千億企業系列點評

丁祖昱

千億企業點評之一：恒大，中國地產新一哥

縱觀3000億級房企近三年復合增長率，恒大以54.9%位列首位，增速最快。

2016年房地產行業風起云涌。恒大在經過幾年不停追趕后終于改寫歷史，于9月首次趕超萬科，并問鼎全年的房企銷售流量榜及權益榜。

2016年1-12月，恒大銷售業績實現快速增長，全年完成3000億銷售目標的124.5%。其合約銷售金額3733.7億元，較去年同期增長85.4%；合約銷售面積4469萬平方米，較2015年增長75.2%。其中，銷售貢獻度最大的恒大海花島項目位列2016年全國項目，成交金額第三位，達111.5億元。恒大海花島及海上威尼斯項目的銷售面積也排在全國項目前三位。縱觀3000億級房企近三年復合增長率，恒大以54.9%位列首位，增速最快。

在本輪快速增長中，恒大的發展潛力是大家有目共睹的。2016年，恒大在原有規模上加大土地儲備力度，新增土地建筑面積約9000萬平方米，同比增長約158%。充足的土地儲備為恒大未來提供了更多發展空間，也為未來業績的持續增長奠定了良好基礎。

今年以來，恒大在做好地產主業的同時，引入發展新概念，與多個城市分別簽訂合作協議，計劃打造恒大童世界、海洋公園以及恒大養生谷，積極布局文旅產業。對于旅游、健康養老產業的布局，一方面能進一步助力未來多個城市的拿地，另一方面，也將在運營銷售過程中積極提升二線及三四線城市的去化率，形成良性循環。

事實上，恒大今年交出的“地產第一成績單”，并非出人意料。

首先，對于整個集團而言，許家印“永遠爭第一”的性格深入人心。恒大足球、排球等恒大旗下的體育產業，都在近年取得較好成績并獲得業界高度評價，其中恒大足球更是兩奪亞洲冠軍聯賽的冠軍，也為恒大集團獲得更多國際聲譽。

其次，恒大的執行力較強，目標確定后便全力以赴。其標準化、體系化的經營管理及建設模式，在業內遙遙領先。恒大在強調快速周轉的同時，形成自己的特殊流程，從而提升了開發速度和資金使用效率，實現企業資源的優化配置。

與此同時，2016年房地產市場整體向好，恒大也搭上了房企快速發展的“順風車”。恒大對市場敏銳的嗅覺，也為其業績的穩定增長做出貢獻。在市場出現波動之前，恒大會加快去化速度，制定強效的應對策略，不盲目漲價。伴隨限購限貸政策的實施，2016年第四季度眾多房企在銷售業績上有明顯的下滑，恒大則保持了較為穩定的業績水平。

盡管置身于高手如林的房地產行業，恒大仍有上升空間。根據2016年中報顯示，恒大凈負債率達92.97%，相較其他千億企業為高。另外，永續債也消耗了企業不少利潤，當然，這些都是企業在規模擴展過程中必須付出的代價。2017年，希望恒大在這些指標上能有所改善。

按照未來萬億的銷售目標，恒大今日還未達半山腰，恒大永遠在路上！

千億企業點評之二：股權之爭塵埃落定

2017年，沒有了股權之爭的桎梏，萬科應該輕裝上陣，相信還會給大家更多的驚喜。

2017年伊始，萬科公告華潤371.7億轉讓所持有的公司股份予深圳地鐵。之后，華潤不再持有萬科股份，深圳地鐵成為第二大股東。至此，2016年對萬科影響最大、有可能改變萬科顏色的股權之爭，終于塵埃落定。

雖然從2016全年的銷售業績來看，萬科的排名掉到了第二，但我相信如果2016年伊始就告訴王石、郁亮，能夠用這個第二來換取股權之爭的結束，他們也會毫不猶豫地拱手讓出第一。股權紛爭塵埃落定之后，萬科還是原來的萬科，但又不是一年多前的那個萬科了。我覺得，萬科在這一場征戰中又前進了一大步，雖然談不上鳳凰涅槃，但至少更加成熟了。

在去年這樣的情況下，萬科全年還是保持了穩定的增長，銷售金額36427億元，銷售面積2765.4萬平方米，同比分別增長了40%和34%，在2016年的排行榜上也占據了9個月的榜首。雖然在年末拱手讓出了保持十年的第一位子，但恒大并沒有對萬科獲得碾壓式的勝利，萬科在流量榜的業績上與恒大僅相差100億，只相當于萬科在沈陽一個城市的銷售額。由此可見，今年的榜首之爭萬科還是很值得期待的。

根據公告，萬科2016年新增土地建筑面積3391.73萬平方米，新增土地投資1893.29億元，同比分別增加了50%和73.5%。其中在二線城市的面積和金額占比都較高，這樣的布局從短期來看可能會受到市場波動的一些影響，但就中長期而言，風險是最小的，收益也是最高的。

萬科的業績和財務情況依然保持穩健，3年業績復合增長率達28.7%，14.18%的凈負債率在千億房企中也是最低的。從管理層的角度來看，隨著70后年輕高管的上位，管理團隊也更趨穩定。2016年雖然陸續有高管離任，但和之前劉愛明、肖莉、毛大慶的離職相比，已經起不了什么波瀾。

2016年萬科在跨界業務方面也取得了一定的成果，一是與鏈家合作打造“萬鏈”進軍互聯網裝修；二是立足于杭州萬科的隨園養老模式，在北京、上海、廣州、杭州、青島等一線城市和核心二線城市積極布局養老產業，12月還簽約了深圳首家公辦養老PPP試點項目。除了養老之外，萬科物業的業績相比彩生活等上市物業管理公司也遙遙領先，2016年收入首次超過50億元，利潤也超5億元，可見萬科物業隨時可以完成資本化的最后一擊，這才是萬科除了住宅業務外最大的風口。

值得注意的是，萬科合作拿地的模式在業內還是屬于比較進取和領先的。股權合作模式的成果也在銷售權益榜上有所體現，雖然流量榜的金額和恒大差距不大，但在權益榜上和恒大卻有近950億元的差距。但這對萬科并不是壞事，更多的合作才能帶來更多的發展空間和機會。另一方面，合伙人和項目跟投模式解決了團隊的穩定性和積極性的問題，項目運作效率也會有明顯的提升，相信這樣的機制對萬科未來的良性發展還會起到更大的促進作用。endprint

由于沒有了股權之爭的掣肘，2017年萬科應該輕裝上陣，不僅僅是穩定發展可期，相信萬科還會給大家更多的驚喜。

千億企業點評之三：碧桂園

2017年有希望嘗一嘗第一的滋味

近三年復合增長率僅次于恒大，破億年終獎更讓王首富的小目標變成了到碧桂園做區域總。

2016年碧桂園的增長速度，在前三強房企之中毫無疑問是最快的。全年實現銷售金額3088.4億元，銷售面積3747萬平方米，分別同比增長了120%和74%，近三年的復合增長率也達到了42.8%，僅次于恒大。如果2017年能繼續保持這樣的增長速度，那么碧桂園很有希望嘗一嘗第一的滋味。

同時，碧桂園2016年在土地市場也表現得十分積極，全年新增土地預期建筑面積8752萬平方米，同比增加129%；新增土地投資1775億元，同比大幅增加217%。8月，碧桂園還曾表示將在一線和核心二線城市周邊投入超1000億元建設“科技小鎮”。

從銷售和拿地的情況來看，碧桂園整體定位還是以三四線城市為主，同時投資布局二線城市近郊、一線城市的周邊地區。2016年碧桂園江蘇區域實現了367億的簽約銷售金額，另外還有多個區域業績高速增長，乃至于有多位區域總拿到業界羨慕的超億元年終獎（含跟投分紅）。從項目運作來看，惠州十里銀灘和句容鳳凰城全年銷售金額分別達到了103億和73.6億元，鳳凰城銷售面積95.7萬平方米，在2016年全國項目成交面積TOP10中排在第五位。值得注意的是，這兩個項目都是運作多年的老項目了，自2011年開始銷售后，每次開盤都取得了很好的成績，這些項目一旦做“活”之后，便可以帶來源源不斷的現金流。

從成本控制的角度來看，根據2016年中報，碧桂園51.37%的凈負債率在千億房企中還是比較出色的。從管理層人員來看，除了首席財務官吳建斌的離職，碧桂園的高管仍然保持了比較好的穩定性。另外，跟投機制和同心共享計劃，既在一定程度上控制了投資的風險，又提升了管理層積極性。特別是多人破億的年終獎（含跟投分紅），在業內創造了新的紀錄，讓王首富的小目標變成了到碧桂園做區域總。

另外，讓人比較關注的還有在馬來西亞的森林城市項目，2017年的春茗會上碧桂園披露了森林城市180億的年度銷售金額，創造了業內銷售紀錄（由于項目遠在馬來，克而瑞無法核實數據準確性）。雖然2016年森林城市可以說是叫好又叫座，但緣于馬來西亞政界的不穩定因素和來自中國其他房企的各種競爭，該超級大盤未來也不會一帆風順。不過，我相信在碧桂園主席楊國強全身心投入這個項目之后，森林城市項目最終還是會向好的方向發展。endprint