淺析我國房地產信托的投融資方式

趙李曼

【摘 要】 房地產企業在經營中對資金需求量較大，但融資渠道相對單一，比較依賴于銀行信貸，而房地產信托作為銀行貸款的一種有益補充，既有利于社會閑散資金的投資運用，又緩解了房地產企業的融資問題。本文分析了房地產投融資的優勢，并提出了具體的投融資模式。

【關鍵詞】 房地產信托 投融資模式 房地產企業

房地產業是典型的資金密集型行業，融資問題關乎到房地產項目能否順利進行甚至整個房地產企業的興衰。我國傳統的房地產企業融資主要依賴于銀行貸款方式，但隨著銀行信貸政策的收緊，需要謀求以銀行融資為主導，多種融資渠道相結合的多元化融資模式。房地產信托作為一種銀行貸款的有益補充，也是我國正大量采用的房地產融資方式。

一、我國房地產信托投融資的概述

房地產信托業務是指委托人基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，投資于房地產開發和經營等行為。即信托投資公司發揮專業理財優勢，通過實施信托計劃籌集資金，并將信托資金運用于向房地產開發公司發放貸款或投資，以使委托人獲取收益的一種信托形式。

我國的房地產信托是在2002年7月信托業重新開展后逐漸發展起來的。伴隨著2016年5月份以來各地“地王”頻出，部分一二線城市的房價暴漲，房地產信托的發行市場也不斷升溫。據國投泰康信托有限公司的一份報告顯示，2016 年以來，集合房地產信托的發行規模和占比都呈顯著的上升趨勢，集合類房地產信托產品從一季度單月百億元的發行規模，逐步上升至8 月份的167 億元，集合房地產信托的發行占比從年初的不到10% 逐步提升到8 月份的17%。房地產信托作為一種有效的投資手段，可以有效的刺激金融市場，作為融資手段又能推動房地產企業的發展，對整個房地產行業的發展有著積極的作用。

二、房地產信托投融資的優勢分析

信托投資公司通過發行集合資金信托計劃募集資金，然后投資于房地產市場，連結了資本市場和房地產市場。既解決了房地產企業的資金短缺問題，對信托產品的投資者來說又提供了一種新型的投資渠道。

1、房地產企業層面 房地產企業作為金融市場上巨額的資金需求者，大多都是建筑企業，缺乏金融管理的專業知識，在融通資金過程中會存在經驗不足或資金成本過高的問題，通過信托投資公司自身或聯合其他專業公司進行專業化經營管理，房地產企業可將精力用于擅長的房地產開發項目，使房地產經營績效大幅提升。

信托投資公司通過發售信托計劃方式募集的資金，解決了房地產項目開發過程中資金短缺問題，促進土地的有效利用。由于信托產品的靈活性和個性化服務特性，使房地產信托具有一定的定制性質，房地產項目的承租人或購買者可以要求信托投資公司按照自己的要求開發房地產項目，避免房地產開發和銷售過程中的種種風險，也使房地產開發企業可以迅速回籠資金，用于開發其他的房地產項目，提高房地產企業的經營效率。

2、投資者層面 近幾年隨著我國房地產價格的不斷上升，房地產信托產品的發售為投資者提供了一種新型的投資渠道，可以吸引社會閑散資金進入房地產行業，既積聚社會資金促進經濟增長，又擴大了投資者的投資渠道，這是房地產投融資的發展趨勢之一。

投資者作為金融市場上的資金盈余者，可以通過購買各種金融工具比如購買股票、債券、證券投資基金和金融衍生產品等進行投資，但單個投資者投資房地產開發經營時就會面臨資金量不足、風險過度集中和專業知識不足的問題。房地產信托通過信托投資公司自身或聯合其他專業公司進行專業化經營管理，使投資者可以分享房地產專業投資的成果。另外房地產投資信托集合多個投資者的資金，進行多項房地產項目的投資，從而分散了風險，使投資者在享受房地產市場投資高收益的同時承受較低風險。

三、房地產信托投融資的主要模式

1、債權型模式 關于房地產信托的債權融資模式，最為基礎的是信托貸款，即將信托公司募集到的資金以向房地產開發企業發放貸款的方式投入到房地產開發項目，開發商到期還本付息。近幾年，債權型信托的一種演進方式為信托集合理財融資模式，即由房地產企業與信托公司簽訂協議，由商業銀行向投資者發行理財產品的方式籌集資金，并作為信托計劃的委托人，委托信托公司設立單一資金信托，由信托公司通過向房地產企業發行貸款的方式用于房地產開發項目。

2、股權模式 股權模式是指信托公司以信托資金入股房地產項目公司，成為項目公司股東，在信托期限屆滿或信托期限內滿足約定條件時，由約定的項目公司股東或其他第三方按照約定價款收購信托持股。股權模式展現了信托在實業直投、核心資產管控、投融資對賭、補充項目資本金、主動管理風險、撬動銀行信貸等方面的優勢。在實踐中，實力較強的房地產企業一般不愿采取這種模式而失去項目公司的控制權，并且這種模式的操作關鍵在于信托產品到期后“股權變現退出”的保障問題。

3、權益模式 信托實踐中的權益模式，是指房地產企業基于自身擁有的優質權益，與信托公司合作，采用“權益轉讓附加回購”等方式，從而實現優質資源整合放大的信托投融資模式。在房地產信托的投融資實踐中，一般運用租金收益權、股權收益權、項目收益權、應收賬款收益權或者特定資產收益權等方式開展信托投融資。

4、組合模式 所謂“組合”，是指信托資金的運用方式涵蓋了貸款投資、股權投資、權益投資、信托受益權轉讓等“一攬子”策略，并根據不同的房地產項目做出靈活的信托資金運用方式以及退出機制。在信托實踐中，常見的組合模式有“股權投資+債權投資”、“股權投資+權益投資”、“股權投資（或權益投資）+財產權信托”。但因組合模式交易結構復雜，加大了信托公司在實踐管理的難度。

結語：房地產信托投融資的發展使得房地產企業在面臨資金緊張時，充分運用金融信托的融通資金職能，實現房地產行業的持續發展，并且推動了房地產企業融資渠道的多元化，有利于金融體系的完善。目前我國大多數投資者對房地產市場都十分看好，房地產行業及房地產信托的發展潛力巨大。

【參考文獻】

[1] 王巍.金融信托投融資實務與案例[M]. 經濟管理出版社， 2013.

[2] 張霄明.我國房地產信托產品主要模式及發展對策[J]. 時代金融， 2014（11）.endprint