城市新區土地利用效益研究

殷曉晨++王冬艷++李紅++尹相飛++吳文俊

摘要：在評價土地利用效益經典指標數據不全的特殊情況下，構建了評價指標體系，以長春南部都市開發區為例，將研究區與東三省其他典型城市新區進行對比，利用現有數據，進行了城市新區土地利用效益的綜合性研究。結果表明，城市新區的土地利用效益評價方法應與成熟的城市土地利用效益研究方法有所不同；長春市南部都市開發區的經濟效益及綜合效益偏低，但社會效益和生態效益尚可。

關鍵詞：城市新區；土地利用效益；模糊綜合評價法；長春南部都市開發區

中圖分類號：F293.2；F224 文獻標識碼：A 文章編號：0439-8114（2017）16-3160-06

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2017.16.041

Study on Land Use Efficiency of New Urban Development Zones： A Case Study on the New Urban Development Zone in Southern Changchun

YIN Xiao-chen1，WANG Dong-yan1，LI Hong1，YIN Xiang-fei2，WU Wen-jun1

（1.School of Earth Sciences，Jilin University，Changchun 130061，China；2.Bureau of Land Resources of Changchun，Changchun 130000，China）

Abstract： In the special case of having incomplete classical-indicators，the evaluation index system was constructed. Taking new urban development zones in Southern Changchun as an example，the comparison was made between the study area and other typical new urban development zones in Northeast China. Then，combined with existing data，the comprehensive study on land use efficiency of the new urban development zone，which is still in the initial stage，was carried out. The results showed that the study on land use efficiency of the new urban development zones should be different from the mature study on land use efficiency of the cities. And the social and ecological benefits of the study area are acceptable，while the economic and comprehensive benefits are poor.

Key words： new urban development zones； land use efficiency； fuzzy comprehensive evaluation； the new urban development zone in southern Changchun

城市新區是指在地域空間上與主城區鄰接或接近，具有各種城市要素功能的城市多核心的重要組成部分，表現為城市組團或城市副中心[1]。城市新區一般處于母城的郊區化地帶，受母城輻射帶動作用較強，經濟發展雖然滯后于母城，但卻是城市化速度最快、最活躍的區域，是城市外延式擴展的載體[2]。發展新區既是城市空間拓展的內在要求，也是優化城市結構、完善城市綜合功能的有效模式之一[3-6]，許多城市力圖通過建設城市新區來解決經濟快速發展和城市化帶來的一系列問題，但并不是每個實行新區發展的城市都取得了令人滿意的效果[7，8]。在中國人地關系日益矛盾突出的背景下，在18億畝耕地紅線不動搖前提下，處理好快速增長的土地需求與有限的土地資源之間的關系是亟須解決的關鍵問題。

學者們對城市新區發展的理論與方法[7]、空間結構優化[8]、空間規劃[9]及產城融合[10，11]等問題進行了較為詳盡的研究與探討，研究中也涉及了新區人口、交通等問題[12，13]，但已有研究中對城市新區土地利用問題的重視明顯不夠，對其土地利用效益方面的研究更是較少涉及。究其原因，主要是因為城市新區作為新興的發展區域，用于評價和分析土地利用效益的指標數據尚不健全。

城市新區作為推動城市化、促進城市發展的新興產物，在空間規劃、土地節約利用等方面存在諸多不足，但對各方面尚處起步階段的城市新區來說，用于衡量土地利用效益的指標數據尚未形成，因此少有研究涉及此方面。本研究在評價土地利用效益經典指標數據不全的特殊情況下，構建評價城市新區土地利用效益的相應指標，以長春南部都市開發區為例，對城市建設尚處起步階段的城市新區進行土地利用效益的綜合性研究，以期為實現城市新區土地資源集約高效利用、促進城市新區健康發展提供依據。

1 研究方法與數據來源

1.1 研究區概況

長春南部都市開發區位于長春市中南部，城市軸線人民大街的南端，北起衛星路，南至繞城高速公路，東與凈月開發區接壤，西至永春河，面積32.95 km2，是長春市“三城兩區”戰略的核心區域。新區分為優先啟動的核心區、同步推進的引導區和嚴格控制的拓展區3個部分，核心區位于102國道以南的人民大街兩側；引導區位于102國道以北，衛星路以南，伊通河以西；拓展區指核心區和引導區以外的其他區域及周邊區域。根據《長春市南部都市開發區控制性詳細規劃》，明確本研究重點區域為西起永春河、東至伊通河的南關區域，用地面積19.87 km2（圖1）。endprint

1.2 數據來源

原始數據主要來源于國土管理部門的土地出讓數據；房地產信息來源于搜房網。

1.3 研究方法

1.3.1 模糊綜合評價法 模糊綜合評價法是運用模糊數學和模糊統計方法，通過對影響某事物的各個因素進行綜合考慮，進而對該事物的優劣做出科學的評價。它由美國科學家扎德于1965年提出[14]，該方法在處理定性的、不確定的及信息不完善的問題方面具有明顯優越性。模糊綜合評價法一般采用最大隸屬度原則來確定評價對象等級，但該原則并未有效地利用全部隸屬度向量，而加權平均原則利用數據的程度更高，顯得更為科學合理。因此，本研究在確定評價對象等級時，選用加權平均原則。

加權平均原則是將等級看作一種相對位置，使其連續化。為了能定量處理，用“1，2，3，…m”來表示各等級，并稱為秩。將評價結果中各向量對應分量中各等級的秩加權求和，從而得到被評價對象的相對位置，表達公式為（1）。

1.3.2 指標體系及權重的確定 城市土地利用效益是諸多因素綜合作用的反映，評價土地利用效益的指標選擇、權重系數確定在國內還沒有統一的標準。目前，學者對土地利用經濟效益進行分析時，一般選取地均GDP、單位面積財政收入、人均或地均二三產業產值等指標；對土地利用社會效益進行分析時，一般選取人口密度、恩格爾系數、人均住宅/道路面積等指標；對土地利用生態效益進行分析時，一般選取人均公共綠地面積、建成區綠地覆蓋率等指標；對土地利用環境效益進行分析時，一般選取工業廢水排放達標率、工業固體廢物綜合利用率、工業廢水/廢氣排放量等指標[15-18]。

作為在建的新區，南部都市開發區目前很大一部分收益來自土地出讓和土地出讓的房地產開發項目，在GDP尚未統計完全的情況下，選取其作為分析對象來反映土地利用經濟效益較為合理；對于新區而言，居住及就業人員尚處流動時期，人口密度、恩格爾系數等指標無法確定，而基礎及公共設施的建設情況、交通通達情況與新區的快速發展、聚集和經濟發展有著緊密的聯系；綠地面積及覆蓋率指標可以獲取，但各項廢水廢物的排放及利用情況尚無法獲得。因此，鑒于城市新區的特殊情況，再結合研究區的實際狀況，分別從社會、經濟、生態3個方面選取如下8個指標，來反映南部都市開發區土地利用效益的狀況，并利用層次分析法確定指標權重（表1）。

在城市土地利用效益評價研究中，只注重經濟效益而忽視社會及生態環境效益是明顯不正確的，但對于城市新區來說，由于初期的資金匱乏，土地經濟效益的重要性更加凸顯；新區的公共及基礎設施建設若能滿足居民的需求，也將對其整體發展有較大的影響；相比之下，生態環境效益的作用在城市發展初期的作用并不明顯。因而在分配土地利用效益評價指標權重時，對經濟和社會效益賦予了略大的權重。

2 基于模糊綜合評價法的土地利用效益評價過程

2.1 確定因素集、評語集，建立評價標準表

1）根據建立的土地利用效益評價指標體系，確定因素集為社會效益U1={u1，u2}，經濟效益U2={u3，u4，u5，u6}，生態效益U3={u7，u8}。

2）根據土地利用狀況，確定評語集為X={ⅠⅡⅢⅣ}={差級水平、中級水平、良級水平、優級水平}。

3）由于在分析南部都市開發區土地利用效益的過程中，將其與東三省其他典型城市新區進行了比較，因此在建立評價標準表時，部分指標的等級水平根據對比結果來確定（表2）。

2.2 建立隸屬度函數和模糊矩陣，合成結果矢量

1）根據等級水平，分別建立隸屬度函數（表3）。

2）建立模糊矩陣，合成結果矢量。根據建立的隸屬函數可得到社會、經濟、生態效益的隸屬度矩陣，再與層次分析法確定的評價指標的權重W進行模糊運算，合成土地利用效益評價結果矢量：

3）根據加權平均原則確定評價結果。

3 結果與分析

通過上述方法，最終得到長春南部都市開發區土地利用效益評價結果（表4）。根據加權平均原則的結果可知，無論k取1還是2，南部都市開發區的社會效益均處于中—良級水平，經濟效益均處于差—中級水平，生態效益均處于中—良級水平。綜合效益在k=1時，達到了中級水平；在k=2時，則為差—中級水平；但無論哪種水平，都可以看出南部都市開發區的土地利用綜合效益水平并不理想。

3.1 土地利用經濟效益分析

3.1.1 土地出讓狀況 2006～2013年，南部都市開發區累計出讓土地485.74 hm2，成交總價款206.89億元，平均出讓單價為4 259元/m2。

2006～2008年，土地出讓面積（圖2）和土地出讓成交價（圖3）總體呈下降趨勢，2008～2013年均呈現M形變化；平均出讓單價（圖4）在2007年出現最大值，近幾年有明顯的上升趨勢。相比于其臨近的長春凈月國家高新技術產業開發區（表5），南部都市開發區土地出讓面積明顯偏少，近幾年的土地成交額浮動明顯，平均出讓單價明顯較高。

3.1.2 土地出讓的投入產出狀況 2012年南部都市開發區的平均出讓成本（圖5）達到4 152元/m2，但土地平均出讓成本增長的同時，收益呈現出急劇下降的趨勢（圖6）。

相比于其臨近的長春凈月國家高新技術產業開發區（表5），南部都市開發區近幾年的平均出讓單價和平均出讓成本明顯較高，但單位土地純收益卻明顯低于前者。

3.1.3 房地產價格分析與比較 將研究區分別與長春市的凈月國家高新技術產業開發區、高新技術產業開發區和沈陽市的渾南新區、哈爾濱市的群力新區進行對比（所選樓盤都為在售住宅、價格類型為均價），前兩者與其緊鄰，區位條件狀況相近，后兩者與其具有相似的城市發展定位（表6）。

無論是同長春市內其他新區相比，還是與同類相近城市的新區比較，南部都市開發區的開發項目都相對偏少，均價范圍相對較窄，平均價格明顯偏低。endprint

3.2 土地利用社會效益分析

土地利用的社會效益是指土地利用結果對社會需求的滿足程度及其相應產生的社會影響。南部都市開發區的交通用地指其城市道路用地，開發區規劃道路面積共690 hm2，占開發區總面積29.82%（圖7）；基礎設施和公共設施是指南部都市開發區的公共管理與公共服務用地，共776.3 hm2，占總面積33.55%（圖7），但其中26.34%為公園與綠地。南部都市開發區的規劃道路面積較大，但實際部分道路尚未建設完成；基礎設施和公共設施用地所占比例偏小，需在未來的開發建設中進一步完善。

隨著南部都市開發區配套設施及交通的不斷完善，隨著長春市政府、吉林省政府（部分單位）的遷入，南部新城板塊已成為吸引購房者的首選目標；東北師范大學附屬中學的建立以及具有國際品質的雕塑公園，也為南部都市開發區的文化發展奠定了堅實的基礎；另外，金融總部基地的建設，將迎來優化金融產業鏈條、促進長春市產業結構的優化與升級、加強長春區域競爭能力等積極影響。南部都市開發區按照目前快速有力發展的趨勢下，將促進區域乃至整個長春的發展。

3.3 土地利用生態效益分析

在土地利用過程中，對整個土地生態系統的生態平衡造成影響，從而對人的生活和生產環境產生影響的效應，稱為土地利用的生態效益。南部都市開發區在土地利用過程中較為注重生態的發展，素有綠色金谷、綠色金融城的美譽。為降低碳排放、避免氣候變化災難，南部都市開發區鼓勵零碳或低碳的交通方式，這與其原有的生態基礎相得益彰，更好地發展了生態效益。

南部都市開發區建成區面積754 hm2，綠地面積205 hm2，綠地覆蓋率可達27.19%；公共綠地面積有609.5 hm2，占研究總面積26.34%（圖7）。相對于其他地區，南部都市開發區公共綠地面積比例偏小，綠化有待提高。

4 結論

1）相較于其他新區，由于南部都市開發區土地出讓率不高，土地成本高、收益低，房地產價格偏低，基礎設施不夠完備，道路修建尚未完成等原因，其土地利用綜合效益水平偏低。其中，社會效益和生態效益為中—良級水平，經濟效益為差—中級水平；土地利用綜合效益的評價結果與經濟、社會、生態效益的高低程度有著密切的聯系，在k=1時達到中級水平，在k=2時為差—中級水平。

2）城市新區作為城市的一部分，其土地利用效益的評價與成熟的城市土地利用效益評價應有所不同：城市土地利用效益評價大多是對研究區域一段時間的土地利用效益進行評價，以得到該時間段內土地利用效益的變化情況及趨勢；但對于城市新區來說，選取城市新區發展較為成型的某一年數據更為合理。因此，本研究選取了具有現勢性的、發展時間靠后的一年數據來對研究區的土地利用效益進行評價。結果表明，該數據能夠有效地反映研究區的土地利用情況，結合模糊綜合評價法也能夠合理地評價出研究區的土地利用效益水平。

參考文獻：

[1] 劉榮增，王淑華.城市新區的產城融合[J].城市問題，2013（6）：18-22.

[2] 汪勁柏，趙 民.我國大規模新城區開發及其影響研究[J].城市規劃學刊，2012（5）：21-29.

[3] LAU C Y. Spatial mismatch and the affordability of public transport for the poor in Singapores new towns[J].Cities，2011， 28（3）：230-237.

[4] CERVERO R. Sustainable new towns：Stockholm's rail-served satellites[J].Cities，1995，12（1）：41-51.

[5] 楊繼瑞.城市新區開發與建設跨越式發展思考——以成都牧馬山新城為例[J].經濟體制改革，2007（5）：128-132.

[6] 鄭順平.土地集約利用的關鍵手段——城市新區土地開發綜合分析[J].規劃師，2003，19（10）：41-44.

[7] 葉昌東，周春山.城市新區開發的理論與實踐[J].世界地理研究，2010，19（4）：106-112.

[8] 王振坡，游 斌，王麗艷.基于精明增長的城市新區空間結構優化研究——以天津市濱海新區為例[J].地域研究與開發，2014， 33（4）：90-95.

[9] 王法成，范 穎，余 穎.重慶城市新區規劃編制與管理的實踐探索[J].城市規劃學刊，2012（2）：101-105.

[10] 劉 暢，李新陽，杭小強.城市新區產城融合發展模式與實施路徑[J].城市規劃學刊，2012（7）：104-109.

[11] 王春萌，谷人旭.康巴什新區實現“產城融合”的路徑研究[J]. 中國人口·資源與環境，2014，24（S3）：287-290.

[12] 楊 敏，陳學武，王 煒，等.基于人口和土地利用的城市新區交通生成預測模型[J].東南大學學報（自然科學版），2005，35（5）：161-165.

[13] 任 遠，張 放.城市化階段和大城市地區不同區域人口空間變動——以上海靜安區、浦東新區和南匯區為例[J].人口學刊，2006（4）：35-39.

[14] 劉 瑜.基于模糊綜合評價法的城市土地集約利用評價研究[D].南京：南京師范大學，2008.

[15] 葉敏婷，王仰麟，彭 建，等.深圳市土地利用效益變化及其區域分異[J].資源科學，2008，30（3）：401-408.

[16] 曹堪宏，朱宏偉.基于耦合關系的土地利用效益評價——以廣州和深圳為例[J].中國農村經濟，2010（8）：58-66，79.

[17] 王雨晴，宋 戈.城市土地利用綜合效益評價與案例研究[J].地理科學，2006，26（6）：743-748.

[18] 張旺鋒，林志明.蘭州市城市土地利用效益評價[J].西北師范大學學報（自然科學版），2009，45（5）：99-103.endprint