論住宅小區(qū)公用部分的權(quán)屬與利用

陳明宇

（264005 煙臺大學(xué) 山東 煙臺）

論住宅小區(qū)公用部分的權(quán)屬與利用

陳明宇

（264005 煙臺大學(xué) 山東 煙臺）

《物權(quán)法》第六章規(guī)定了住宅小區(qū)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)內(nèi)容，《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》又對物權(quán)法中規(guī)定不明的部分做了解釋。但二者綜合來看，仍存在規(guī)定的模糊和疏漏，導(dǎo)致實踐中相關(guān)公用部分權(quán)屬的糾紛持續(xù)增多。住宅小區(qū)的屋頂平臺應(yīng)屬業(yè)主共有，但可以在其上設(shè)置專有使用權(quán)。住宅小區(qū)的會所應(yīng)屬開發(fā)商所有。

住宅小區(qū)公用部分；權(quán)利歸屬；建筑物區(qū)分所有權(quán)

一、住宅小區(qū)公用部分劃分

建筑區(qū)劃內(nèi)的公用部分是指除建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主專有部分外的其他組成部分，如小區(qū)內(nèi)的道路、會所、車位等。需要說明的是，這里的“公用”并不等于“共有”。本文將公用部分分為兩類，討論其權(quán)屬情況，并以物盡其用為原則給出利用方式的建議。

第一，建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物屋頂平臺、外墻以及連廊等公用部分。這類公用部分的特點是依附于建筑上，屬于建筑物的基本結(jié)構(gòu)，有較高的利用價值，且不能單獨登記到某一權(quán)利主體名下。《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》雖明確規(guī)定此類公用部分歸區(qū)分所有的業(yè)主共有，但實踐中經(jīng)常出現(xiàn)被開發(fā)商或單一業(yè)主獨占，并造成權(quán)屬不明的情況。本文以屋頂平臺為例。

第二，建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主會所、鍋爐房、健身中心、學(xué)校等公用部分。這類公用部分的特點是一般獨為一棟建筑，具有針對性、專業(yè)性的功能，且可以登記在某個特定的主體名下，但現(xiàn)行法律及司法解釋沒有對這類設(shè)施的權(quán)屬做規(guī)定，在實務(wù)中同樣會造成產(chǎn)權(quán)不明的情況。本文以業(yè)主會所為例。

二、屋頂平臺的權(quán)屬與利用

屋頂平臺是建筑物的上層層面，是建筑房屋上層的外圍保護(hù)隔層。此外，屋頂平臺不一定指建筑物的頂層臺面，還有可能是建筑物其他部位探出的平臺結(jié)構(gòu)，也稱為露臺。與一般意義的陽臺不同的是，陽臺是建筑物內(nèi)區(qū)分所有人專有房屋的組成部位，屬于區(qū)分所有人專有權(quán)的效力范圍。

實踐中有幾種不當(dāng)做法，一是開發(fā)商將屋頂平臺據(jù)為己有，利用屋頂平臺的特殊位置架設(shè)廣告牌進(jìn)行收益。二是開發(fā)商在與建筑物頂層買主簽訂商品房買賣合同時，將屋頂平臺作為合同的客體。

《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第3條將屋頂規(guī)定為建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分。依《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第2條的規(guī)定，屋頂平臺也應(yīng)屬于區(qū)分所有權(quán)人的共有部分，由全體區(qū)分所有人行使對屋頂平臺的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，而不是由開發(fā)商所有或頂層住戶專有。

屋頂平臺雖屬于區(qū)分所有權(quán)人的共有區(qū)域，但并非所有的區(qū)分所有人都會利用到屋頂平臺。基于其特殊的位置和用途，設(shè)立專有的使用權(quán)有助于物盡其用。設(shè)立專有使用權(quán)有明顯的優(yōu)勢。首先，設(shè)立專有使用權(quán)明確了屋頂平臺屬于區(qū)分所有權(quán)人共有，避免了實務(wù)中由開發(fā)商獨占、由頂層住戶獨占或其他權(quán)屬不清的情況。其次，在專有使用權(quán)設(shè)立之時，業(yè)主委員會或全體業(yè)主可以將安全規(guī)范等義務(wù)性條款加入約定，從專有使用權(quán)人使用之初規(guī)范其行為。

但專有使用權(quán)的行使仍應(yīng)受到限制。首先，從權(quán)利性質(zhì)上，該權(quán)利僅為使用權(quán)，權(quán)利主體有效地利用屋頂平臺不能改變其仍屬于全體區(qū)分所有權(quán)人共有的事實。其次，專有使用權(quán)人的使用行為必須符合建筑物的安全規(guī)范，如不能載重過高導(dǎo)致地震時產(chǎn)生不利反饋等。

三、業(yè)主會所的權(quán)屬與利用

業(yè)主會所是指在開發(fā)商住宅小區(qū)內(nèi)建設(shè)的，以小區(qū)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性的服務(wù)設(shè)施。會所在建成之時首先依據(jù)《物權(quán)法》第30條、第142條由開發(fā)商取得所有權(quán)。隨后其權(quán)屬是否發(fā)生移轉(zhuǎn)，是一個實踐中不夠規(guī)范、易發(fā)生爭議的問題。

《物權(quán)法》并沒有明確“業(yè)主會所”是否屬于“公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房”，導(dǎo)致其權(quán)屬不明。從業(yè)主會所權(quán)屬上看，實務(wù)中普遍認(rèn)為會所的建筑成本已經(jīng)由業(yè)主在購買商品房時分?jǐn)偭耍雌鋺?yīng)由全體業(yè)主所共有，許多開發(fā)商在出賣房屋時亦照此宣傳，但由于開發(fā)商在商品房買賣中處于優(yōu)勢地位，這種做法易造成會所實際權(quán)屬并不在業(yè)主，仍受開發(fā)商的實際支配。從實際運營上看，運營業(yè)主會所對于業(yè)主而言難度較大，業(yè)主要么需要投入大量精力進(jìn)行專項管理，要么需要投入大量財力雇傭?qū)I(yè)的團隊進(jìn)行經(jīng)營。業(yè)主會所運營成本較高，若轉(zhuǎn)歸為業(yè)主共有，全體業(yè)主便要分?jǐn)偲溥\營所需費用，包括水、電、物業(yè)費用。會所雖面向建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主，但并不是每個單一業(yè)主都會用到會所的功能，在此情況下分?jǐn)倳倪\營成本顯失公平。

會所比較適宜由開發(fā)商繼續(xù)保有所有權(quán)，開發(fā)商也可以將會所出賣或出租給第三人，業(yè)主使用到會所的功能時，再繳納一定的使用費即可。會所能夠登記在特定的主體下，可將其登記在開發(fā)商名下，不納入建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主共有權(quán)的范圍。會所的使用具有一定的營利性，其主要服務(wù)于建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主，但是仍有可能被建筑區(qū)劃外的人使用。第三，經(jīng)營會所會面臨一定的商業(yè)風(fēng)險，業(yè)主購買商品房，多以滿足居住需求為目的，不求通過在建筑區(qū)劃內(nèi)運營會所盈利。第四，業(yè)主會所雖有齊全的功能，但對于住宅小區(qū)而言并不必須，將其設(shè)為業(yè)主共有可能會造成閑置。而讓會所繼續(xù)由開發(fā)商所有，可以提高開發(fā)商的積極性，會所因其營利性的特點得到良好的經(jīng)營，也同樣可以方便業(yè)主的生活。

[1]劉世仲.城市住宅小區(qū)業(yè)主共有部分之權(quán)屬界分[N]. 湖北警官學(xué)院學(xué)報,2015,(7).

[2]崔建遠(yuǎn).對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有部分的具體考察[N]. 法律科學(xué)－西北政法學(xué)院學(xué)報,2008,(3).

[3]賈世斌.我國物權(quán)法中建筑物區(qū)分所有權(quán)的不足與完善[J]. 現(xiàn)代經(jīng)濟信息,2015,(12).

[4]趙赫.建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有部分權(quán)利研究[D].延邊大學(xué)，2016.

[5]萬毅帆.住宅小區(qū)共有部分收益問題的法律分析[D].復(fù)旦大學(xué)，2013

陳明宇（1994.4～），男，漢族，山東省濟南市人，煙臺大學(xué)在讀法學(xué)碩士，研究方向：民商法學(xué)。