“租購并舉”來了

董少鵬

7月21日，住建部會同有關部門選取廣州、深圳、南京、杭州等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。實施的措施包括搭建交易平臺，推動國企轉型為住房租賃企業，細化金融、土地等支持政策。以“租房住”為訴求的一系列組合拳，成為糾正“單向度住房改革”的對沖手段。

筆者認為，“購租并舉”這個提法來的晚了一點，但是來了總比不來強。

住房需求的主體都沖向購房市場，必然導致房價扶搖直上，而房價上漲又迫使資金轉換為房地產投資。一般而言，房地產投資是長線投資，不可能短期內收回。

如果房產購入全部使用自有資金，用購房資金總額除以每年度房屋租金額，即等于投資回收期。目前深圳市住房的投資回收期為62年，北京為52年，上海為51年。這樣看，買房并不劃算，但是人們依然趨之若鶩。顯然，是住房制度出了問題，必須加以校正。

事實上，世界各國的住房體系都是租購并舉的，一般來講租房戶占比在50%上下。如美國的舊金山、紐約和日本的東京，租房人群都超過40%。

目前我國城市房屋租賃占交易市場的比重僅有7%，提高的余地很大。不過，讓“租房住”成為人們選擇的渠道，還需要一系列配套措施。今年7月以來，廣州市提出“租購同權”，上海宣布新建住宅“只租不售”，北京市宣布擬新推“共有產權住房”等，都是為了引導和鼓勵人們“租房住”。

筆者認為，在上世紀80年代中期房改大規模推行之前，我國城市居民所住的房子基本都是屬于機關、工廠、學校等單位的，大家并不享有產權，只擁有使用權，但是大家都很安心，沒有現在這么大的焦慮感。后來推行住房制度改革，商品房、產權房逐步成為主流。特別是2003年以后，買房熱不斷升溫，甚至出現了所謂的“丈母娘購房指數”。現在大力發展機構性、規模化的租房市場，一定意義上是恢復住房制度改革前的一些做法。這對于完善住房制度是非常重要的，是在補足住房制度的短板。

為了從根本上糾正住房制度的偏差，筆者認為，應當重新確立“房地產市場”的內涵，房地產市場應該主要指商品房買賣市場，把租賃房歸入“住房服務市場”范疇。

為了解決好中國人的住房問題，就要讓大家租房住也感到安心，能正常地上學，正常地就業，正常地就醫等。把售房市場和租房市場同時完善起來，才是一個真正完善的住房制度體系。我們強調要建立穩定房地產市場的長效機制，“購租并舉”就是長效機制的核心抓手。

那么，“租”和“買”兩者的比例多少為宜呢？筆者認為，租的比重不要低于30%。如果租賃房的比例低于30%，就缺少了群體效應，租房者還是不安心。

當然，各地區各類城市情況不同，這個比例不需要整齊劃一，但特大城市具有標志性、引領性，需要有所堅持，否則就不能制度化。endprint