二手房中介交易過程中存在的問題及對策

摘 要：二手房是對住房一級市場的補充，有利于抑制房價的過快增長，滿足不同群體，特別是中低收入群體的自住需求。因此政府為了促進住房一級市場和二級市場的協調均衡發展，大力培育二手房市場。同時，大量的二手房交易也帶來了一系列問題，如產權糾紛、質量無法保證、中介機構惡意隱瞞住宅缺陷等問題。

關鍵詞：二手房中介；問題；對策

一、二手房交易存在的問題

（一）交易信息不對稱。目前我國二手房信息的提供主要是二手房的賣方通過委托中介機構或網絡媒體等提供的。但賣方從自身利益出發，對房屋真實情況進行隱瞞，從而使交易雙方在交易過程中不能夠對稱獲取信息是后期糾紛產生的根源所在。

（二）違規操作埋隱患。不少買房者為了規避稅收，降低房屋買賣成本，會簽訂兩份價格不同的房屋買賣合同即陰陽合同，從而給后來交易埋下隱患。

（三）違章收費損行規。一部分中介公司靠政策空白違章收費，中介費，附加服務費，定金等明目也不少，不交錢不推薦或者不給看好房子。在房子過戶、抵押貸款等環節，普通消費者不明不白地交了各種服務費。一些二手房源信息都掌握在房產中介公司手里，售房和購房的市民根本不知道房價的具體情況，有些中介公司就借機抬升二手房價。

（四）市場雜亂質保難。目前房屋質量問題在期房交易合同中較為多見，由于房屋作為商品，特點是購買期較長，交易過程中各種手續繁瑣，與其相關的因素錯綜復雜，特別是購買預售的期房，這種復雜的因素往往使購房者在簽約購買房屋時難以辨清所購商品的虛實，而只有等到商品房交付使用之后，潛藏在交易中的矛盾才紛紛顯露了出來，結果給購買者帶來許多麻煩，甚至造成較大的利益損失。

二、針對二手房中介存在問題的解決對策：

（一）維護權益，拒絕有隱瞞的交易

買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件，這點很重要。在二手房交易過程中經常會出現因產權不清導致的糾紛，因此了解清楚房屋產權狀況是必不可少的。按照正常的交易流程，買賣雙方在簽訂合同前首先需要檢查簽約主體的真實性，對于我們購房者而言，最主要是要核實房主的身份，以防止有些不法之人假造房主身份證和房屋產權證進行欺詐，一旦簽了合同，很容易落得“財房兩空”。因此鑒定業主證件的真實性和業主身份的真實性是簽訂買賣合同的首條戒律，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起購房者的注意，以達到最大限度的規避資金風險。

（二）注意陷阱，事先熟悉必備流程

在簽訂商品房預售合同時，有些商品房開發商或代理商會列出許多有關買方違約責任的苛刻條款，而千方百計避開賣方違約責任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責任，但有關買賣雙方的違約責任之約定是不公平不對等的，對買方極為不利，所以消費者必須做好一定的功課，事先熟悉所有關鍵的合同條款，對各條款內容深入了解，防止隱患發生。

買房是大事，在交易過程中一定要全程跟進，親自與賣方到政府指定的房地產交易場所辦理產權轉讓手續，按國家規定交納各種交易費用，領取政府頒發的產權證，以避免拿到劣造的產權證，使自己的房屋所有權得不到法律的保護，或是以后無法轉讓出售。專家建議，在購房二手房時，最好能與賣方能一手交錢一手交證（指產權證）。買賣二手房過程非常復雜，交易手續繁瑣，很多人會選擇中介機構代理交易。不僅可以得到真實的市場信息，而且能提供一個有安全保障的交易過程，正規二手房 交易流程主要包括以下三大部分：評估及考察房源，中介機構審核房主的身份證及產權證，購房者不能怕麻煩，必須親自掌握房屋詳情。一些正規中介機構會免費提供專業評估，為確定售價提供參考；簽訂協議，中介機構驗證核實房屋，買賣雙方確認房屋的價格及相關事宜后，到中介簽訂買賣合同；過戶結算 協議簽訂后，由中介機構協助辦理產權變更，買賣雙方繳納相關稅費，辦理過戶手續，三方進行結算，如果買家需要貸款，由中介機構協助辦理。

（三）了解實況，選擇知名誠信中介

房屋買賣十分復雜，所以在交易前應與對方有所溝通。在交易時，最好能買賣雙方和中介公司都見面，做到透明交易，就不會吃虧上當了。如果在無法見面的情況下，也應該要求中介公司出具賣方或買方的委托合同，一般委托合同中會寫明價格及中介代理權利范圍，這就有利于保證買賣雙方的利益。對于賣方來說，如果中介公司提出現金收購，一定要辦理相應的過戶手續，防止中介公司在沒有辦理手續之前，將房子賣出從中賺取差價。而對于買方而言，要警惕假房源，有些僅是房托并非真正房主，如果在沒有查看相關證件及辯明真假房東之前就交了定金，而中介公司又謊稱房子被賣走，到時定金也難退回。選擇正規中介機構 買賣雙方要選擇一家規模大、有營業許可證、有資質證書、聲譽較好的放心中介，它直接關系到交易的安全和房款的順利交接。

（四）政策調控，監管預收款、合法收費項目

除了購房者提高購房的警惕，政府也需要發揮出調控作用，利用起政策手腕政府對房產中介的價格規制，是政府就房產中介提供的服務費用給出一個指導性價格或要求房產中介在一個價格范圍內定價。

房地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用；不得利用虛假或者使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐；一項服務可以分解為多個項目和標準的，應當明確標示每一個項目和標準，不得混合標價、捆綁標價；兩家或者兩家以上房地產經紀機構合作開展同一宗房地產經紀業務的，只能按照一宗業務收取傭金。中介低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價構成價格違法行為，沒收違法所得，情節嚴重的停業整頓；擅自對外發布房源信息的，記入信用檔案，取消網上簽約資格，并處以1萬元以上3萬元以下罰款……《房地產經紀管理辦法》是房地產行業第一部專門的全國統一管理法規，4月份開始，中介的各種行為有了衡量的硬杠杠。

結束語

雖然現對于二手房中介都未有系統性的行業規范，消費者只要能夠自覺提高維權意思，適當得了解二手房交易所需的條款，就可更有效地避開二手房中介所設的陷阱。對于不守信用的中介企業和個人，國家應當完善相關法律法規，從而讓二手房買賣越來越利民，中介行業越來越規范。

參考文獻：

[1] 朱靜芬。二手房交易安全與技巧[J].檢察風云，2010，（18）。

作者簡介：

徐勇，男，35歲，安徽工商管理學院在讀研究生，安徽保利愛家置業有限公司總經理，研究方向：房地產銷售.endprint