形同虛設。但一旦將法定停車位按一定配置比例予以確定，此時可依約定規則確定權屬的地下車庫的范圍將十分清晰。據此，筆者認為法定共有與專有的立法模式在我國具有很強的現實意義，在下文筆者將對在我國確定法定停車位制度進行簡單的路徑規劃。

五、完善地下車庫權屬認定規則的路徑選擇

（一）立法中引入法定停車位并明確歸業主共有

首先，立法中明確將車庫分為法定停車位和非法定停車位。在相關法律或行政法規中規定，開發商具有法定的義務來建造停車位，而法定的停車位歸業主共有，這些停車位隨著開發商房屋買賣合同生效同時一并發生所有權轉移，因此，法定停車位應當由小區的業主共有，需要注意的是，開發商不得在商品房預售或銷售合同中，以約定或附帶條款的方式，來排除小區業主對法定停車位享有的合法所有權，否則約定無效。此外，開發商可根據建造法定停車位的基礎，向有關部門另行申請建造非法定停車位，非法定停車位還是以滿足業主的停車需求為核心，但這部分的車位是可以由開發商與業主自主進行協商確定其權屬約定，并應按照相關規定辦理產權登記手續。但是非法定停車位的建設必須以法定停車位建設為前提，否則將不予以進行審批。其次，法定停車位的配置比例問題，在我國臺灣地區，法定停車位的面積=總樓板面積*指定系數，而對于此系數的確定。

筆者認為不宜以全國性法律文件進行規定，每個省市可根據本地區經濟和社會發展程度做出符合實際規劃。再次，對于法定停車位適用的對象問題，筆者認為除屋外的地面停車位法定歸業主所有外，其他的如架空層車位、地下車庫以及人防車庫均應按配置比例劃分為法定停車位與非法定停車位來進行權屬認定，對于屬于法定停車位配置比例以內的，由業主共有。最后，對于法定停車位的收益問題，筆者認為應以業主所購買的相應的建筑物面積按比例分配為宜。

（二）司法解釋、地方性法規細化法定停車位的規定

法律作為一種概括、普遍、嚴謹的行為規范，不可能對所有的問題都面面俱到。對于法定停車位的規定，必然需要出臺相關的司法解釋對相關問題予以說明。筆者認為，對于法定停車位的配置比例標準，可由司法解釋為各地方提供一個最低的配置數額，或為各地方法定停車位的具體比例配置提供相應的參考因素，以不至于各地比例過于雜亂。同時，為了保證小區業主的利益，對于增設停車位的處分規則也需司法解釋予以規范，以車庫要“首先滿足業主需要”為前提，如何進一步滿足業主的需要，以及如何保護業主的合法權益等問題還需要司法解釋再做進一步細化。

（三）完善地下車庫確權登記制度

《物權法》原則性地規定了，要對不動產實行統一實名制登記制度，然而先目前，在我國還沒有統一對地下車庫登記的相關規定，全國各區域的做法也不一致。但近年來已相繼有省市出臺相關文件對車庫權屬予以確權登記。筆者認為，登記作為不動產物權重要證明，直接關系到廣大業主地下車庫的合法權益，故對地下車庫登記制度予以完善十分必要。對于法定停車位而言，其名稱、面積、所在位置、用途都應具體登記，而該部分作為區分所有建筑物的共有部分，登記時，應當為全體小區業主共有。法定除地下車庫以外的其他配套車庫，可單獨進行發放產權證登記，但必須保證小區業主車庫的合法權益，使用權以及優先權，假使開發商將車庫販賣給除小區業主以外的其他人士，相關法規可以賦予登記機構不予辦理登記的權利。同時，在登記人防車庫時，應注明相關事項，以防止發生紛爭。

六、結語

《物權法》實行以來，關于住宅小區車位、車庫的權屬的各種爭議依然此起彼伏，近年來甚至有愈演愈烈之勢。而目前我國對于小區車位、車庫的權屬問題的立法，還過于原則化和缺乏可操作性，導致實務中法律適用混亂。為規避此情形，通過確定車位、車庫法定共有部分與專有部分并存的模式，并根據我國國情來解決車位、車庫的相關問題，也是一種不錯的選擇。但有關具體的制度的構建以及立法完善，還有待進一步探討！

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