農村宅基地退出補償的經濟學分析*

徐四桂，宋 戈， 2※，黃善林，陶軍德，王萌萌，滕 鵬

(1.東北農業大學資源與環境學院，黑龍江哈爾濱 150030； 2.東北大學土地管理研究所，遼寧沈陽 110819)

農村宅基地退出補償的經濟學分析*

徐四桂1，宋 戈1， 2※，黃善林1，陶軍德1，王萌萌1，滕 鵬1

(1.東北農業大學資源與環境學院，黑龍江哈爾濱 150030； 2.東北大學土地管理研究所，遼寧沈陽 110819)

[目的]農村宅基地退出補償標準的確定及其利益分配是宅基地能否順利退出的關鍵。[方法]基于福利經濟學分配論和補償原理建立宅基地價值生產函數，運用比較研究法、模型分析法通過計算各生產要素的邊際貢獻率確定各相關權利主體的退出補償范圍；權衡宅基地退出過程中投資成本與未來收益，以優化宅基地增值收益分配方案，為宅基地退出公平補償提供科學的理論依據。[結果]理論上農戶的最低補償額應大于農戶退出宅基地的機會成本，最高補償額不高于宅基地價值生產函數中農戶應分得的宅基地價值與農戶退出后的投資風險成本之和；村集體的補償額應為宅基地價值生產函數中村集體應分得的宅基地價值；地方政府的退出補償額應不超過所享受的外部性價值。[結論]基于宅基地價值生產函數確定的各相關權利主體退出補償范圍，從定量角度為宅基地退出公平補償提供科學的理論依據，同時順應了通過市場機制對退出權利主體進行補償的改革方向。

土地管理 農村宅基地 價值生產函數 退出補償標準 利益分配

0 引言

新型城鎮化背景下，隨著城鄉人口流動速度的加快，“空心村”、“村外村”、“無人村”等農村宅基地閑置、荒廢現象普遍存在[1]。如何盤活存量農村宅基地，實現真正意義上的城鄉建設用地增減掛鉤，是目前城鄉統籌發展中亟待解決的問題，因此農村宅基地制度改革勢在必行[2]。黨中央開始高度重視農村土地制度改革，十七屆三中全會、十八大報告和十八屆三中全會均提出了要“完善農村宅基地制度，依法維護農民宅基地使用權”； 2015年中央一號文件明確“探索進城落戶農民在本集體濟組織內部自愿有償退出或轉讓宅基地并探討農民住房保障的新機制”； 2015年11月《中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發<深化農村改革綜合性實施方案>》再次提出“在保障農戶依法取得宅基地用益物權基礎上，改革完善農村宅基地制度，對農民住房財產權作出明確界定，并探索農民住房財產權抵押、擔保、轉讓的有效途徑”。黨中央的一系列政策明確了農村宅基地制度改革的方向和任務，有償退出[3-4]成為一種必然的趨勢。目前，全國已有不少省份開始進行農村宅基地退出的試點與探索[5-8]，從試點區的實踐經驗來看，農戶退出意愿較低成為阻礙宅基地順利退出的關鍵，其問題的癥結是退出補償標準不科學及其利益分配機制的缺失。

在西方，宅基地流轉和退出是以產權理論和交易費用理論為依據，在成熟的市場機制下完成的。由于我國農村宅基地產權不明晰，交易市場沒有完全放開，退出機制尚未成熟，其退出補償標準的確定和利益分配仍在探索階段。國內學者關于宅基地退出補償研究主要是基于產權理論和地租理論，依據城市建設用地基準地價測算方法，從土地價值和地上建筑物價值2個方面對宅基地價值進行測算，并明確政府和農戶的利益分配關系[9]； 從宅基地入市角度，以農地征用價格和城市建設用地價格為參照系，對農村宅基地價值進行市場價值計算[10-13]； 從宅基地功能效用出發，對其進行現實性價值、期望性價值和其他價值計算，基于嵌入式原理，將文化、政治和農戶認知嵌入到補償中[14-15]。其研究方法采用條件價值評估法(CVM)[16]，模糊數學評價法[17]，基于土地發展權之上的成本逼近法[18]，Logistic回歸模型分析法[19-20]，對宅基地退出補償標準進行估算。現有研究多從宅基地價值構成及演變機理[21]出發，通過各權利主體之間的博弈探討退出收益分配[22]。而基于宅基地價值形成機理，嵌入農戶退出的風險成本和宅基地未來增值收益等因素來確定各權利主體的退出補償標準的深入研究比較少見。

鑒于此，文章借鑒耕地保護補償中耕地價值分配理論[23]，試圖建立一個能夠系統估算全國農村宅基地退出補償標準的數學模型，運用福利經濟學探析退出補償的宅基地價值分配調整過程，并嵌入退出主體的風險成本以確定各權利主體的退出補償標準，分析宅基地增值收益以優化宅基地退出收益分配方案，為實現宅基地退出的公平補償提供科學的理論依據。

1 宅基地價值分配

由我國現行法律可知，宅基地使用權是國家授予村集體給予農民的無償使用的特殊物權，是不得流轉和繼承的。按照我國“地隨房走”的一般原則及宅基地本身的特殊性，明晰的產權是使宅基地資源配置達到帕累托最優的前提條件。作為經濟理性人，宅基地退出行為主體都追求自身利益最大化，因此建立外部約束與內部激勵相結合的退出補償機制，通過轉移支付手段即給予農戶經濟補償激勵或社會福利激勵，使農民意愿同社會整體意愿趨同，從而使農戶自覺自愿的退出宅基地。該文遵循“公平優先，效率跟進”的原則，將參與宅基地價值生產的各類要素為自變量，構建宅基地生產函數模型式(1)以計算宅基地自身價值，權衡退出主體的投資風險和未來收益，以期能使宅基地退出補償標準合理化。

(1)

式1：V表示宅基地價值；N表示宅基地數量(宅基地面積大小及宅基地塊數)；D表示離中心城鎮的距離(區位的優劣程度)；T表示地上房屋及其他附屬設施的年齡(新舊程度、材質)；C表示農戶資本量的投入(資源稟賦)。由福利經濟學分配論可知，參與宅基地價值生產過程的各類要素所分得的價值量取決于該要素在價值生產過程中的邊際貢獻率。將農村宅基地退出市場看作要素市場，宅基地價值市場看作產品市場。從退出行為來看，其參與主體主要涉及農戶、村集體和地方政府，則有以下分析。

(1)假如沒有地方政府干預，宅基地隱形交易現象普遍存在，則宅基地資源要素市場和產品市場存在眾多的供給者和消費者。為追求自身利益最大化，參與主體掌握的信息是充分的。沒有地方政府控制，農戶進出宅基地交易市場是完全自由的。就宅基地基本的住房保障功能而言，其產品市場具有同質性。因此，宅基地交易市場可視為完全競爭市場，其價值分配符合歐拉定理。求宅基地價值V對生產要素N，D，T，C的偏導數，并求全微分式(2)。

(2)

式2：VN、VD、VT、VC分別表示這4種要素應分得的價值量，其偏導數系數表示該要素在宅基地價值生產中的邊際貢獻率。當規模報酬不變時，由歐拉分配定理可知，這4種要素參與宅基地價值的完全分配。由瓦爾拉斯一般均衡理論可知，宅基地價值市場和生產要素市場價格達到均衡。宅基地所有權屬于村集體，使用權屬于農民，則在宅基地價值生產中，農戶的投入貢獻包括部分的宅基地數量tN，全部的農戶資本量C，離中心城鎮的距離kD，地上構筑物新舊程度(年齡)T。則村集體的價值投入貢獻為(1-t)N及(1-k)D。由此可得無政府操控下最為公平效率的宅基地價值分配標準式(3、4)。

Vf=tVN+kVD+VT+VC

(3)

Vs=(1-t)VN+(1-k)VD

(4)

式3、式4：Vf表示農戶應得的宅基地價值，Vs表示村集體應分得的宅基地價值。

(2)在地方政府主導下，受利益驅使，宅基地價值不再由農戶全權支配。參與主體試圖從中獲取利益，因此宅基地價值需按照全體成員共同意愿加以修訂，這實際上限制了宅基地產權的完整性，使分給宅基地數量N的收益由行為主體共享式(5、6)。

(5)

(6)

2 退出補償中宅基地價值分配調整

從全面開發權考慮，在宅基地退出補償中，農戶擁有“保障性補償”的權利，地方政府擁有土地增值收益的部分權利，其補償實質是外部性的內部化過程，即從地方政府獲取的外部性收益中拿出一部分用于補償宅基地產權主體的收益損失。

2.1 宅基地退出補償的價值調整機理

宅基地退出行為主體作為經濟理性人，追求自身利益最大化和效用最大化。退出過程中，假設農戶總成本為Cf，收益為Vf，村集體總成本為Cs，收益為Vs，地方政府的總成本為Cg，收益(外部性)為Vg。若Cf+Cs>Vf+Vs，則宅基地產權主體按照自身的邊際收益MRf+s等于邊際成本MCf+s所確定的經濟活動水平Qf+s必然會低于社會總體所要求的最優水平Qs+f+g，見圖1a。若Vg>(Cf+Cs)-(Vf+Vs)，則地方政府可以從Vg中拿出一部分收益用于補償(Cf+Cs)-(Vf+Vs，同時與退出行為主體共享剩余的Vg，這樣不僅做到自己有利可圖，還能提高宅基地產權主體的邊際收益，農戶退出意愿積極，最終使其經濟活動水平逐漸接近社會整體所要求的最優水平，見圖1c。行為主體在宅基地退出中成本與收益關系，見圖1b，圖1為外部性內部化過程，其中，MCf+s表示社會整體的邊際收益曲線。

從以上分析可知，只有行為主體各方利益不受損，個人幸福感提升，宅基地退出才得以順利進行。

圖1 外部性內部化過程

2.2 宅基地退出補償條件分析

首先比較農戶在宅基地退出與不退出兩種選擇下的成本與收益。若選擇退出，在政府主導下退出農戶的總成本為Cf，純收益為Vf，-Cf，村集體總成本為Cs，純收益為Vs，-Cs。若選擇不退出，閑置情形下，行為主體的成本和收益均為0，勢必造成宅基地資源的嚴重浪費； 若使其轉為他用(耕種、私自流轉或租賃)，農戶的收益為Uf，投入為Zf，此時村集體和地方政府的收益和成本均為0。若Uf-Zf>Vf，-Cf，農戶作為理性經濟人，為追求自身利益最大化，必然不會退出宅基地。因此，在現行的農村宅基地管理制度下，宅基地退出應滿足以下基本條件。

(1)Vf，-Cf>Uf-Zf，即農戶的退出補償額要大于其機會成本，否則農戶不會選擇退出宅基地。

(2)(Vf，+Vs，+Vg)-(Cf+Cs+Cg)=V-(Cf+Cs+Cg)>Uf-Zf，即宅基地退出為社會創造的價值純收益應大于農戶選擇不退出的純收益，否則宅基地規模退出對整個社會而言是不經濟的，也就沒有退出的必要。

2.3 宅基地退出補償條件的指導意義

宅基地退出補償利益主體包括地方政府、村集體和農戶。合理的補償標準不僅要在地方政府所承受的財政能力范圍之內，還要能夠足以調動農民的積極性，其土地增值收益應從長遠考慮根據實際情況優化分配方案。對農戶而言，宅基地是國家在計劃經濟福利思想下為農民提供的一種資源，具有住房保障功能，若選擇退出，農戶將面臨由于生存需要而投入的新的居住成本，由于耕作半徑改變而投入的交通成本，由于未來生活的不確定性而存在的風險成本。對村集體而言，作為宅基地所有權者，在宅基地退出中將面臨由于宅基地產權的弱化而造成的財產權的損失。對地方政府而言，在宅基地退出中將面臨基礎設施建設成本和對農民提供的退出補償金額。

3 宅基地退出補償標準確定的理論途徑

新型城鎮化背景下，宅基地功能逐漸發生演變，隨著國家政策改革和文化結構的調整，宅基地財產經濟價值日益凸顯。在對宅基地自身價值調整分配的基礎上，行為主體的退出成本和不確定條件下宅基地未來增值收益分析成為合理確定宅基地退出補償標準的關鍵。

(1)行為主體的退出成本。宅基地是農戶的保障性住房產物，退出后，由于當前城鄉社會保障體系尚未全面對接，農民未來生活將面臨很大的不確定性，即存在很大的生存風險(生活保障、耕作成本增加、生活環境改變、就業等風險)，將所有風險看作一個資產組合，由風險價值模型(VAR模型)計算一定時期內所有的潛在風險成本式(7)該文特指農戶。

(7)

式7：E(c)表示一定時間內退出農戶的風險成本預期值，c*表示置信水平α下退出農戶所有風險最小期末值，c0表示宅基地退出初期農戶的風險價值，r*表示風險組合在置信水平α下最大收益率。

(2)不確定條件下宅基地未來增值收益。宅基地作為農村集體建設用地，退出后，其利用方式有多種，由于目前我國尚未形成農村建設用地市場，其未來的宅基地增值收益是不確定的。鑒于農戶有選擇是否退出宅基地的權利(永續美式看漲期權)，使用權無期限，宅基地退出規模由當地實際情況而定，即退出規模為外生變量，假設宅基地退出市場是完全競爭市場，且宅基地退出處于最佳的投資狀態(收益最大)，則宅基地的未來收益滿足幾何布朗運動，其理論模型參照農地征收補償的期權價值模型[24]式(8)。

(8)

式8：V表示退出后不確定狀態下宅基地未來增值收益最大值，R表示單位面積土地的純收益，r表示折現率。其中，β由多個變量確定式(9)。

(9)

式9：μ表示宅基地增值的預期增長率，σ2表示不確定性。由r、μ、σ2三者的相互關系可知，當r>μ(才會產生期權價值)，其他條件一定時，不確定性越大，期權價值越大。

4 宅基地退出補償收益分配的探討

宅基地退出不僅要優化宅基地資源配置，促進宅基地資源的節約集約利用，還要提高全民的個人幸福感。因此將當前宅基地價值按照宅基地價值生產函數各生產要素的邊際貢獻率提供給權利主體作為補償額的基礎上，提出了將不確定性條件下的未來宅基地收益由權利主體平分的構想。實際上在當前的宅基地管理制度下，農戶是相對弱勢群體，宅基地權能不能充分體現，因此合理的補償收益分配方式應多樣化。若以純貨幣化補償，從長遠考慮，應該從中拿出部分收益平分農戶，用于周轉宅基地退出后的生活開支，其余部分由村集體和地方政府留用，用于基礎設施建設，但留用與拿出的比例及留用資金的監管值得探討； 若以非貨幣化方式補償，可通過住房安置、提供就業、醫療補貼、養老保障讓全民受益。事實上，農民是宅基地退出主體，也是弱勢群體，基本沒有討價還價能力，其福利水平變化最大，若不能從退出中享受最優的宅基地收益，農村生活環境的穩定將成為一個問題。因此要從長遠考慮，退出收益分配應從貨幣化補償和非貨幣化補償兩種方式考慮，尊重農戶意愿，并在當地政府的財政能力承受范圍內提供貨幣補償，并加強退出后相關配套保障設施建設，從而使農民享受最優的退出補償收益，降低退出風險成本，完善退出補償機制。

5 結論與討論

5.1 結論

宅基地退出補償實現公平的機理是宅基地價值在不同權利主體之間的再分配，合理的補償標準不僅要在地方政府所承受的財政能力范圍之內，還要能夠足以調動農民退出的積極性。宅基地價值生產函數將宅基地數量(面積)、區位因素、房屋折舊、農戶資本量投入作為自變量，在明晰產權主體的情況下進行分析，以各生產因素邊際貢獻率為基礎確定各權利主體補償范圍，顯化了宅基地資源價值，維護了宅基地產權主體的權益保障。將農戶退出宅基地的機會成本和風險投資成本考慮進去，不僅能夠提高農戶的退出補償意愿，還能夠使其補償額度控制在一定的范圍內，從而促進宅基地退出工作的可行性。把村集體應得的宅基地價值作為補償額，這在一定程度上維護了宅基地產權主體的所有權利益。將地方政府的最高補償額設定為所享受的外部性價值，保障了宅基地產權主體的產權完整性。將不確定條件下宅基地增值的未來收益貨幣化，分析退出工作的經濟可行性，從而提高全民的個人幸福感。

從總體上來說，采用該文的研究方法和經驗模型所得的估算結果，比較科學地揭示了宅基地退出補償標準及利益分配的公平性，對推行農村宅基地退出、完善宅基地管理相關政策具有重要的參考價值。

5.2 討論

該文基于福利經濟學分配論構建宅基地價值生產函數并將農戶退出后的風險成本嵌入到補償標準中，沒有考慮到不同地區由于自然條件和經濟狀況的不同宅基地價值生產函數中指標的選取是不同的，核算出的宅基地退出補償標準存在差異，但將農戶宅基地退出風險成本納入補償標準中維護了農戶作為弱勢群體的權益完整性。因此，以此理論分析為基礎，基于宅基地對農民發揮的功能效用即住房保障功能、基本生活保障功能、醫療保障功能、就業保障功能對退出后農民的風險成本進行等效替代測算，并根據研究區實際情況核算宅基地退出補償標準及退出行為主體間的收益分配并做微觀的實證分析將是下一步研究的重點。

[1] 王介勇， 劉彥隨，陳秧分.農村空心化程度影響因素的實證研究——基于山東省村莊調查數.自然資源學報， 2013, 28(1): 11～18

[2] 鄭俊鵬， 王婷，歐名豪，等.城鄉建設用地增減掛鉤制度創新思路研究.南京農業大學學報(社會科學版)， 2014, 14(5): 84～90

[3] 張世全， 彭顯文，馮長春，等.商丘市構建農村宅基地退出機制探討.地域研究與開發， 2012， 31(2)： 82～85， 105

[4] 歐陽安蛟， 蔡鋒銘，陳立定.農村宅基地退出機制建立探討.中國土地科學， 2009, 23(10): 26～30

[5] 張秀智， 丁銳.經濟欠發達與偏遠農村地區宅基地退出機制分析：案例研究.中國農村觀察， 2009，(6)： 23～30， 94～95

[6] 崔寶敏. 天津市以“宅基地換房”的農村集體建設用地流轉新模式.中國土地科學， 2010, 24(5): 38～46

[7] 扈映， 米紅.經濟發展與農村土地制度創新——浙江省嘉興市“兩分兩換”實驗的觀察與思考.農業經濟問題, 2010，(2)： 70～76

[8] 盧艷霞， 胡銀根，林繼紅，等.浙江農民宅基地退出模式調研與思考.中國土地科學， 2011, 25(1): 3～7

[9] 揣小偉， 黃賢金，許益林.農村集體建設用地基準地價初步研究——以安徽省良玉村為例.經濟地理， 2012, 32(2): 121～126

[10]肖碧林， 王道龍，陳印軍，等.我國農村宅基地置換模式、問題與對策建議.中國農業資源與區劃， 2011, 32(3): 37～41

[11]桂華， 賀雪峰.宅基地管理與物權法的適用限度.法學研究, 2014，(4)： 26～46

[12]韓康. 啟動中國農村宅基地的市場化改革.國家行政學院學報, 2008，(4)： 4～7

[13]章波， 唐健，黃賢金，等.經濟發達地區農村宅基地流轉問題研究——北京市郊區為例.中國土地科學， 2006, 20(1): 35～38

[14]馮應斌， 楊慶媛.農戶宅基地演變過程及其調控研究進展.資源學報， 2015, 37(3): 442～448

[15]胡銀根， 張曼，魏西云，等.農村宅基地退出的補償測算——以商丘市農村地區為例.中國土地科學， 2013, 27(3): 29～35

[16]許恒周. 基于農戶受償意愿的宅基地退出補償及影響因素分析——以山東省臨清市為例.中國土地科學， 2012, 26(10): 76～81

[17]毛艷玲， 曾文博，余國松，等.基于改進區間Shapley值的農村宅基地退出收益分配方法.中國地質大學學報(社會科學版)， 2015, 15(5): 105～114

[18]宮攀， 邢承濱.農村集體建設用地流轉價值評估方法述評.中國農業資源與區劃， 2015, 36(7): 154～158

[19]關江華， 黃朝禧，胡銀根.基于Logistic回歸模型的農戶宅基地流轉意愿研究——以微觀福利為視角.經濟地理， 2013, 33(8): 129～133

[20]楊玉珍. 農戶閑置宅基地退出的影響因素及政策銜接-行為經濟學視角.經濟地理， 2015, 35(7): 141～147

[21]陳麗娜， 尹奇.宅基地退出：兼顧效率與公平的補償標準中國人口.資源與環境， 2013, 23(11): 380～383

[22]邢姝媛. 農村宅基地退出補償機制建立研究——以陜西省為例.中國農業資源與區劃， 2016, 37(1): 115～119

[23]周小平， 柴鐸，盧艷霞，等.耕地保護補償的經濟學解釋.中國土地科學， 2010, 24(10): 30～35

[24]夏剛， 任宏，陳磊.基于期權定價的農地征收補償模型研究.中國土地科學， 2008, 22(6): 36～43

THE ECONOMIC COMPENSATION FOR QUITTING RURAL RESIDENTIAL ESIDENTIAL LAND*

Xu Sigui1，Song Ge1， 2※，Huang Shanlin1，Tao Junde1，Wang Mengmeng1，Teng Peng1

(1.College of Resources and Environment, Northeast Agricultural University, Harbin, Heilongjiang 150030, China; 2. Institute of Land Management, Northeast University, Shenyang, Liaoning 110819, China)

The determination of compensation standard and its incremental income distribution are the key to smooth quitting rural residential land. The purpose of this paper is to build the production function of rural residential land value based on the distribution theory of welfare economics and compensation principle, and determine the

compensation range of related rights subject by calculating the marginal contribution ratio of every essential factor, then weigh the investment risk cost and future benefits to optimize the scheme of incremental income distribution. It could provide scientific basis for making reasonable compensation standard. The comparative study method and model analysis method were used in this paper. The results showed that:(1) farmers′ minimum compensation amount should not be less than the opportunity cost, and their highest compensation amount was not higher than the sum of the deserved values in production function of rural residential land and risk cost;(2)the compensation amount of village collective should be the value of rural residential land;(3)the compensation amount of local government should not exceed the external value what they enjoyed. It concluded that the related right subjects should quit the compensation scope based on the production function of rural residential land value. The results can not only provide scientific theory basis for fair compensation of quitting rural residential land, but also meet the reform direction of the compensation by the market mechanism.

land administration; rural residential land; the value of production function; compensation standard for quitting; incremental income distribution

10.7621/cjarrp.1005-9121.20170521

2016-08-22

徐四桂(1992—)，女，山東荷澤人，碩士。研究方向：土地資源利用與管理。※通訊作者：宋戈(1969—)，女，黑龍江綏化人，博士后、教授、博士生導師。研究方向：土地利用與管理。Email：songgelaoshi@163.com

*資助項目：國家自然科學基金青年項目 “土地因素對農村勞動力轉移影響的機制、路徑及區域差異研究”(41301148)；黑龍江省哲學社會科學研究基地項目“黑龍江省農地流轉對農民收入的作用機制研究”(13H002)；遼寧省教育廳項目“東北糧食主產區農村土地流轉機制創新及其政策調控研究”(W2014048)；東北農業大學“青年才俊”基金資助項目“土地因素對農戶勞動力轉移影響路徑研究”(14QC32)；黑龍江省普通本科高等學校青年創新人才培養計劃“土地流轉與農戶勞動力轉移：作用機理與路徑”(UNPYSCT-2016014)

F301.2; F224

A

1005-9121[2017]05141-07