徐州醫(yī)科大學(xué)校外教職工宿舍區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀探討

葉楠

【摘 要】長期以來，全國各地高校建立了不少教職工宿舍，教職工也都習(xí)慣了學(xué)校對其宿舍區(qū)的物業(yè)管理、日常維修等提供服務(wù)，學(xué)校對于教職工宿舍區(qū)的管理還是按計劃經(jīng)濟時期大包大攬政策來實行的，隨著市場化不斷加深，社會上新興小區(qū)不斷建立，教職工宿舍產(chǎn)權(quán)也都發(fā)生了顯著變化。很多教職工或賣或租宿舍，實際住宿的教職工越來越少，基于這一點，很多高校相繼撤走了物業(yè)服務(wù)，由教職工自治管理或自行引進物業(yè)公司管理，徐州醫(yī)科大學(xué)也不例外。本文針對學(xué)校物業(yè)服務(wù)撤出后職工宿舍區(qū)及所屬社區(qū)居委會進行調(diào)研，提出一些思路和方法。

【關(guān)鍵詞】教職工宿舍區(qū)；物業(yè)管理；物業(yè)服務(wù)

隨著市場經(jīng)濟的深入，高校教職工宿舍區(qū)物業(yè)管理也進一步發(fā)生變化。一部分高校已經(jīng)不再負(fù)擔(dān)教職工宿舍區(qū)物業(yè)服務(wù)，而由教職工自主引進社會上物業(yè)公司進行管理；一部分高校依然承擔(dān)著教職工宿舍區(qū)的物業(yè)管理、公共用電、公用設(shè)施維護服務(wù)。推進高校教職工宿舍區(qū)物業(yè)管理改革，對建立健全高校教職工宿舍區(qū)物業(yè)管理制度，構(gòu)建安全、穩(wěn)定、和諧校園環(huán)境具有重要意義。

1 徐州醫(yī)科大學(xué)校外職工宿舍區(qū)原物業(yè)管理狀況

1.1 思維觀念尚未轉(zhuǎn)變

徐州醫(yī)科大學(xué)共有7處教職工宿舍區(qū)，全都分布在校外，且非常分散。學(xué)校向每名教職工收取3元/月物業(yè)管理費，宿舍區(qū)的物業(yè)服務(wù)由學(xué)校指派的物業(yè)公司提供，費用由學(xué)校來結(jié)算。可以說學(xué)校向職工收取的物業(yè)費遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于物業(yè)公司的服務(wù)費，學(xué)校承擔(dān)著絕大部分的物業(yè)服務(wù)費。另外，小區(qū)的房屋修繕、地下管網(wǎng)疏通、安全保衛(wèi)、衛(wèi)生保潔、配套設(shè)施添置及公共照明，全是福利性的，所有服務(wù)都是由學(xué)校免費提供，這也給學(xué)校本不寬裕的辦學(xué)經(jīng)費帶來不小的壓力。深受長期計劃經(jīng)濟思維影響，廣大教職工只要是出現(xiàn)下水管網(wǎng)堵塞、房屋漏水等情況，首先來找學(xué)校后勤處，學(xué)校基于安全、穩(wěn)定考慮，不得不安排財政經(jīng)費維修。

1.2 房屋老化、基礎(chǔ)配套薄弱

學(xué)校教職工宿舍大部分是上世紀(jì)90年代所建，限于當(dāng)時條件限制，高校住宅區(qū)以解決教職工住宿為主，因而這些老宿舍小區(qū)的設(shè)計、規(guī)劃不是很合理、配套不齊全。各種公用設(shè)施如自行車棚、消防、線路、監(jiān)控設(shè)施嚴(yán)重老化，停車位、綠化嚴(yán)重缺乏，房屋老舊等等。

1.3 住戶成分復(fù)雜

當(dāng)初教職工宿舍區(qū)完工時，產(chǎn)權(quán)是歸各個教職工所有的。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，個人對住宅要求不斷提高，許多職工出售、出租房屋，房屋產(chǎn)權(quán)由單一化向多元化發(fā)展，教職工宿舍區(qū)住戶發(fā)生了顯著變化。由原先教職工集聚地變成教職工、社會人員集聚地。大部分教職工宿舍區(qū)1/3出售、1/3出租、1/3入住，個別宿舍區(qū)甚至只有幾戶教職工入住。

2 徐州醫(yī)科大學(xué)校外職工宿舍區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

由于學(xué)校教職工宿舍實際入住率較低，很多房屋產(chǎn)權(quán)都已變更，學(xué)校研究決定撤走學(xué)校委派的物業(yè)公司，由職工自治管理或自行引進物業(yè)公司管理。筆者走訪了職工宿舍區(qū)及所屬街道（社區(qū)居委會），聽取了居民及街道（社區(qū)居委會）意見和建議。

3 解決方案

3.1 成立業(yè)主議事小組或業(yè)主委員會

良好的小區(qū)管理離不開健全的小區(qū)自治組織，完善的小區(qū)組織體系是小區(qū)規(guī)范管理的保證，只有在小區(qū)自治組織的管理下，小區(qū)物業(yè)管理才能順利進行，小區(qū)業(yè)主才能擁有環(huán)境整潔、和諧安全的小區(qū)環(huán)境。目前個別宿舍區(qū)已經(jīng)成立業(yè)主議事小組，還有諸多宿舍區(qū)沒有成立此組織。經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多宿舍區(qū)無人操持成立議事小組或業(yè)主委員會這件事，建議學(xué)校工會、離退辦等能部門應(yīng)深入到教職工中去，敦促其成立議事小組或業(yè)主委員會。

3.2 積極做好廣大教職工思想工作，轉(zhuǎn)變觀念

目前，高校教職工宿舍區(qū)物業(yè)管理向市場化運作進展不大的主要原因是改革觸動了廣大教職工的切身利益，由原先的學(xué)校大包大攬轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的購買服務(wù)，很多職工不適應(yīng)，觀念一時沒有轉(zhuǎn)變過來，這就需要做好教職工的思想工作，同時有關(guān)部門應(yīng)加強政策宣傳。通過張貼文件等方式，加強對教職工住戶的思想教育，幫助其理解文件精神，貫徹執(zhí)行好文件中的規(guī)定。

3.3 建議學(xué)校將修繕好的公共基礎(chǔ)設(shè)施交付于教職工有償使用

筆者在走訪教職工宿舍區(qū)發(fā)現(xiàn)，諸多宿舍區(qū)傳達室、自行車棚、監(jiān)控設(shè)備、地下管網(wǎng)等破敗不堪。如果將這樣的公共基礎(chǔ)設(shè)施直接交由教職工自行管理的話，教職工大部分表示無法接受。為此，建議學(xué)校應(yīng)將上述基礎(chǔ)設(shè)施修繕完畢后再交由教職工自行管理，學(xué)校可以向使用者收取一定的租金。

3.4 建議實行業(yè)主自主管理

由于徐州醫(yī)科大學(xué)教職工宿舍區(qū)非常分散且住戶不成規(guī)模，筆者經(jīng)過調(diào)研，無論是街道（社區(qū)居委會）還是社會上物業(yè)公司接管宿舍區(qū)物業(yè)服務(wù)，費用都比同類小區(qū)要高的多，而且大部分教職工也表示無法接受此價格。其實，大部分教職工對物業(yè)服務(wù)的要求并不高，只是安保和保潔服務(wù)。鑒于此，教職工自主管理是最好的方案。教職工可以通過議事小組或業(yè)主委員會收取住戶物業(yè)費，并通過議事小組或業(yè)主委員會自行招聘保安、保潔人員等。

【參考文獻】

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[責(zé)任編輯：朱麗娜]endprint