簡議房地產開發管理的主要特征及其措施

朱海鵬

摘要：基于房地產項目開發受到工程施工進度、工程施工質量以及對工程施工成本的控制等諸多因素的影響，因此必須加強對其進行科學的開發管理，科學的開發管理在保證順利施工的同時還具有提高企業綜合競爭力的作用。本文闡述了加強房地產開發管理的必要性及其主要特征，對加強房地產開發管理的措施進行了論述分析，旨在促進房地產業的可持續發展。

關鍵詞：房地產開發管理；必要性；特征；措施

一、加強房地產開發管理的必要性

房地產開發管理是指在確定的時間范圍內，為完成既定目標通過有效的領導及控制、計劃以及組織能力，充分利用現有資源的運行機制，并通過特殊形式形成臨時性組織的一種系統管理方法。隨著經濟和社會的快速發展、消費者生活水平的日益提高，人們對于自身所居住的環境要求也在逐漸提高。為了滿足人們對于的居所的需求，房地產的開發商需要充分地意識到開發管理在房地產項目過程中所起到的重要作用。房地產質量是人們不斷追求的一項指標，企業也要根據現實需要，以科學的方法管理房地產項目，對房地產的開發項目進行嚴格和規范的質量管理，從而提高企業的經濟效益。

二、房地產開發管理的主要特征

房地產開發管理的特征主要表現為：（1）復雜性特征。房地產開發管理具有多個組成部分，工作需要跨越多個組織，運用多個學科知識來解決所出現的問題。房地產開發管理工作可以借鑒的經驗較少，執行過程中存在未知因素較多，未知因素又常具有不確定性。并且需要將不同經歷、不同組織的工作人員合理地組織在一個具有臨時性的組織當中，在成本、科學技術、進度等相對嚴格條件下實現開發項目的目標等。這些復雜多變的因素都體現了房地產開發管理是一項復雜的工作，并且其復雜性與其他的生產管理存在很大的不同。（2）壽命周期的特征。房地產項目管理的本質是對一次性的房地產工作的計劃和控制，保證預定目標在規定期限內完成。一旦工程的目標得到滿足，項目本身就失去了存在的價值而最終解體。因此房地產開發管理具有一種人們可以預知的壽命周期。（3）階段順序的特征。房地產開發管理具有較明確的階段，這些階段一般可以通過其任務的類型來劃分，或者由關鍵的決策劃分。根據每個階段項目的內容不同，階段的定義以及劃分也產生了區別。一般認為房地產開發項目的每個具體階段應結合管理上的不同特點，及時提出要需完成的多種任務。

三、加強房地產開發管理的措施

1、房地產開發可行性分析的科學管理。房地產開發可行性通常由房地產公司委托，經過審定的有關工程設計和咨詢類單位來完成房地產開發的可行性研究。經過經濟、技術等方面的分析擬建項目以及比較多種擬建方案，進一步提出客觀科學的評價意見，經咨詢單位與房地產雙方確認可行后，最終進行房地產開發可行性研究報告的撰寫工作。可行性研究的報告經批準后，可以作為投資項目的確定以及設計文件的編制的主要依據。可行性研究報告是一項具有科學性質的研究工作，絕不可跳過這一階段，盲目地決定房地產項目的啟動工作。

2、嚴格房地產開發的風險防范管理。風險防范是指利用一定的技術管理方法來規避相關風險，用來減少房地產開發相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：（1）風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風險回避的手段，必定使房地產開發不能獲得任何可能的利潤。（2）風險轉移，所謂風險轉移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉移到無形。在當前的房地產開發工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉移相關風險，在簽訂合同后，無論發生相關風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關風險來轉移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產開發管理過程中，遇到重大自然災害，或在房地產施工中因意外而產生相關的賠償等。

3、強化房地產開發設計階段的管理。隨著市場經濟的日漸完善，使得房地產市場競爭的日益加劇及提高了消費者成熟度，房地產開發企業應重視企業的品牌建設。當然企業的品牌建設不是靠大量廣告投入，而是建立在市場提供優質的產品和優良服務的基礎上，再配以準確的形象策劃和適當的媒體推介、公關活動等的系統工程。品牌建設需要一個過程，它是以開發商一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認可，最終形成企業自身的品牌和形象。它們都是通過多年經營和多個項目的積累，才擁有了目前的市場知名度和品牌形象。一些大型集團由于具有較好的企業品牌，已與世界五百強之一的某境外企業合作，在國內很多大中城市開發建造大型商業設施及住宅小區。國內房地產市場要走品牌競爭之路，具有高附加值的優質產品才能在滿足客戶需求的同時，為企業提供更多的資金積累，在良性循環的狀態下保證企業的生存和發展。

4、加強房地產建設項目實施階段管理。房地產建設項目實施階段主要工作為工程建設及招標。根據國家相關工程建設的規定，房地產建設應禁止讓利、墊資等非法行為的出現，積極進行工程建設的公開招標。應避免公開招標下的私自議標，甚至一些沒有完整的施工設計圖的私下議標行為。私自議標的狀況下會由于資金不足等原因，導致施工方如果按照正常施工計劃將無法收回施工建設的成本，這樣的情況促使施工單位必然會采取一些非法手段例如偷工減料、使用劣質材料等來完成建設項目，最終對工程項目的質量產生極大隱患。

結束語

綜上所述，隨著城市化建設的不斷推進，促進了房地產業快速發展，同時為了保障房地產項目質量，在房地產建設項目開發管理過程中，要不斷規范自身的行為，嚴格遵守國家的法規，才能保障房地產開發的順利實施。