“唯一住房”可否被強制執行

王棟

民事執行，是生效的民事判決、民事裁定、仲裁裁決、公證強制文書得以實現的根本保證，有效的民事執行關系到司法正義的最終實現。但是“執行難”問題在司法實踐中并不少見。其中，尤以被執行人唯一住房的強制執行問題，一直為人詬病，只查封不拍賣的情況不鮮見，甚至大部分人一直存在誤解，認為唯一住房就是被執行人的生活必需用房，法院只能查封，不能拍賣。但事實上我國相關法律法規以及執行實踐中都認為唯一住房是可以強制執行的。本文將從唯一住房的認定著手，結合我國法律之規定，探討唯一住房強制執行之解決途徑。

“唯一住房”的認定

2004年11月4日《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》[法釋〔2004〕15號]（以下簡稱“《查封扣押凍結規定》”）首次在法律層面引入“唯一住房”之概念，即“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。該規定發布后，雖引發了社會的廣泛關注和討論，但由于其規定之不確定性，使得其難以在后期執行中產生重大實踐意義，亦未在實踐中對唯一住房的執行起到重大的推進作用。

筆者認為，唯一住房不能以登記在被執行人名下的房屋數量作為唯一標準，應當綜合考慮被執行人的家庭成員名下的房屋數量、房屋面積、房屋價格、實際居住情況等多種因素予以認定。

（一）被執行人家庭成員有其他可供居住房屋的

實踐中，被執行人往往與其他家庭成員共同居住。考量是否為被執行人唯一住房應當以家庭為單位計算房屋數量。如果被執行人長期居住或可以長期居住在其家庭成員名下的房屋中，此時，筆者認為由于被執行人具有相對穩定的其他住所，在此種情況下可以認定被執行人的“唯一”住房已經超過了生活所必需的標準。

（二）被執行人的唯一住房面積過大超出生活所必需的

對于被執行人的房屋面積是否超出生活所必需的認定標準，可以參照當地住建部門公布的上年度人均最低住房標準建筑面積，以及雖已廢止但仍可參考的《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》（2007年12月1日被《廉租住房保障辦法》廢止）第三條之規定，“城鎮最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準原則上不超過當地人均住房面積的60%。”

（三）被執行人的唯一住房價格過高的

唯一住房的價值應當作為是否超出被執行人生活所必需的另一重要標準。筆者認為，在評估后唯一住房的變現價值明顯高于被執行人所負債務，且剩余價值基本可維持被執行人合理期間的生活或置換其他低價值房屋的情況下，應認定該唯一住房超出被執行人生活所必需的標準。

（四）被執行人租有其他的房屋的

對于被執行人名下雖僅有一套住房，但其長期固定租住在第三人房屋內的情況，筆者認為，居住權應當以是否享有穩定的居住權為標準，而不以是否存在其他房屋為標準。在此情況下，應認定該唯一住房已經超出被執行人生活所必需的標準。

“唯一住房”執行的法律依據

我國法律法規中對執行唯一住房問題有著諸多規定：

1.民事訴訟法規定，對被執行人未履行法律文書確定的義務的，“人民法院有權查封、扣押、凍結、拍賣、變賣被執行人應當履行義務部分的財產，但應當保留被執行人及其所扶養家屬的生活必需品。” 1991年、2007年、2012年的民事訴訟法均沿用該規定。

2.《查封扣押凍結規定》中第六條、第七條規定，人民法院可以查封對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，但不得拍賣、變賣或者抵債；對于超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品，在保障被執行人及其所扶養家屬所必需的居住房屋后，可予以執行。

3.最高人民法院《關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》（法釋〔2005〕14號）規定，在保障被執行人及其所扶養家屬基本居住權利的條件下，可強制執行唯一住房。

4.《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱“《執行異議復議規定》”）規定，對被執行人有扶養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的，或被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的，或對申請執行人為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋或從房屋變價款中預留五至八年租金的，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持。

由此可見，民事立法雖仍以保障被執行人的生存權為原則，但亦逐漸趨于注重債權人與被執行人之間的平衡，對被執行人唯一住房的豁免執行之限制也趨于嚴格。

“唯一住房”執行所產生的問題

人民法院在執行過程中，往往在維護被執行人之生存權及嚴格執行生效法律文書中發生兩難。更有甚之，一些失信被執行人濫用或惡意利用唯一住房執行原則，造成了執行過程舉步維艱。

第一，唯一住房豁免執行成為失信被執行人逃避執行的“避風港”。筆者認為，《民事訴訟法》第一百零二條以及《查封扣押凍結規定》第二十一條的規定，人民法院查封扣押的財產價值應與債務數額相當，即使查明被執行人有多處房產，人民法院也只能保全價值相當的房產。即使根據《執行異議復議規定》第二十條的規定，“執行依據生效后，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持。”但在實踐中，有些被執行人通過某些卑劣的手段突破法律的約束，在裁判文書生效前轉讓其他房屋，只留下唯一住房，造成“唯一住房”無法執行之困境。

第二，唯一住房豁免執行形成執行困境。被執行人只有唯一住房而無其他可供執行的財產的，人民法院可依法裁定終結本次執行程序，雖申請執行人有權利申請繼續查封房屋，但唯一住房依舊存在長期查封又不能強制執行的問題，從而造成執行困局。

“唯一住房”的規定看似公平，事實上在一些案件中卻往往顯失公平，如交通肇事、人身傷害、撫養費、贍養費等特殊類型案件，申請執行人往往是受害者，他們需要執行被執行人款項治療或維系生活，“唯一住房”執行可能威脅到被執行人的生存權。申請執行人拿著生效判決，卻因被執行人可供執行的房屋被認定為“唯一住房”而無法執行，或者因為房屋是否能被認定為“唯一住房”而久拖不決得不到執行，手中的判決書變成了一紙空文。endprint

自《執行異議復議規定》發布后，為“唯一住房”的執行提供了兩種基本的可行性方案，即申請執行人提供房屋的住房安置模式和申請執行人提供房租的貨幣安置模式。但從實際操作中來看，這兩種模式顯然無法真正化解執行問題，且鑒于法院實際操作難度較高，導致在司法實踐中基本無人運用。首先，對于“住房安置模式”，由于申請執行人所能提供房源的能力有限，致使該模式難以實現；其次，對于“貨幣安置模式”，該模式通過拍賣被執行人的“唯一住房”，從所得款項中優先預留租金，但由于買受方對該種房屋的接受程度較低，導致其成交率也較低。同時，拍賣程序復雜，產生費用較高，且需要在拍賣所得款中“扣除五至八年租金”，由于缺少明確的認定標準，導致雙方爭議較大，執行亦無法得到有效保障。

問題破解的建議

如上文所述，保證被執行人最低生活標準的居住房屋是執行“唯一住房”問題的關鍵所在。筆者認為，可嘗試由政府提供價格低廉、面積較小但功能齊全且可租賃期限在2至8年的“短期周轉房”作為執行“唯一住房”的保障手段以推進執行。具體解決思路如下：

（一）由政府提供廉租房作為“短期周轉房”

由于申請執行人所能提供房源的能力有限，且提供的房源存在不確定性，使得住房安置模式下的解決方式進展緩慢。廉租房價格低廉且穩定，且由政府作為該等房屋的提供主體是較為合適且高效的方式。由政府長期提供一定數量的廉租房作為“短期周轉房”，將更快更好地解決法院執行“唯一住房”的問題。

（二）被執行人與政府直接簽訂租賃合同

“短期周轉房”作為政府提供用于安置被執行人及其所扶養家屬的專用住房，當實際發生租賃需求時，通過法院申請，由被執行人與政府簽訂房屋租賃合同，被執行人可以根據自身的情況決定是否簽訂租賃合同以及確認租賃期限。

（三）法院從房產變價款中先行扣除8年廉租房標準的租金

對于“貨幣安置模式”，因為缺少明確的認定標準，從而導致了房屋拍賣后款項預留問題。廉租房租金相對穩定低廉，按該標準由法院從房產拍賣款中優先扣除8年廉租房的租金，在保障被執行人居住權的同時亦減少對申請執行人債權的影響。

解決“唯一住房”的問題是“執行難”問題的一大突破口，如何做到既可以保障申請執行人的利益，又可以保障被執行人的基本居住權，是執行過程中的重大矛盾。法院可采取政府提供短期保障、房屋以大換小置換、限制高消費、限制出入境等方式，增加失信被執行人欠債風險，以維護法律之公信力。

編輯：薛華 icexue0321@163.comendprint