完善住房租賃市場體系，促進購租并舉

完善住房租賃市場體系，促進購租并舉

近期，培育和發展住房租賃市場得到了高度重視。從各級部門連續出臺的一系列政策措施看，發展租賃市場具有重要意義：既是貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位的重要舉措，是加快房地產市場供給側結構性改革和建立購租并舉住房制度的重要內容，也是解決新市民住房問題、加快推進新型城鎮化的重要方式，還是全面建成小康社會住有所居目標的重大民生工程。

我國房地產業在快速發展過程中出現了“購租失衡”的現象，表現為供給端“重銷售輕持有”、需求端“重購買輕租賃”。2015年，上海房地產開發企業的房屋出租收入占主營業務收入的比重為9.59%，商品房銷售收入占比則高達85.57%。相較而言，全國房地產企業購租收入失衡的狀況更加嚴重，房地產企業租賃收入占比長期維持在2%左右，而銷售收入占比從2000年的86.29%逐漸攀升至2015年的93.85%。

在需求端，租賃往往被視為一種過渡性的住房選擇，有時甚至被視為一種無奈之舉。國家統計局上海調查總隊的外來農民工城市購房意愿專項調查結果顯示，2015年有近四成受訪外來農民工有城市購房意愿，其中近半打算在上海購房。而不打算在城市購房的受訪外來農民工中，有62.7%的人是受制于經濟因素（收入不穩定、缺乏首付款、擔心付不起月供等）。可以想見，沒有多少人會因為能租房居住而不選擇購房。

為了破解“購租失衡”的矛盾，近期從供給側和需求側都出臺了不少政策措施。在供給側，北京、上海和深圳等城市先后公布了租賃住房的供應目標，上海推出了只租不售的租賃住房用地，北京等城市推進在農村集體建設用地上建設租賃住房的探索，若干城市啟動了推進租賃市場發展的試點工作。在需求側，國家有關部門在政策文本中提出要穩定租賃關系，保護承租人合法權益，廣州等城市則明確提出“購租同權”的概念，另有一些城市打算對部分符合條件的承租人發放租賃補貼。這些措施的效果都將在我國住房租賃市場的發展實踐中得到檢驗。

對住房租賃市場的發展而言，當前應注重市場體系的建立健全，深入研究幾個重要問題。首先是應該建立一個什么樣的住房租賃市場。住房租賃市場的發展嵌于各地制度、社會、經濟和文化結構之中，并無統一范式。從房地產業的發展歷程看，住房買賣市場的發展具有趨同之勢，而住房租賃市場的發展卻仍然延續分異態勢。究其原委，或許在于租賃關系對當地經濟社會和文化背景的依賴性更強，而買賣市場更加基于資本與技術。從這種視角看，建立一個什么樣的住房租賃市場，是須首要解決的問題。

其次是租賃市場在住房體系中如何定位。一個健全的住房體系至少應該包括租賃市場、買賣市場和住房保障。應該通過怎樣的制度設計和政策安排，使三者相互支撐？又該如何確定其邊界，使其發展能實現動態平衡？

再次是符合國情、市情的住房租賃市場體系應該包括哪些要素。在推進住房租賃市場的過程中，應從過往多年建立健全住房保障體系的歷程中總結經驗和教訓，注重體系，保持定力，避免政策的碎片化和短期化。

發展住房租賃市場需要有釘釘子的精神，“釘牢一顆再釘下一顆，不斷釘下去，必然大有成效”。