“營改增”對物業(yè)管理企業(yè)的影響分析及應(yīng)對策略

柴紅

摘要：改革開放以來我國經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，為推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好勢頭，減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，我國在不斷的進(jìn)行著稅務(wù)改革。物業(yè)管理行業(yè)作為最后一批納入營改增的行業(yè)，更是需要提前對營改增政策進(jìn)行分析，要以營改增的核心為主，吸收其他行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，結(jié)合本行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，逐漸適應(yīng)稅務(wù)體制改革，針對營改增對物業(yè)管理企業(yè)帶來的不利影響尋找出解決對策。基于此，文章就營改增對物業(yè)管理企業(yè)的影響分析及應(yīng)對策略進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：營改增；物業(yè)管理企業(yè)；影響；應(yīng)對策略

1.“營改增”對物業(yè)管理企業(yè)帶來的影響

1.1財(cái)務(wù)管理方面

2016年作為營改增的收官之年，最后一批包括物業(yè)管理行業(yè)在內(nèi)的企業(yè)也被納入到營改增的行列中，這有助于物業(yè)管理企業(yè)更深此次的規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)制度、統(tǒng)一財(cái)務(wù)核算方式、保證財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性、推動企業(yè)財(cái)務(wù)管理行為的改善。營改增政策的實(shí)施有效的解決了企業(yè)重復(fù)征稅的問題，減輕了企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，降低企業(yè)發(fā)展成本，使得更多的企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益。營改增政策實(shí)施后使得原有的稅率和抵扣范圍得到進(jìn)一步的完善，這可以極大的促進(jìn)企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模和經(jīng)營范圍，推動企業(yè)的更好更快發(fā)展。

1.2可持續(xù)發(fā)展方面

營改增是我國稅制改革的又一大歷史性進(jìn)展，其主要目的是解決企業(yè)重復(fù)征稅問題，有助于現(xiàn)代企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)調(diào)整，有助于推動我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對大力發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)也有重要意義。由于物業(yè)管理行業(yè)在我國剛剛興起，到目前還沒有形成一個良性有序的物業(yè)收費(fèi)價(jià)格機(jī)制，國家對物業(yè)管理行業(yè)征收的稅額較高，整個行業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)都比較重。但在營改增新形勢下，進(jìn)一步完善企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理體制，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，解決重復(fù)征稅的問題。

1.3稅負(fù)方面

在營改增政策實(shí)施后，增值稅稅率由原來的17%、13%增加了11%和6%這兩個檔次，并規(guī)定物業(yè)管理行業(yè)納稅稅率由原來的5%營業(yè)稅調(diào)到6%的增值稅。由于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展成本主要是人力成本和固定成本，并且其人力成本占成本總數(shù)的70%，這些人力成本由不能作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，因此這就使得物業(yè)管理企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)增加，由此看來政策的實(shí)施并沒有實(shí)現(xiàn)減稅的目的。但是從長遠(yuǎn)角度來看，隨著營改增政策的不斷完善和改革的深入進(jìn)行，將商品房和保障房的物業(yè)管理采取不同的方式征收增值稅，想必一定會為物業(yè)管理行業(yè)帶來稅收優(yōu)惠減少稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

1.4利潤方面

企業(yè)利潤是企業(yè)生存的根本，只有企業(yè)利潤得到增加，才會從側(cè)面上增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的活力。稅負(fù)只是企業(yè)收益的一部分，企業(yè)收益增加、賦稅降低、成本降低，企業(yè)最終的利潤才會增加。對于小規(guī)模納稅人，賦稅得到了降低，在其它因素不變的情況下，企業(yè)的利潤得到了增加；而對于一般納稅人而言，情況十分復(fù)雜，不僅要考慮稅負(fù)，還要考慮結(jié)算方式，這也影響企業(yè)的理論；對于包干制的企業(yè)，能夠獲得更多的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣額度，企業(yè)稅負(fù)也會相應(yīng)較低，利潤較高；而酬金制的企業(yè)無法使用數(shù)抵扣額，造成了企業(yè)稅負(fù)增加，最終使企業(yè)利潤降低。因此對于一般納稅人的企業(yè)而言，要綜合分析，合理進(jìn)行包干制和酬金制選擇，以保證企業(yè)最終利潤。

2.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對“營改增”的對策

2.1做好市場調(diào)研工作

市場是企業(yè)的資本，企業(yè)只有明確市場情況才能采取有效措施，保證企業(yè)工作的正常進(jìn)行。企業(yè)在應(yīng)對“營改增”的時(shí)要以市場為基礎(chǔ)，做好市場調(diào)研工作，充分了解市場上“營改增”的推行情況，明確“營改增”對企業(yè)帶來的影響，把握不同企業(yè)的應(yīng)對措施，結(jié)合自身企業(yè)特點(diǎn)，做出合理的應(yīng)對措施。結(jié)合企業(yè)前幾年的稅負(fù)狀況以及市場調(diào)研信息對企業(yè)今后的行業(yè)發(fā)展進(jìn)行預(yù)測，從而建立完善的應(yīng)對措施。同時(shí)對于企業(yè)財(cái)務(wù)制度原有的問題進(jìn)行整改，確保新的財(cái)務(wù)管理制度的有效性。

2.2企業(yè)管理創(chuàng)新

“營改增”對于企業(yè)而言機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，這是我國經(jīng)濟(jì)體制完善的重要舉措，企業(yè)要想發(fā)展就必須盡快融入其中。然而面對激烈的市場競爭，對包括物業(yè)管理企業(yè)在內(nèi)的任何行業(yè)都是嚴(yán)重的沖擊。企業(yè)必須以創(chuàng)新的理念進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部改革，完善稅收籌劃，組織專業(yè)人員對“營改增”相關(guān)政策進(jìn)行深入研究，摒棄傳統(tǒng)管理觀念，吸收國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新完善，做好籌劃應(yīng)對措施。明確自身企業(yè)所處的位置，正確區(qū)分小規(guī)模納稅人和一般納稅人的不同，對號入座，保證整個企業(yè)政策上的正確性，收費(fèi)結(jié)算方式創(chuàng)新，對包干制和酬金制進(jìn)行合理優(yōu)化選擇，實(shí)現(xiàn)兩者的充分融合，最大程度上降低稅負(fù)負(fù)擔(dān)。

2.3進(jìn)行科學(xué)的稅收籌劃

物業(yè)管理單位在實(shí)施“營改增”的過程中，必須先認(rèn)真對國家的相關(guān)改革政策進(jìn)行解讀，并提前做好應(yīng)對措施，防止“營改增”后出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，請專業(yè)人士進(jìn)行科學(xué)稅收籌劃，才能真正將稅收優(yōu)惠落到實(shí)處。假設(shè)物業(yè)管理公司主要服務(wù)對象是居民個人，且難以取得增值稅專用發(fā)票，該公司選擇適用簡易計(jì)稅方法用3%稅率更為有利，可以采取“化整為零”和“代收剝離”（類似包干制調(diào)整為酬金制）的辦法，將年度收入控制在500萬元以內(nèi)。“化整為零”：將物業(yè)管理公司按服務(wù)的小區(qū)單獨(dú)注冊為獨(dú)立的全資子公司，但由集團(tuán)公司區(qū)域總部統(tǒng)一對各子公司業(yè)務(wù)在金蝶系統(tǒng)里進(jìn)行分別的獨(dú)立會計(jì)核算與納稅申報(bào)。“代收剝離”：在物管公司需對收入進(jìn)行鑒別分析，如水電銷售收入其實(shí)大都是替業(yè)主代收代付的資金，應(yīng)盡可能與業(yè)主及其他權(quán)利人洽談，重新簽署合同，將代收代付資金改由實(shí)際利益人自行收費(fèi)、開票繳稅，將收入限定為物管公司自身的、真實(shí)服務(wù)收入。

結(jié)束語

營改增政策是我國稅務(wù)制度的重大改革，實(shí)行逐一推廣式實(shí)現(xiàn)了對我國各行各業(yè)稅收的全面改革。各物業(yè)管理單位必須正確面對、積極應(yīng)對、抓住機(jī)遇、勇于拓展，為促進(jìn)我國物業(yè)管理行業(yè)向著科學(xué)化、規(guī)范化、合理化、信息化的方向發(fā)展創(chuàng)造良好條件。

參考文獻(xiàn)：

[1]蘇浩寧.“營改增”對物業(yè)管理行業(yè)的影響及應(yīng)對策略[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2016，07：332-333.

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