投資性房地產核算問題的探討

李紅

投資性房地產核算問題的探討

李紅

隨著社會城市化進程的不斷深入，房地產投資的形式已經變得多種多樣，投資性房地產屬于一項長期的資產投資活動，因此，對投資性房地產核算的問題已經擺在了我們的面前。

一、如何正確選擇真正適合的投資性房地產會計計量模式

隨著新的《投資性房地產準則》的發布，在投資性房地產核算問題的問題上，由于新舊準則中相關制度下會計處理的不同，如何正確選擇真正適合的投資性房地產會計計量模式已經成為重要議題。

首先，根據新的會計計量模式，企業必須根據投資性房地產準則中投資性房地產的定義和主要內容對企業資產所能夠達到的基本效益進行重新分類、計量和確認。例如，為了規范投資性房地產的確認、計量以及相關信息，我國房地產企業在進行投資性房地產會計計量模式時候，通常會在“固定資產”以及“無形資產”等方面進行資產負債表科目的核算。并且在實際的具體過程操作中，根據建筑物的土地使用權對于企業能夠取得的房地產相關的租金收入或者增值效益進行可靠、合理的成本計量，并根據投資性房地產的定義，對可以作為投資性房地產的建筑物和土地使用權，進行單獨統計和核算出售。

其次，根據投資性房地產準則的新規定，按照不同的購買價格和投資房產的相關稅費對于已經可以作為入賬價值的公允價格進行不同形式的交易活動。同樣，對于企業用于生產的產品，例如，相關建筑物的使用權等不固定資產可以通過租賃方式——母公司向子公司出租的房地產，并且要經過編制合并財務等相關報表來向相關的企業集團進行投資性房地產的確認。

除此之外，目前我國社會主義市場經濟體制已經基本確立，我國的財務管理制度也隨之完善，因此，根據我國現階段財務管理的現狀，我們在日常的生活和工作中必須做好基本的財務工作。例如，無論貨幣交易還是非貨幣交易過程中，我們必須做到嚴格按照有關的制度進行辦事，同時積極探索財務管理中的先進工作經驗，防止財務規章制度停留在表面，不斷提高我國企業的財務管理水平和資金營運的經濟效益，增強企業的整體市場競爭能力和抗風險的市場能力。不僅要在制度方面加強相關的管理工作，不斷加強財務管理人員的基礎素質建設也是我們所必須面臨的一個重要環節。

二、在投資性房地產準則下，逐步加大利用公允價值模式

隨著我國經濟體制改革的大發展，我國會計準則和國際會計準則的核算方法已經逐步接近，在投資性房地產準則下，我國已經開始不斷的吸收相關的工作經驗，充分利用公允價值模式。

2007年整整一年的時間中，滬深兩市的1570家上市公司中，采用公允價值模式進行后續計量的比例不足3%。以上市公司浦東金橋和上市公司金融街的案例進行對比分析，并在此基礎上對公允價值模式進行投資性房地產進行計量。截止到2007年年底，上市公司金融街對投資性房地產進行后續計量，不論是折舊還是攤銷，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損失，并根據相關年度的對比報表進行設計，做出合情合理的追溯性調整。不僅如此，金融街經過2008年公允價值計量模式之后，企業在轉換當期中不斷加大投資性房地產的價值，而且已經在一定程度上提升了這些資產的升值空間；從浦東金橋的相關報表和年報中可以看出，投資性房地產為了保持其穩定性，采用公允價值計量模式，減低了一定的風險額度，促進了每股收益持續上漲。

不過，雖然我們在投資性房地產準則下要大力加強利用公允價值模式，但是在公允價值的運用上還存在著一些不確定性，因此，在公允價值模式下，資產負債表中的投資性房地產公允價值所發生的變動損益值由于處理不當，經常會出現對賬戶的重復結轉，不僅會對所形成的利潤表造成理解上的失誤，更會對信息使用者在進行經濟決策時造成不良影響，不利于整體經濟政策的判斷。因此，各個公司在采取公允價值計量的時候，一定要根據實際情況，謹慎的進行實際操作，“取其精華，去其糟粕”。

三、根據相關稅法的規定，明確投資性房地產核算之間的差異

投資性房地產從定義中可知，投資性房地產在采用公允價值模式進行后續計量之的初始計量準則與稅法中房地產的規定相同，一般都采用成本計量模式，但是較之前相比也存在著很大的差異。主要體現在以下幾個方面：

首先，在計量問題方面，投資性房地產計量準則在滿足一定的特定條件下正確運用公允價值計量，根據稅法的相關規定，采用成本模式進行后續計量的投資性房地產必須應該按照固定資產或者無形資產的有關規定計量實際發生的成本計量。并通過貸記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”等科目將資產減值的損失進行確定，除了不符合規定的之外，不得調整資產的賬面價值。

其次，如果企業在有確鑿證據標明的情況下，確實存在房地產用途發生改變的，必須按照相關規定，將投資性房地產利用公允價值模式進行相關計算，將其差額計入相關報表中的公允價值變動損益值，并將投資性房地產轉化為非投資性房地產或者將非投資性房地產轉換為投資性房地產。同時，相關稅法規定，公允價值模式下，按照實際成本進行相關房地產的實際成本，并將其加入入賬價值，但是絕對不能不確定轉換損益。

第三，相關稅法的規定下，對于期末計價問題上，準則規定以公允價值模式進行后續計量的默契公允價值變動損益為基礎，將公允價值與賬面價值的差額作為公允價值變動損益，在進行相關的實際處置和結算過程中，稅法規定公允價值的變動不能夠計入應納稅的所得額當中，并且在處置取得的價款和除歷史成本之后的差額計入處置或者結算期間的應納稅所得額之中。需要注意的是，成本模式在公允價值模式計量的情況下，按照相關的政策規定將計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額進行調整并存留相關的收益。

第四，針對轉換問題，稅法準則規定在采用公允價值模式，對于已經出租的土地使用權按照相關的成本進行初始計量，確保其入賬價值與存貨、固定資產、無形資產的初始計量基本相同。公允價值與原來的賬面價值的差額計入公允價值變動損益或者資本積累，并且在稅法的規定下，按照實際成本作為其入賬價值，不得隨便更改轉變損益。

四、對于“閑置”土地的投資性房地產核算的問題

根據相關法律法規的有關規定，投資性房地產的范圍已經擴大到了已租土地的使用權和已經出租的建筑物以及通過相關企業讓對方取得的準備增值后轉讓的土地使用權。根據國土資源部2007年9月發布的《關于加大閑置土地處置力度的通知》和《國務院辦公廳轉發建設部等關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發[2006]37號）的對閑置土地處置有關規定，依法可以無償收回的，一定要堅決無償收回。但是，在現實生活中，將準備增值后轉讓的土地使用權作為投資性房地產的做法在我國還存在著一定的局限性。各個省市國土資源局因為土地閑置而收回土地的情況仍然不多見，一般情況下，人們還是認為會計在進行投資性房產時，把上述“閑置土地”列入核算范圍還是允許的。而且如何判斷一塊土地是否屬于“閑置”的狀態的難度依然比較大，所以在進行房地產開發的時候，對于國土資源局未標明該土地是否真的“閑置”的時候，對于“閑置土地”的土地使用權在進行投資性房地產核算的時候可以加入基本核算。

四、結束語

隨著城市化進程的不斷加快，房地產已經成為主導我們經濟發展的主要行業，投資性房地產投資性房地產核算問題的探討也逐步成為我們日常生活中息息相關的主要課題。因此加大力度學習和引進先進的投資性房地產技術和經驗，不斷發展我國市場經濟體制已經成為我們社會發展的重要目標。

（作者單位：深圳康發發展公司）