淺析房地產證券化存在的問題及對策

金信定

摘 要：房地產證券化作為突破房地產融資的瓶頸現實，帶動整個資產證券化的良性運作，是值得提倡的一種金融創新。房地產證券化在國內的全面發展是有一定的迫切性，文章簡述了房地產證券化的內涵，總結國內房地產證券化發展存在的一些問題，并提出相應的改進對策。

關鍵詞：房地產 證券化 發展觀 問題 對策

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2017）06-282-02

一、房地產證券化的概述及特征

（一）房地產證券化的概述

所謂房地產證券化，就是將房地產投資直接轉變成有價證券形式。房地產證券化把投資者對房地產的直接物權轉變為持有證券性質的權益憑證，即將直接房地產投資轉化為證券投資。從理論上講，房地產證券化是對傳統房地產投資的變革。房地產證券化是房地產融資手段的創新，是隨著全球房地產金融業的發展而衍生出來的。

房地產證券化的特征主要反映在房地產證券化基礎資產是一種合同權利，無論是房地產抵押貸款債權證券化還是房地產投資權益證券化，在證券化過程中，基礎資產都被法律化為一種合同權利。

（二）房地產證券化的特征

房地產證券化的特征非常明顯，也容易分辨，具體如下：

1.房地產證券化參與者眾多，法律關系復雜。在整個房地產證券化過程中，有眾多的法律主體以不同的身份參與進來，相互之間產生縱橫交錯的法律關系網，其涉及面之廣是其他資產證券化所不能及的；借款人和貸款人之間的借貸法律關系，委托人和受托人之間的信托關系，特設機構和原始權益人的資產轉讓關系，特設機構和證券承銷商的承銷關系，還有眾多的中介機構提供的服務而產生服務合同關系等等，一個證券化過程中，有著多種多樣的法律關系，牽涉國家方方面面的法律規定。任何一個法律規定的忽視都將影響證券化的實施效果。

2.房地產證券化獨特的融資模式。這主要體現在兩個方面，一方面體現在融資結構的設計上。房地產證券化的核心是設計出一種嚴謹有效的交易結構，通過這個交易結構來實現融資目的。另一方面體現在負債結構上。利用證券化技術進行融資不會增加發起人的負債，是一種不顯示在資產負債表上的融資方法。通過證券化，將資產負債表中的資產剝離改組后，構造成市場化的投資工具，這樣可以提高發起人的資本充足率，降低發起人的負債率。

3.房地產證券化安全系數高。房地產證券投資者的風險由于證券化風險隔離的設計，只取決于基礎資產現金流的收入自身，非以發起人的整體信用為擔保，和發起人的破產風險隔離，和特設機構的破產風險隔離，這種獨特的設計降低了原有的風險，提高安全系數。另外，證券化的信用級別也不受發起人影響，除了取決于自身的資產狀況以外，還可以通過各種信用增級手段提高證券化基礎資產的信用級別，降低風險，提高安全性。而且，房地產證券具有流通性，可以通過各種方式流通，提早收回投資，避免風險的發生。

4.房地產證券化證券品種多樣化，適合于投資。房地產證券本身就根據不同投資者的不同投資喜好設計了品種多樣、性質各異的證券，有過手證券，有轉付證券，有債券，有收益憑證等等。

二、房地產證券化發展存在的問題

房地產證券化是當代經濟、金融證券化的典型代表，是一國經濟發展到較高階段的必然趨勢。20世紀70年代以來，房地產證券化在競爭中得到了迅速發展，成為國際金融創新的三大主要趨勢之一。目前我國對于房地產證券化還處于研討和摸索階段，由于房地產證券化發展是一項復雜的系統工作，涉及面廣，技術要求高，而目前國內正處于市場經濟發展的初步階段，金融市場正在逐步完善，房地產業發展還很無序，因而推行房地產證券化面臨著許多障礙。

1.房地產證券化相關法規的不健全。房地產證券化涉及眾多的市場主體，包括原始債權人、證券特設機構、信用評級機構、貸款服務和證券投資者，房地產證券化的過程就是調和他們利益的過程。然而，在我國現行的證券法相關條款并沒有規定資產證券化在房地產融資業務中的應用。同時，破產法和信托法都是涉及風險隔離機制的建立等問題，但是這兩部法律推出時間都不長，因此在實施過程中難免遇到各種困難。

2.房地產證券化需要配套設施的不完善，相關的人才隊伍匱乏。房地產證券化需要配套完善的會計、審計和稅收處理方面的設施，可是我們當前階段市場主體的水平還未達到如此階段。在會計、審計的角度，合理的房地產證券化會計制度和審計制度的設計將是一個緩慢的過程，因為不同的會計制度和審計制度會導致不同的證券化成本與收益，所以我們應該從長計議。從稅收的角度來講，稅收制度的設計既要保證效率減少征稅的成本和實現無重復征稅，還要兼顧公平，保證縱向平等和橫向平等。除此之外，相關專業人才的缺乏也是制約房地產證券化發展的重要因素之一。

3.房地產證券化需要的金融體系信用制度的不健全。房地產證券化的前提條件就是要有良好的信用基礎，由于現階段我國還沒有建立起完善的覆蓋全社會的個人信用制度，還沒有一個全國性的信用信息數據庫，市場參與者的信用理念還較為欠缺，因此銀行無法對借款人的信用等級做出正確的判斷，從而也就無法準確的對貸款的風險做出評估，導致市場失靈，所以金融機構為了減少信貸風險，更愿意把借款貸給信用比較好的個人，無形中限制了信貸市場的規模，而萎縮的信貸市場和房地產證券化的推行是背道而馳的。

4.房地產證券化缺乏完善的中介服務機構。房地產證券化的整個過程中需要多種中介組織為之服務，包括資產評估機構、信用增級機構、會計師事務所、律師事務所等。相比較而言，會計業的行為較為規范，基本能滿足房地產資產證券化的需要，但資信評級離房地產資產證券化的要求距離甚遠，房地產證券化需要的完善的中介服務機構沒有建立，影響了房地產證券化的推進。

5.房地產證券化需要的證券市場發展不完善。房地產證券化品種很多，一旦推出其產品必將對證券市場產生巨大的壓力，尤其是當證券市場飽和的時候，它將對證券市場的發展產生不利的影響。當我們注意到房地產證券的流通要承受證券市場和房地產市場的雙重風險時，這將使房地產證券化得以推行更加困難。

三、完善房地產證券化發展的對策

1.完善房地產證券化的相關法律法規。房地產證券化過程離不開法制的保障，政府必須對房地產金融體制的建立和發展房地產證券化要給予大力支持并加強有效管理。要對國內現行《證券法》、《土地法》、《房地產法》等基礎性法規進行完善，而且人民銀行、證監會、保監會、銀監會等也要對各個法律法規以及資本市場的運作進行監督和管理，做到最大限度地保護房地產證券發起人、中間人和投資人的權益，以促進房地產證券化在我國健康有序地發展。

2.加強信用體系建設，建立并完善個人信用制度。強化信用意識和整肅信用秩序，盡快實施國家信用工程，完善社會信用制度，培育以個人和企業為主要服務對象的社會化信用體系，引導個人和企業加強信用管理，以適應開展房地產證券化運作的要求。

3.努力培育房地產證券化專業人才，以滿足證券化的實踐需要。我國房地產資產證券化起步較晚，對其認識還處于初級階段。一方面，我國國內的相關機構要加強與國際機構的合作，或者設立專門的教育模式，采用多種渠道，針對性的培養有關人才并對人才定期進行相關培訓，促進更多人學習國外先進的經濟技術，借鑒國外的豐富經驗，提高我國經濟監管和發展水平，建立一支既懂先進的金融知識，又了解我國國情的專業化隊伍，這樣才能更好的服務金融業務。另一方面，可以對相關證書進行嚴格的年審制度，來滿足證券化的實踐需要。

4.規范和完善金融中介機構，為房地產證券化提供服務。銀行、會計事務所、資產評估機構和資信評級機構是所有房地產證券化過程中必須涉及的機構，它們的重要作用可見一斑。比較而言，目前我國的投資銀行和會計行業的行為由于法律法規的約束較多而較規范，但是資信評估機構的信譽和獨立性卻極差、投資者對資信評級機構認識不足，資信機構無法發揮其應有的作用。因此有必要建立一個完善的資產評估標準體系，在此基礎上規范發展我國的資產評估業和資信評級業。

因此，要規范房地產證券化涉及到的銀行、擔保、保險、信用評級等中介服務機構，嚴格遵守法規，提高中介機構的服務質量，幫助廣大投資者在受到不斷變化的經濟大環境、信息源、自身的知識結構、判斷能力等因素的制約時，能夠及時、準確、完整地得到有關信息資料，提高證券化的透明度和效率。

總之，目前房地產行業面臨著較大的融資困境，雖然2016年春節之后一線城市房價又有一輪加速提升，但二三線城市還是面臨周期性壓力。而房地產證券化作為突破房地產融資的手段，是值得提倡的一種金融創新。但目前房地產證券化市場整體規模較小，類REITS產品可復制性不強、操作難度較大，面臨的障礙較多，這不利于資產證券化市場的擴大，需要我們進一步實踐和探索。

參考文獻：

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[2] 田峰.新形勢下房地產企業多元化融資渠道探析[J].商情（教育經濟研究），2008（1）

（作者單位：寧波興普房產有限公司 浙江寧波 315000）

（責編：趙毅）