農村土地價格評估存在的問題及對策研究

王麗英+王勇

摘要：在多元統一農村土地市場建設背景下，分析農村土地市場建設對農村土地估價的要求。通過實地調查、文獻統計的方法，分析當前農村土地價格評估在評估委托、評估目的確定、評估方法選擇、修正系數確定以及評估報告使用中存在的問題，結合我國土地管理法律法規、土地估價規程和其他土地估價相關理論，提出改良農村土地估價現狀，推動農村土地估價發展的對策。為完善農村土地估價理論與方法體系，制定農村土地管理政策，調整估價企業發展模式，促進農村土地市場健康發展提供參考。

關鍵詞：農村土地；土地估價；問題與對策

2013年安徽省出臺了關于建設多元統一農村土地市場的相關文件，農村土地流轉有了政策依據，在流轉對象、規模、主體等方面都出現了新特點。隨著農村土地流轉對象范圍擴大，流轉主體類型增加，流轉方式創新，農村土地市場建設有序開展，農村土地交易對土地估價提出了新的要求。為了保證農村土地的公平交易，推動土地市場的健康發展，需要對農村土地價格評估進行相關研究。當前我國城鎮土地和農用地價格評估技術方法比較完善，但農村建設用地的價格評估研究較少。農村土地價格評估研究主要進行了估價技術方法研究，對估價的實際需求、存在的問題及估價發展的對策研究較少。研究從當前農村土地價格構成和價格內涵入手，分析農村土地價格評估存在的問題，提出推動農村土地估價市場健康發展的建議，為確定公平合理的土地流轉價格價格，推動“多元統一”農村土地市場建設提供依據。

一、相關概念

（一）農村土地

農村是城市的相對概念，農村土地是指農村范圍內的土地。農村土地從產權性質上來說主要是集體所有土地和少量的國有土地。本文中的農村土地僅指農村集體所有的土地。從使用方式上看農村土地主要用于農業生產和農民生活，包括農用地和建設用地。農用地包括耕地、園地、林地和草地等，主要用于農業生產，具有生態功能和社會保障功能。建設用地主要包括宅基地、公共基礎服務設施用地和經營性用地，屬于工程性利用。宅基地和公共基礎設施用地具有社會保障功能，經營性用地具有收益功能。

（二）農村土地估價

土地估價是估價人員依據土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按土地的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下某一時點的價格的過程。農村土地估價是依據估價的原則，通過收集農村土地的資料和社會經濟條件資料，綜合分析土地的來源、權力狀況、利用方式、主要功能及利用效益，結合社會發展情況和土地使用年限，估算農村土地價格的過程。

（三）農村土地估價特點

由于估價對象的不同，與城鎮土地估價相比農村土地估價具有自己的特點。1. 農村土地估價對象多元，影響因素復雜。農村土地利用方式多樣，估價對象可以是耕地、園地、林地、經營性用地、公共基礎設施用地、還可以是掛鉤周轉指標和耕地占補平衡指標。不同用途對土地條件要求，其價格影響因素各異，不同因素之間相互作用復雜，影響因素體系構成復雜。2. 流轉方式多樣，價格內涵豐富。農村土地流轉方式多樣，包括出讓、出租、抵押、轉包等，不同流轉方式價格形成過程不同，具有不同的價格類型。同時交易目的、估價方法、權益性質等共同決定價格構成，價格內涵豐富。3. 流轉主體多為內部成員，價格確定中主觀因素較多。目前農村土地流轉主要集中在集體內部，由于集體成員之間的“人情”關系，交易價格確定中主觀因素較多，價格客觀性欠缺。

二、農村土地價格評估存在的問題

（一）流轉主體估價意識不強，委托估價項目較少，評估得不到有效開展

由于過去土地制度對農村土地流轉的限制，農村土地市場處于建設初期，流轉規模較小，流轉頻率較低，流轉主體未形成委托估價的意識。現有農村土地估價項目主要是由集體委托進行出讓底價確定或者是銀行委托確定抵押價格，農戶委托估價的項目極少，不利于農村土地估價的實施。

（二）估價目的不明確，價格內涵不清晰，評估結果缺乏有效性

土地評估價格與土地的流轉方式、利用方式、使用年限、估價方法、評估目的等多個因素相關。由于對土地價格認識不足，委托人在委托中存在估價目的描述不清，甚至出現多個估價目的現象。估價目的不明確，待估對象影響因素和價格內涵不清晰，不能保障估價結果的有效性。

（三）估價方法體系不完善，估價方式單一，價格缺乏科學性

目前我國只有城鎮土地估價和農用地估價規程，缺少農村建設用地相關的估價技術規程。同時，農村土地估價方法研究以農地承包經營權流轉價格評估和征地補償價格評估為主，對宅基地、公共基礎設施用地的價格評估方法研究較少。農村土地估價方法體系不完善，農村土地流轉價格主要根據流轉雙方主觀評判和協商確定。在一些估價中直接套用城鎮土地估價方法模型，但由于城鎮土地和農村土地的差異，模型中的假設、條件、修正系數等不能滿足農村土地價格評估要求，評估結果缺乏科學性。

（四）估價基礎數據缺乏，現有估價方法使用困難，方法創新不足

農村土地市場發展較晚，土地政策實施和利用效果之間的時間差，使得市場比較法可比實例難以選擇。農村土地市場處于建設初期，市場交易不穩定，土地收益風險較大，收益法所需的凈收益數據和資本化率測算困難。由于土地的功能復雜，不同土地成本構成差異較大，土地的增值收益測算困難。農村建設用地基準地價數據缺乏，基準地價系數修正法運用也存在難度?，F有的估價方法模型難以直接利用，而方法模型的創新和調整研究較少，估價開展存在難度。

（五）估價報告使用不當，交易價格依據不科學，主體權益得不到保障

委托個體容易忽視估價報告的使用期限和范圍，將同一估價報告結果長期用于各種不同交易。估價結果針對特定的估價時點、估價目的以及交易方式等因素，將同一結果用于不同交易目的、交易方式時缺乏科學依據，土地流轉主體的合法權益得不到有效保障。endprint

（六）估價程序不完善，估價事項不完整，價格缺乏完整性

在估價實踐中部分工作人員對農村土地估價不重視，存在工作計劃安排不合理，工作人員資格不符合，土地估價條件概括和分析不完整，估價參數確定隨意，估價結果不進行綜合評價的現象，確定的價格缺乏完整性和客觀性。

三、農村土地價格評估對策

（一）加大宣傳力度，提高土地估價意識

土地價格機制是土地市場的核心。隨著農村土地市場的建立，農村土地交易日益頻繁，合理、科學、客觀地確定土地流轉價格，是土地順利流轉的保障。通過農村土地估價的重要性及法律意義宣傳，提高農村土地流轉主體對土地估價機構、估價人員及土地價格評估的認識，擴大估價項目范圍。通過估價知識宣傳和普及，提高農民的專業能力，為明確估價目的，合理使用估價結果提供技術保障。加大土地估價在土地交易價格確定和市場建設中的作用的宣傳，提高農村土地產權人的估價意識。

（二）嚴格執行土地估價程序，改善土地估價效果

農村土地價格構成、形成、估價目的復雜，影響因素眾多，在估價中應該嚴格執行確定估價基本事項、擬訂估價作業計劃、收集資料實地踏勘、分析整理相關資料、選定方法試算價格、確定宗地估價結果、撰寫估價報告書七個步驟，保證基礎數據的真實準確性，參數的科學有效性，提高結果的客觀合理性。

（三）明確土地估價目的，明晰土地價格內涵

土地估價目的是價格類型和估價方法確定的關鍵。農村土地中由于土地權益主體知識水平普遍較低，思維簡單，缺乏對估價目的的正確認識，估價中需要估價師協助委托人明確估價目的。結合估價目的，綜合考慮土地權益類型、利用方式、流轉方式等因素，明確鑒定土地內涵，保障估價結果的針對性和有效性。

（四）創新估價方法體系，科學評估土地價格

農村土地具有較強的“農村性”，生態保護功能和社會保障功能較強，價值構成復雜，城鎮土地估價的技術方法不能滿足農村土地估價的需要。農村土地估價借鑒城鎮土地價格評估的方法，進行一定的創新。對市場法進行修正體系的創新，可以建立因素修正法，對可比價格進行行政區域修正、功能修正、權屬性質修正、生態條件修正和社會保障功能修等。對收益法中的凈收益進行年生態保護費用和年社會保障費用的扣除，對資本化率進行功能、年期等的修正。對成本法的“主要成本”土地的取得成本進行完善，增加社會保障的補償成本和生態補償成本等。通過對現有土地估價基本方法的創新和完善，提高土地估價模型的科學性和合理性，保證估價結果的客觀性和公正性。

（五）建立估價參數計算方法，提高估價結果的科學性

各種估價方法中都有較多的參數，參數的準確性直接決定估價結果的有效性。農村土地市場發展滯后，各類參數基礎數據薄弱，直接搜集參數數據困難。同時，由于農村土地“農村性”，參數的選取和修正系數的確定應該避免采用城鎮土地估價中經驗參數。參數計算應該直接運用層次分析、多因素比、灰色分析等定量法，保證關鍵參數的有效性，提高評估結果的科學性。

（六）規范土地估價報告的使用范圍，保護合法權益

在合同中約定報告使用范圍，明確超出范圍使用報告的法律責任。通過宣傳和溝通明確估價結果有效的條件，正確使用估價結果，有效保護權益人的權益。

四、結語

農村土地市場處于初始建設階段，隨著農村土地市場的建設發展，農村土地估價的需求增加。目前農村土地估價在估價意識、估價目的、估價方法體系、估價報告使用、估價基礎數據和參數、估價程序等方面都存在問題，需要對提高農戶委托估價意識，嚴格執行估價程序，明確估價目的，創新估價方法等提高農村土地估價的科學性和有效性，推動農村土地估價的發展和農村土地市場的建設。

參考文獻：

[1]韋慧云，張煦.農村土地流轉時土地評估需注意的問題[J].市場研究，2015（09）.

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[3]陳常優.農用土地價格評估的理論與方法研究[D].河南大學，2010.

（作者單位：王麗英，池州學院管理與法學院；王勇，江蘇東圖城鄉規劃設計有限公司）endprint