房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險分析與對策研究

屠王炯

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中離不開金融業(yè)的支持。由于金融業(yè)自身的特點以及我國金融市場監(jiān)管的不完善，使得金融業(yè)呈現(xiàn)出起伏波動大的特點，這也勢必會對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展造成重大影響。因此，有效識別和預(yù)防房地產(chǎn)金融風(fēng)險，并及時采取相應(yīng)對策就顯得極為重要。本論文試圖通過對目前我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展特點和現(xiàn)狀的分析，深入探究房地產(chǎn)金融風(fēng)險的根本性原因，進而有針對性的提出切合我國實際的預(yù)防和控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險對策和建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；金融風(fēng)險；利率風(fēng)險

一、房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險概述

（一）房地產(chǎn)行業(yè)特點

在我國經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)著非常重要的地位。從戰(zhàn)略層面來說，房地產(chǎn)行業(yè)可以說是我國實體經(jīng)濟的命脈。從現(xiàn)實角度來看，無數(shù)經(jīng)濟事實告訴我們，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r會直接影響到國民經(jīng)濟的發(fā)展以及諸多民生問題的解決，就比如與人民幸福指數(shù)密切相關(guān)的的居民住房問題。“住房難，住房貴”一直以來都是我國政府首要解決的民生問題之一。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，因為與房地產(chǎn)相關(guān)的許多諸如建材、家居、裝修、室內(nèi)設(shè)計等行業(yè)，無不隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而日益繁榮。在四種人類基本生活需要當(dāng)中，住房居第三，因此房地產(chǎn)業(yè)對于人民生活和社會穩(wěn)定有著不可替代的作用。

房地產(chǎn)作為流通商品，最顯著的一個特點就是價值較高，因此，無論從開發(fā)商投資建設(shè)角度還是從消費者購買流通角度來說，如果無法從金融機構(gòu)得到資金支持，單純依靠一家公司的力量或者一兩代人的積累，進行房地產(chǎn)投資和消費都是比較困難的。由此我們將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特點概括為投資規(guī)模大、建設(shè)周期長和商品價值大。正是由于房地產(chǎn)作為商品的這一特點，使得金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)自然而然地結(jié)合在了一起，有房地產(chǎn)投資消費的地方，就必然有金融業(yè)務(wù)的出現(xiàn)。所以，房地產(chǎn)金融成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中非常重要的依托和跳板。

房地產(chǎn)行業(yè)由于其自身的特點，極大地受到市場發(fā)展機制和宏觀調(diào)控政策的影響，可以說房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與政府和市場的一舉一動休戚相關(guān)。實際上，由于社會經(jīng)濟形勢變動的不連續(xù)性，使得政府宏觀調(diào)控政策也具有跳躍性和針對性，另外，市場波動更是難以預(yù)測，這一切為房地產(chǎn)行業(yè)到來諸多的不穩(wěn)定性和風(fēng)險性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)起伏不定的態(tài)勢。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險

房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、流通、經(jīng)營、消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。

房地產(chǎn)投資被認(rèn)為是高風(fēng)險投資，因為房地產(chǎn)市場的走勢受到政府政策、利率、匯率、相關(guān)行業(yè)發(fā)展等諸多因素的影響而呈現(xiàn)出變化起伏不定的態(tài)勢。而作為房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟依托的房地產(chǎn)金融顯然變成與房地產(chǎn)行業(yè)“綁在一條繩上的螞蚱”，利益均沾，風(fēng)險共擔(dān)。這二者可以說是休戚相關(guān)。他們之間千絲萬縷的關(guān)系使得他們之間的影響也必然是相互的。因為房地產(chǎn)資金主要來自金融業(yè)，所以一旦金融業(yè)的資金鏈發(fā)生任何問題，房地產(chǎn)行業(yè)必然首當(dāng)其沖。而房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)貸款在銀行的資產(chǎn)組合中具有乘數(shù)效應(yīng)，該效應(yīng)也會進一步加大業(yè)已存在的風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險分類

（一）貨幣供應(yīng)量導(dǎo)致的風(fēng)險

1.風(fēng)險概念

一般來說，調(diào)整貨幣供應(yīng)量是金融業(yè)為應(yīng)對市場變化而采取的重要方式之一。貨幣供應(yīng)量變動的風(fēng)險是指貨幣市場上貨幣增發(fā)引起房地產(chǎn)投資增加，以至于短時間內(nèi)抬升房價，進而推動行業(yè)發(fā)展進入通脹階段而導(dǎo)致的風(fēng)險。

2.風(fēng)險分析

金融市場貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響是間接的，但也是巨大的。在相關(guān)部門增加貨幣供應(yīng)量時，由于此時貨幣供應(yīng)量還沒有超過房地產(chǎn)行業(yè)的需求限度，因此不會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生太大影響。當(dāng)貨幣供應(yīng)量稍稍超過該限度之初，由于市場反饋具有滯后效應(yīng)，因此短時間內(nèi)不會構(gòu)成太大的影響。

但是當(dāng)貨幣供應(yīng)量持續(xù)增加，市場上由消費者控制的貨幣量達(dá)到一定規(guī)模的時候，眾多消費者就會把多余的資金用于投資或是消費，當(dāng)然，作為理性消費者，其投資需求要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其消費需求的。因此，絕大多數(shù)消費者都會選擇投資而在長期獲得更多收益。由于消費者群體投資具有盲目性和從眾性，房地產(chǎn)投資可能就會成為他們的首要選擇，這些投資者想要通過固定資產(chǎn)投資來實現(xiàn)資產(chǎn)保值甚至增值。

當(dāng)他們手中的大量貨幣進入房地產(chǎn)市場以后，經(jīng)過一段時間的發(fā)酵變化，推動房價不斷上漲；日益水漲船高的房價進而又拉動了房地產(chǎn)投資需求，以至于出現(xiàn)搶購行為，此時房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)繁榮發(fā)展的態(tài)勢。但是，根據(jù)經(jīng)濟學(xué)中的價值規(guī)律，價格圍繞價值上下波動，在長期內(nèi)會穩(wěn)定在價值水平上，就此而言，房地產(chǎn)作為商品，其價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其實際價值，表明房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入通脹階段，其風(fēng)險之大也就不言而喻了。

3.對策建議

不同的貨幣供應(yīng)量調(diào)節(jié)工具具有不同的特點，其對于貨幣市場所產(chǎn)生的作用自然也是不同的。如果當(dāng)局沒有對房地產(chǎn)市場做出深入的調(diào)查和準(zhǔn)確的分析，而貿(mào)然采用不合適的貨幣供應(yīng)量調(diào)節(jié)工具，很有可能會使房價產(chǎn)生劇烈波動，對房地產(chǎn)市場造成不良影響，甚至?xí)绊憞窠?jīng)濟的正常運行。

因此，應(yīng)該在認(rèn)真分析房價變動規(guī)律，深入調(diào)查房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r之后，選用合適的貨幣供應(yīng)量工具，按照由特殊到一般，由局部到整體的順序逐步對貨幣供應(yīng)量做出調(diào)整。因為不同的貨幣政策對市場產(chǎn)生的作用是不同的，所以在利用貨幣供應(yīng)量調(diào)控房價時，應(yīng)明確央行所采取的貨幣政策，以免調(diào)控效果差強人意。

（二）利率變動造成的風(fēng)險

1.風(fēng)險概念

利率變化風(fēng)險主要是指利率的調(diào)整對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的的負(fù)面影響，進而給整個房地產(chǎn)行業(yè)帶來的損失。

2.風(fēng)險分析

房地產(chǎn)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金是房地產(chǎn)行業(yè)的命脈，在其開發(fā)和建設(shè)過程中所用到的資金規(guī)模是十分巨大的。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道比較單一，銀行借款在開發(fā)商融資中占據(jù)很大比重，所以當(dāng)銀行提高基準(zhǔn)利率時，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模巨大的銀行借款此時也將會背負(fù)巨額的銀行利息，這大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營的資金成本。在這種情況下，開發(fā)商不得不采取提高房價的辦法來緩解利息和成本帶來的壓力。endprint

前面也已經(jīng)說到，房地產(chǎn)作為一種商品，價值高是其主要特點之一。對于普通消費者來說，通過個人住房貸款購買房地產(chǎn)成為一種主要的購買方式。個人住房貸款又包括個人住房委托貸款、個人住房自營貸款和個人住房組合貸款三種。無論是哪一種貸款方式，銀行提高利率都會對個人貸款產(chǎn)生影響，都會提高購房者每個月的還款金額。房地產(chǎn)價格本身就很高，利率的提高使得購房者的還款壓力增大，還款額一旦超過購房者所愿意承受的限度，就會直接影響購房者的購房需求，從而導(dǎo)致整個房地產(chǎn)市場需求下降。價格又受到需求的影響，所以房價也會產(chǎn)生下降的趨勢。

所以，利率的調(diào)整一方面會使房地產(chǎn)企業(yè)面臨開發(fā)成本增加，利息壓力變大的風(fēng)險，另一方面還會增大購房者的還款壓力，進而使市場需求降低，這無疑對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展構(gòu)成了風(fēng)險。

3.對策建議

對于我國目前的經(jīng)濟社會發(fā)展現(xiàn)狀來說，利率市場化程度還比較低，政府的宏觀調(diào)控是利率變化的主要手段。另外，不同的經(jīng)濟主體對于利率變化的反應(yīng)程度也是不同的，這些情況使得利率調(diào)控在對價格的影響力和控制力方面顯得非常有限。

為此，我國應(yīng)該繼續(xù)推進利率市場化改革，嚴(yán)格按照“先外幣、后本幣；先貸款，后存款；先長期、大額，后短期、小額”的總體思路穩(wěn)步推行。

（三）匯率風(fēng)險

1.概念及原因分析

匯率風(fēng)險即匯率變動引起的風(fēng)險。

匯率市場的變動也會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大影響。匯率即外幣與本幣的比值，這常常涉及到外國投資者到本國投資或者本國投資者到國境外的投資業(yè)務(wù)。

國際匯率市場受到國際政治、經(jīng)濟、社會、文化等諸多因素的影響，其變動更加難以預(yù)測，因此匯率變動更是極為頻繁。當(dāng)外匯升值時，就意味著本幣對外貶值，即相同數(shù)量的人民幣只能購買比原來更少的商品，以外幣計價的債務(wù)負(fù)擔(dān)將加重；反之，如果外匯貶值，本幣對外幣升值，即相同數(shù)量的人民幣可以購買比原來更多地商品，那么以外幣計價的資產(chǎn)將實際減少。在不同的情況下，匯率變動所產(chǎn)生的影響有積極的也有消極的，這對房地產(chǎn)行業(yè)也構(gòu)成了較大的風(fēng)險。

2.對策建議

由于國際市場匯率變化難以預(yù)測，所以在應(yīng)對匯率變動所產(chǎn)生的影響時只有采取被動措施。我們可以采用對沖的策略，也就是使用其他金融工具來對沖匯率市場風(fēng)險。

市場利率和匯率每時每刻都在發(fā)生著變化，只有熟悉市場變化規(guī)律，采用合適的金融工具，形成對沖投資組合，才可以在應(yīng)對匯率風(fēng)險時表現(xiàn)出足夠的靈活性和快速處理交易的能力。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險特點

（一）潛在性和累積性

投資于房地產(chǎn)的金融機構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)之間缺乏足夠的了解，用經(jīng)濟學(xué)術(shù)語來說叫“信息不對稱”，這種信息不對稱使得房地產(chǎn)行業(yè)變動和金融機構(gòu)得到反饋之間存在一個時間差，也就是“滯后效應(yīng)”，這個特點造成了房地產(chǎn)金融風(fēng)險的潛在性。

（二）突發(fā)性和加速性

房地產(chǎn)金融風(fēng)險的潛在性使得風(fēng)險的累積是漸進的，緩慢的，但是風(fēng)險累積達(dá)到一定臨界值，伴隨某個偶然的金融事件的發(fā)生，潛在風(fēng)險會迅速演化為現(xiàn)實風(fēng)險。市場的急劇變化對個體投資者造成了很大的考驗，此時，相當(dāng)多投資者選擇了明哲保身，他們的投機行為推動和擴大了市場風(fēng)險的數(shù)量級，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)金融危機的形成。

參考文獻：

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