地方政府建設保障性住房的成本收益分析

韓文艷

【摘要】本篇文章首先對保障性住房的基本含義進行闡述，從缺少充足的資金、績效考核力度不夠兩個方面入手，對保障性住房建設中地方政府成本存在的問題進行分析，并以保障性住房的主要特點為依據，提出地方政府建設保障性住房的成本管理建議。希望通過本文的闡述，可以給相關領域提供些許參考。

【關鍵詞】地方政府 建設 保障性住房 成本收益 分析

自我國明確保障性住房建設相關政策以后，不但讓低收入家庭住房環境得到了明顯的改善，同時還對城市化效率起到了促進作用。隨著保障性住房規模的日益壯大，保障性住房成本效益尤為重要，根據保障性住房建設中成本管理存在的問題，提出相應的應對措施，從而促進我國保障性住房的穩定發展，下面，本文將進一步對地方政府建設保障性住房的成本收益進行解析和闡述。

一、保障性住房的基本概述

保障性住房作為當前我國城鎮住宅建設的特殊存在，其主要是結合我國相關政策和法律條例規定，由政策部門進行規劃，給低收入人員提供購置、租賃使用的住房，同時對該種住房建設標準以及變賣價格或者租賃價格標準給予限定，以實現社會保障效果的住宅[1]。目前，供給住房形式主要有四種，第一種是經濟適用房，其不僅具備社會保障性質，同時還具備經濟性以及適用性雙重特性。第二種是公共租賃住房，公共租賃住房目前只能租賃不可銷售，主要出租給城鎮低經濟收入人群。第三種是定向安置房，安置房主要指政府部門在開展城建項目以及其他公共設施建設項目時，對被拆遷居民提供安置的住房。第四種是兩限商品房，其中兩限主要指限套型以及限房價。

二、保障性住房具備的主要特點

保障性住房作為民心工程，其項目自身并非為了獲利而建設的。不僅要做好高質量、低成本，同時還要將保障性住房的自身特點進行突顯。由此可見，保障性住房和一般商品房之間存在較大差異，屬于兩種不同類型的建筑項目。

（一）投資渠道廣、資金落實難度高

政府投資公共租賃住房的資金，通過各級財政預算安排投入，按規定比例提取土地出讓收益，出租、出售保障性住房所得，社會捐贈、銀行貸款、企業債券等渠道籌集。在建設施工的過程中，資金投放力度普遍偏高、投資份額較大、落實難度系數大。

（二）保障性高

建設保障性住房的主要作用就是滿足保障對象對住房的要求。所以，對房屋框架以及面積提出了嚴格的要求，主要注重住房設計以及施工標準的應用效果，秉持“滿足基本住房要求”的基準，真正實現住宅面積不高，提升保障性住房的功能性。

（三）經濟性顯著

保障性住房具備的經濟性特點主要體現在兩個方面：第一，開發成本小。在保障性住房開發的過程中，開發成本占比較大的內容有兩點，一個是土地成本，另一個就是前期報建成本。為了減少保障性住房整體價格，建設企業需要和政府部門進行積極協商，在獲取相應的優惠政策的同時，還能將現有的土地資源進行高效應用，進而減少稅費。第二，開發利潤少。房地產企業包含在高效益行業范疇中，但是保障性住房的價格主要以保本低利的原則為主。換句話說，保障性住房主要以非營利目標為主，利潤方面受到約制，在進行保障性住房開放的過程中，不會獲得更高的經濟效益。成本自然減少，其具備的經濟特性將十分顯著。

三、保障性住房建設中地方政府成本存在的問題

（一）缺少充足的資金

要想保證保障性住房的穩定發展，就要得到地方政府的大力支持，在其投放充足的資金成本的條件下，才能保證保障性住房建設的穩定開展。例如，因為保障性住房土地使用權的獲得主要以劃撥方式為主，導致土地使用權出讓資金逐漸降低；在進行保障性住房建設的過程中，需要投放充足的資金；當前我國還沒有建立完善的保障性住房建設、流動以及運營方面的相關機制，在構建相關機制的過程中，也需要投放充足的資金；只有保障性住房得到全面的運作，才能將保障性住房的自身作用進行全面發揮，進而給低經濟效益人群提供保障，在部分城鎮家庭保障性住房運營時，僅僅針對信息收集這一項工作，就需要投放一定的人力資源、物力資源以及財力資源，更不用說可行性的資格考核、完備的進退管理機制等。

（二）績效考核力度不夠

當前經濟發展作為地方政府績效考核機制中不可或缺的一部分，因為能夠減少的土地面積是存在限制的，大部分的土地應用在保障性住房的建設中，不能應用于商品房建設，進而給社會經濟體系的快速發展帶來影響[3]。多年以來，地方政府部門只是憑借土地財政來促進各項經濟建設的全面落實。土地使用權出讓資金的逐漸降低，導致城市其他方面工作受到不同程度的制約。這種現象的出現，不但會使得地方政府績效考核相對滯后，同時還會出現績效考核標準不達標現象，進而影響地方政府建設保障性住房整體效益。

四、提升保障性住房建設中地方政府成本收益的優化措施

（一）獲取更多的優惠政策

為了提升保障性住房建設中地方政府成本收益，就要加大政府部門間協調力度，在爭取土地的同時，來獲得更高的優惠政策，并且保障性住房相關法律條例中明確表示，針對公共租賃住房建設來說，可以將行政事業性收費以及政府性基金進行免除，同時結合國家有關政策規定，積極實施城鎮土地使用稅、印花稅、契稅、土地增值稅、營業稅、房產稅等稅收優惠政策。

（二）提升資金應用效率

由于保障性住房具備一定的保障性，無法運用提升經濟適用房價格或者提高租賃房租賃價格的方式來實現效益的增加，因此，為了在保障性住房建設中可以獲得一定的地方政府成本收益，我們可以采用提升資金應用效率的方式來實現，例如，政府投資建設的公共租賃住房租金收入，應按照政府非稅收入管理的規定繳入同級財政，實行收支兩條線管理。按城市規劃要求配建商業服務設施的，實行統一經營管理，其收入專項用于公共租賃住房的建設和管理。此外，地方政府也可以開展一些試點工作，針對保障性住房居住時間超過三年，并且符合保障條件的社會群體來說，可以申請購買該公共租賃主體部分或者所有產權，銷售的資金可以當作地方政府成本效益。

（三）優化績效考核標準

站在績效考核角度來說，應該將當前地方政府績效考核標準進行轉變。隨著社會經濟發展步伐的逐漸加快，社會環境和諧、群眾滿意度等已經成為考核主要標準[4]。建立健全進城務工人員住房政策，促進進城務工人員有序融入城鎮。在對目前房地產經濟宏觀把控時，應該把地方政府部門實施的有關住房保障工作機制列入到績效考核中，并對工作推進緩慢的市縣和部門進行通報和問責，提升政府部門的公信度。

（四）構建完善的保障性住房相關法律

構建完善的保障性住房相關法律，可以給保障性住房機制的落實提供保障，住房保障機制作為社會政策中重要的內容，具備高效的法律支撐。落實住房保障是一項繁瑣性、長期性工作，更是政府部門職權以及公共服務進行展現的主要方式，所以，需要由專業的部門進行落實。

（五）提升監管效率

為了在保障性住房建設中可以獲得更多地方政府成本收益，加大對房地產開發監管效率是非常必要的。嚴格落實資金管理機制，可以有效提升保障性住房建設水平，防止違規操作、虛假信息等行為出現。此外，還要加強監管部門對保障房的資金管理、數據審核等過程的監督。建立高度透明和公平的分配制度。嚴禁出現侵害保障戶合法權益現象。

五、結束語

總而言之，要想加大對保障性住房建設成本管理力度，促進保障性住房的穩定發展，就要采用盡量降低成本投放、轉變績效考核標準、構建完善的保障性住房相關法律、加大對房地產開發監管力度等方式，做好質量把關工作，從而給城市低收入家庭提供良好的居住環境。

參考文獻

[1]趙春燕.地方政府建設保障性住房的成本收益分析[J].商業文化（上半月），2012，05：136-137.

[2]鮮沅栗，戴星.地方政府在保障性住房建設過程中的職能分析研究——以成都市為例[J].前沿，2012，19：140-141.

[3]何元斌，王雪青.保障性住房建設中中央政府與地方政府的博弈行為分析[J].經濟問題探索，2016，11：39-44.

[4]楊俊.中國保障性住房制度與房地產業的發展[J].浙江社會科學，2010，03：10-12+126.endprint