從周期理論看我國房地產市場未來走勢

黃湘平

【摘 要】房地產作為國民經濟的支柱型產業(yè)，影響著國計民生和諸多行業(yè)的發(fā)展，同時，住房本身作為一種重要的商品，也會受到諸多經濟因素的影響和制約，因此，分析、研究影響房地產行業(yè)發(fā)展的基本因素，摸清它的發(fā)展脈絡，有利于我們把握房地產市場的現狀和發(fā)展趨勢，預判市場后續(xù)走勢及其影響，為提前醞釀行之有效的市場策略、應對可能出現的問題提供參考依據。

【Abstract】Real estate as a pillar industry of the national economy， affects the development of many industries， and people's livelihood at the same time， the housing as an important commodity， also will be affected and restricted by many economic factors， so， researching on the main factors effecting the development of real estate industry， find out its development trend can help us grasp the status and development trend of real estate industry， predict the following trend and influence ， provide reference for making effectively market strategy and solving the possible problems.

【關鍵詞】房地產；供求關系；房價；周期

【Keywords】real estate； supply and demand； housing prices； cycle

【中圖分類號】F293.3 【文獻標志碼】A 【文章編號】1673-1069（2017）07-0061-02

1 房地產發(fā)展的基本面現狀

1.1 需求基本面的現狀及其影響

需求的變化是影響周期性變化的一個重要因素。一個國家或地區(qū)的住宅需求總量主要是由人口數量、年齡結構、城市化率水平決定的。在國家工業(yè)化和城市化進程中，人口不斷增長，大量的農村人口向城鎮(zhèn)人口轉移，人口的流動、城鄉(xiāng)分布結構的變化對房地產需求量會明顯增加。但隨著這一進程的發(fā)展，到某一程度會出現人口增速放緩，年齡結構老化，城市趨于飽和，人口流動性變差，對住宅的需求量降低。通常，人口數量和結構所決定的房地產需求趨勢往往存在持久性，一旦趨勢選擇向上或者向下，這種潛在的趨勢會在較長的時間內保持。

1.2 供給基本面的現狀及其影響

有需求就會有供給，影響住宅供給量的因素是多方面的，但其中最主要的因素離不開土地、投資和從業(yè)人員的數量。土地供應的多少直接關系到住宅供應量的變化，而投資和從業(yè)人員數量的變化，也直接表明行業(yè)的景氣程度。

我國土地面積位居世界第三，但人均占有的土地面積僅有世界人均數的29%，且人口分布不均勻，越來越多的農村人口涌入城市，中央劃定的18 億畝耕地底線不能動搖，城市拆遷難度越來越大，中心城市優(yōu)質土地資源逐步減少，城市逐步出現了“土地擁擠”。自2002年全國房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面積進入3億平米時代開始，10多年時間平均保持在3.7億平方米左右，這一數據保持到2015年出現了急跌，只有2.3億平方米，較均值出現38%的降幅。土地的供應面積并未隨人口及商品房市場需求的增大，發(fā)生較大幅度的變化，在需求的拉動下，全國土地交易價格自2005年來持續(xù)上升，成為推升房價的重要因素。

2 房價偏離價值有多遠

近年來，不管是剛需還是投資性需求，市場對于房地產的投資熱情高漲，資金從各個環(huán)節(jié)不斷涌入，我國房價一路飆升[1]。隨之而來的是政府調控一再加碼，“房子是用來住的，不是用來炒的”成為黨和政府對房地產市場最明確的態(tài)度，房價存在嚴重泡沫，儼然已經成為社會共識。

2.1 房屋總市值與GDP的比較

美國著名投資人巴菲特在長期研究股市漲跌中提出了一個重要參考指標，就是股票總市值在GNP中的占比，若兩者之間的比率處于70%至80%之內，就是合理的，但如果在這個比例偏高時，就存在出現拐點的可能。雖然這個指標運用在樓市里不一定可行，但說明將市值與GNP或GDP進行比較，具有很強的借鑒意義。從歷史上其他國家的經驗來看，美國在“次貸危機”以前，全美國房產總市值大約是8萬億美元，2006年房價最高時，美國的全部住房總市值大約是11萬億美元，而美國當年的GDP是13.2萬億美元，房地產的總市值大致為GDP的90%。2016年9月份，著名經濟學家任澤平發(fā)布的房地產分析報告數據顯示，我國房地產總市值占GDP的比例為411%，遠高于全球260%的平均水平。日本在20世紀90年代資產泡沫破滅前，房地產市值是GDP的6倍，現在我們已經接近這個數了。

2.2 房屋的租售價格比較

房屋租售比是國際上用以判斷房產是否具有投資價值和存在泡沫的普遍標準，一般而言，租售比在1：200到1：250之間，意味著區(qū)域房產運行良好，而超過1：300的租售比警戒線，就意味著房價偏離房產價值。按照中國指數研究院的統(tǒng)計數據，2014年北京地區(qū)租售比為1：587，高居榜首，一線城市除廣州外（1：470）都低于1：500，二線城市除哈爾濱（1：246）外，均在1：300以下，三四線城市中僅17%的城市的租售比在1：300到1：200的合理區(qū)間，中國75%以上城市的租售比超過了國際標準。

2.3 房價與居民收入比較

房價收入比通常是衡量房價泡沫的一個重要指標，按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3～6倍之間為合理范圍，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應低于30%。我國各地居民收入不平衡，因此各個城市的房價收入比也差距較大，按照上海易居房地產研究院發(fā)布的2015年度《全國35個大中城市房價收入比排行榜》顯示，全國大部分大中城市房價收入比超過6倍，剔除可售型保障性住房后，全國35個大中城市房價收入比均值為10.2倍，屬于房價過高的范疇[2]，而深圳、上海的比率都超過了20倍，甚至更高。

3 房地產行業(yè)告別高速增長時代

3.1 人口及其結構變化決定房地產增長趨緩

我國的人口基數大，不會出現人口數量的急劇轉變，隨著國家計劃生育政策的調整，全面二孩的放開，我國新增勞動力的供給得到保證，根據聯(lián)合國的預計，中國的人口頂峰將出現在2030年左右，到時將達到14.6億人左右，在一定時間內，人口總量的繼續(xù)增長和勞動力的供應，將繼續(xù)推動經濟較快增長。但同時，人口結構正在發(fā)生明顯的變化，老齡化時代的過早來臨，未來人口紅利的日漸趨小，對經濟的制約作用也會逐步顯現，將成為未來房地產市場的主要制約因素。

3.2 產業(yè)結構變化及其影響的明顯制約

2012年，我國第三產業(yè)增加值首次超過第二產業(yè)，到2015年已占到國內生產總值的50%，2011年我國第三產業(yè)人口數量達到從業(yè)總人口的35.7%，成為吸納就業(yè)最多的產業(yè)，到2016年，這一數字已經上升為43.5%，平均以每年1.3個百分點在增長，且增速在加快。從國際比較來看，美國等一些發(fā)達國家服務業(yè)的從業(yè)人員占全社會就業(yè)總人數的80%以上，GDP占比達70%以上，我國服務業(yè)還有著巨大的發(fā)展?jié)摿?，未來或取代工業(yè)贏來較長時間的高速增長。工業(yè)化進程是人口城市化的主要催化因素，隨著我國工業(yè)化的日趨完成，城市化的進程將步入緩慢發(fā)展區(qū)間，對房地產行業(yè)發(fā)展的制約作用明顯，服務業(yè)的“超車”，催化商業(yè)用房也將進一步擠占住宅市場的發(fā)展空間。

3.3 國家宏觀調控進一步抑制房地產過熱

今年，國家房地產調控的持續(xù)加碼，各地相繼出臺了最嚴住房限購令，差別化信貸得到進一步落實，提高了購房首付比例和貸款利率，進一步抑制投資性需求。保障性住房建設的力度不斷加大，從2011年起，中國進入保障性住房建設“加速跑”階段，5年3600萬套的建設數量，是過去十年建設規(guī)模的2倍。加上之前需求的透支，房地產的銷售面積將出現明顯回落。

此外，2016年下半年以來我國經濟逐步趨穩(wěn)，從實體經濟角度來看，穩(wěn)增長壓力減小，加之美聯(lián)儲貨幣政策的收緊，也使我國貨幣政策進一步寬松的可能性變小。今年以來，我國金融監(jiān)管的明顯加強，“去杠桿，抑制資產泡沫”的意圖明顯，而我國的房地產市場絕大多數是在一定程度的杠桿形式上獲得融資，這也將使得一部分杠桿資金將持續(xù)從房市中退出。

4 結語

綜上所述，筆者認為，房地產市場在基本面變化以及去杠桿、去泡沫等政策的作用下，將面臨短周期的量價齊跌，但隨后在人口總量繼續(xù)上升，城市化進程繼續(xù)推進，國家經濟逐步復蘇，貨幣環(huán)境微通脹以及人們對改善住房條件的需求影響下，會重新緩慢回升，在達到前期高點附近，形成雙頂結構，真正的趨勢性拐點或將在10年以后出現。

【參考文獻】

【1】顏色，朱國鐘.“房奴效應”還是“財富效應”——房價上漲對國民消費影響的一個理論分析[J].管理世界（月刊），2013（3）：34-47.

【2】周英潔.對近期部分城市房價暴漲的理性分析[J].經營者管理，2016（11）：113.