淺析房地產行業

賈雙燕

摘要：闡述了我國房地產業競爭概況，分別從中國房地產企業的價格競爭、品牌競爭、廣告競爭和土地所有權的競爭，對我國現階段的房地產市場競爭現狀進行了分析。

關鍵詞：房地產市場； 壟斷定價；品牌競爭

房地產業在中國是一個高速發展的行業，特別是經過近十多年的發展，中國房地產業已經成為國民經濟的基礎性產業和支柱性產業。然而，總的來說，我國的房地產市場是個發育不全的市場，房地產市場化程度低，市場供給需求結構不相匹配；房地產價格明顯已經超過了普通城市居民的承受能力。那么，房地產市場企業間進行的是一種怎樣的競爭，因此。對我國房地產市場競爭方式和狀況進行了重新思考很有意義。

一、 房地產現狀

1、房價過高

近幾年，房地產的需求一直處于旺盛狀態。特別是有很多人把房產作為投資項目，進行投機買賣，房產價格一直處于相對高位，一線城市如北京、上海和深圳，一百平米的高層住宅綜合所有成本，約 15 萬到 30 萬人民幣。二線城市約 13 萬到22萬。三線城市，約12萬到18萬。而國內工薪階層購一套房的費用多是年工資的10-20倍。像這樣的情況，如果不給予調控，廣大居民的住房困難就難以解決。

2、土地資源不足

土地資源不足，嚴重制約著房地產開發的步伐。近年來，城區周邊的土地供應量越來越少，價格也越來越高，為此，房地產企業要求政府部門有計劃地統一規劃，連片征用和規模開發房地產建設所需的土地資源，以解決土地供應不足的矛盾。城市規劃滯后，從房地產業發展的方向來看，中心城市及縣城區、中心鎮建設規劃都滯后，給房地產開發帶來一定的影響，私房亂建現象也影響著房地產小區規模建設。

3.未形成有效的監管合力

然而，正因為目前各地對房地產經紀機構的監管，涉及部門太多，才使得這些部門尚未形成有效的監管合力。因而，針對這種多頭管理難以擰成一股力的現狀，各相關部門必須加強部門間的協作配合，建立健全房地產交易信息共享、情況通報以及違法違規行為的聯合查處機制，這樣才能綜合有效地監管我國房地產經紀行業。

二、我國房地產市場競爭現狀分析

1.中國房地產企業的價格競爭

目前，我國的房地產價格明顯已經超過了普通城市居民的承受能力，主要原因是由以下幾方面：房地產企業的壟斷定價、房地產企業的價格歧視、房地產企業的價格串謀。價格競爭的特殊表現形式。因為它們都是企業在價格競爭過程中采取的“特殊”的價格競爭策略。

1）房地產企業的壟斷定價。中國房地產企業所處的環境是區域性寡頭壟斷的市場結構環境，這種環境下的市場競爭是位置相鄰的少數幾家企業之間的競爭。壟斷的積極性為主要表現在：壟斷可以實現規模經濟。

2）房地產企業的價格歧視。通常來說，我們把價格歧視定義為對購買基本上是同一種商品的不同顧客收取不同的價格。價格歧視的具體做法有很多，主要包括與房地產產品質量、空間格局、銷售時間、銷售方式以及消費者收入情況相關的幾個方面的價格歧視。

2.廣告競爭

目前，我國的房地產開發商在處理現實經濟中的信息不對稱現象是很常見的，而廣告就是其中的一種重要解決手段。廣告是企業的一種戰略性投資，也是企業的一種競爭戰略。廣告作為一種競爭戰略，是指企業將廣告支出作為一種與價格、產出等相同的決策變量，在市場競爭中加以運用，使廣告投入產生有利于自己的競爭優勢。由于房地產企業之間在廣告支出上的競爭行為，廣告費用有不斷加大的趨勢，最終導致各個企業的廣告費用超出了它們愿意支付的水平。

3.土地所有權競爭

由于土地資源的稀缺性，在供不應求的情況下，土地所有者就會形成壟斷，總量控制能夠在一定程度上提高土地的利用效率，但是隨著城市化進程的加快和房地產業的發展，對土地資源特別是城市土地的需求飛速增長，總量控制已經無法有效調控城市土地的使用效率，必須對其結構加以控制，特別是針對高檔商品住房和寫字樓空置率上升，進行結構調整。第一，對于新增的經營性土地使用權主要通過土地批租市場，實行土地出讓，并以土地拍賣、公開投標方式取代協議方式。第二，通過立法，明確存量不動產劃撥土地使用權的使用期限，根據不同用途和現有財產狀況把使用期限確定在20～30年以內。第三，逐步提高存量不動產劃撥土地使用權的年租金，使之與批租土地的年地租成本相當。第四，放寬劃撥土地使用權進人市場的條件。

三、 結語

總之，我國的房地產業正面臨著巨大的發展潛力，在中國房地產業在發展過程中，特別是去年的金融危機，出現了一些不和諧的因素和一定的泡沫，對此，相關部門必須對房地產市場進行政府規制，規范房地產企業之間的競爭行為。增強房地產市場的可競爭性，促進房地產市場價格機制的充分形成和有效發揮。使我國的房地產業保持健康快速的發展。

參考文獻：

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