淺談商業綜合體面積測算的質量控制及作業問題

顏英任+張進寶

摘 要：本文結合房產測繪的概念與內容及自身作業實踐，分析目前商業綜合體面積測算作業過程的如何進行質量控制及常見的幾點問題。

關鍵詞：商業綜合體；面積測算；質量控制；測算作業問題

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2017.17.267

隨著城市的快速發展，商業綜合體作為一種新型建筑，它將城市中的商業及超市、辦公SOHU、餐飲、娛樂、會議、文化會展等城市生活空間的三項及以上功能相互配合，行成一種相互依存又相互裨益的具有多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。其體量大、功能多、高密度、集約性給房產面積測算帶來了一定的困難和挑戰，因此對于房產測繪的準確性與現實性也提出了更高的要求。

1 房產面積測算及其作業過程質量控制

房產面積測算跟開發商、購房者、房產所屬單位以及國家都有密切的關系，同時對精確度、技術也要求很嚴格。當前在進行房產測繪之前，必需要核對好質量目標，制定詳細的技術設計書或者方案，因此在房產測繪中的地位越來越重要。

其次，建立標準化的工作流程和完善的質量檢查體系，強化作業過程控制， 要根據房產測繪的特點，使內業和外業的操作更加標準化、流程化和規范化，杜絕一切因為計算導致的錯誤。

例如：現房銷售的房產面積測算應在現場查勘時統一外業草圖的要求、儀器的使用方法和精度要求，以幢為單位現場填寫外業調查表格：房產分攤的情況、跟原設計相比有無變更的情況、建筑物的樓層數、建成用途和功能、是否有特殊的式樣等，并對房屋現狀進行拍照，同規劃差異位置情況相片，為質檢人員提供參照，外業測量的數據詳盡可靠。

2 商業綜合體中房產面積測算作業中常見問題

2.1 房產面積測算中幢的區分問題

（1）地下室相通的多幢房屋： 地下室相通地面上獨立的兩幢及兩幢以上房屋，以規劃部門確定的室內地坪正負零點劃分為地上和地下兩部分，地上部分分幢計算房屋建筑面積，地下層單獨計算房屋建筑面積，地下層內為地上部分服務的共用部位不予分攤。

（2）裙樓式建筑（其構成一般下部為裙房，上部為多幢塔樓）按單幢處理。連體樓（其構成一般為多幢樓房通過局部連接體等形式在平面上毗連成片）和地下室相連、地面以上多幢獨立樓房的建筑均按多幢處理。

（3）為多幢服務的，單獨建設的：物業管理用房、警衛室、配電間、水泵房等設備用房，獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車位，人防工程附屬設施用房（含濾毒室），社區居委會用房、小區的會所、小區幼兒園、娛樂中心、健身中心、閱覽中心、醫務站、垃圾站、公廁等為公共事業服務的配套建筑，按各建筑分幢獨立計算且不計入商業綜合體的建筑分攤。

（4）特殊情況：在實際工作過程中也曾經遇到過地下二層為地下停車場，1至5幢（裙樓式建筑）地下一層商業、超市、電影院，地上一至三層為商業、餐飲、娛樂、會議、文化會展，四層以上為SOHU，而6幢、7幢一層以上均為住宅，我們也曾這樣處理：地下二層單獨計算房屋建筑面積，地下二層內為地上部分服務的共用部位不予分攤，1至5幢作為商業綜合體進行分攤計算，6幢、7幢參考以規劃部門確定的室內地坪正負零點劃分為地上和地下兩部分，地上部分分幢計算房屋建筑面積。

2.2 商業綜合體功能區劃分及分攤方案

按照國家標準《房產測量規范》的相關規定執行，一般分攤方案如下：

（1）整個商業綜合體計算1/2外墻建筑面積，作為一級分攤系數，分攤整個商業綜合體各功能區（含門廳、樓梯、電梯等公共服務部分）建筑面積及單列房產面積部分；（2）為整個商業綜合體服務的樓梯、電梯、連廊等、屋頂梯間以及幢內其它共用建筑面積在分攤1/2外墻的基礎上作為二級分攤系數列入幢共有建筑面積；（3）商業綜合體部分的單獨通往塔樓（住宅、SOHU）的門廳（含樓梯、電梯、室外樓梯以及強弱電井、管道井）等共有建筑面積列入塔樓共有建筑面積，但該公共部分可與大商業相通的則列入幢共有建筑面積； （4）例如在某些商業區中，樓層與樓層之間的共有建筑面積因為設計不同導致情況不同，無法直接計算出建筑面積。遇到這樣的情況，需要把上一級分攤和高一級分攤得到共同建筑面積，加上商業區內本身的共有建筑面積，依比例分攤。

2.3 國家標準《房產測量規范》對符合建筑面積計算規定如下

a、有上蓋；b、有圍護物；c、結構牢固；d、有實際使用功能；e、層高2.20米以上（含2.20米）永久性建筑。我們實際進行房產面積測算中經常遇見如下幾個面積計算問題：

（1）房屋外墻面積計算至墻體結構層，對于墻體外側的粉刷層、貼面等墻體保護層、保溫隔熱層、瓷磚石材干掛等不入建筑面積，商業綜合體中為凸顯建筑特色而做的其他掛裝材質等也不計入建筑面積；房屋局部無外墻體的，以及非垂直墻體， 其外半墻厚度參照本層其他主墻確定，本層無主墻的可參照上層外墻確定。（2）檐口、陽臺在房屋露臺、曬臺、退臺、天面上投影面積部分；上部底板（蓋板）高度超過兩個自然層的未封閉陽臺、挑廊、無柱走廊等不計入計入建筑面積；（3）經規劃部門審批的樓梯、斜坡道下方用于其他使用功能的，層高在2.20（含）米以上部分 可計入下方建筑面積，層高在2.20 米以下部分計入樓梯、斜坡道建筑面積；（4）非落地的凸窗部分，落地凸窗層高小于2.20米部分等不計入計入建筑面積；（5）無外墻的斜屋面結構和別墅、復式樓等室內上部挑空部位均不計算外半墻厚度。

3 結束語

綜上所述，房產面積測算的本質就是構建既符合設計功能又符合《規范》的分攤關系，商業綜合體測繪質量控制應遵從建設規劃審批圖紙，擬定詳細的技術方案或技術設計書，分析測繪過程中應重點把握的幢、功能分區問題，從內外業質量把控面積測算過程，優化分攤方案，提高測繪質量整體水平。本文僅就商業綜合體房產測算作業的質量控制及測算過程幾個常見問題提出自己的見解以便同行間的交流。

參考文獻：

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