新形勢下房企現(xiàn)狀及發(fā)展方向

文/韓上尚

新形勢下房企現(xiàn)狀及發(fā)展方向

文/韓上尚

引言

改革開放以來，隨著我國國民經濟由平均每年10%左右的高速增長，逐漸進入近兩年7%左右的中高速增長，我國經濟正在進入新常態(tài)的發(fā)展階段，經濟結構正逐漸調整轉變。在宏觀經濟逐漸趨穩(wěn)、房地產行業(yè)競爭不斷加劇的新形勢下，房企轉型發(fā)展已經成為必然。

一、房地產業(yè)伴隨著國民經濟的發(fā)展趨勢進入新常態(tài)

伴隨著宏觀經濟步入新常態(tài)，房地產業(yè)在國民經濟中的“支柱”作用也逐步轉變?yōu)椤胺€(wěn)定器”作用，房地產業(yè)的發(fā)展與國民經濟的發(fā)展是相適應的，當前國家房地產市場調控政策以穩(wěn)增長為主。國家統(tǒng)計局2017年7月發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據顯示，6月在因地制宜、因城施策的房地產市場調控政策作用下，15個一線和熱點二線城市房地產價格漲幅呈現(xiàn)整體回落態(tài)勢。15個城市新建商品住宅價格漲幅均比5月有所下降，下降幅度在0.8%-5.5%之間。數(shù)據同時顯示（如圖1、圖2所示）：2014年7月至2017年7月36個月度，我國房地產施工面積增長速度呈現(xiàn)逐步回落趨勢；與此同時，商品房的銷售額增長速度除2016年初受政府去庫存政策影響形成短暫回升，整體增速顯現(xiàn)下滑趨勢。

房地產行業(yè)受宏觀經濟和政策的影響較大，為保持房地產行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，政府利用行政、稅收、金融、信貸等多種手段對市場進行調控。中央經濟工作會議明確，房地產行業(yè)要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，平穩(wěn)健康發(fā)展是2017年房地產行業(yè)的主基調。

圖1 2014年7月—2017年7月各月度累計房地產施工面積及增速

圖2 2014年7月—2017年7月各月度累計商品房銷售額及增速

二、新形勢下房地產企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

（一）面對調控政策房企壓力增大

房地產業(yè)是支持經濟增長的重要引擎，房地產行業(yè)的興衰備受政府關注，調控政策周期變化已成為我國房地產市場周期運行的特點。2016年，隨著城市分化愈加強烈，因城施策的調控路徑逐漸展開，在調控常態(tài)化背景下，信貸供給逐步收縮。貨幣流動性以及利率的邊際寬松預期不再，房地產行業(yè)在去杠桿趨勢下面臨中期結構性調整。房企公司債發(fā)行受限，伴隨債市波動，房企國內中票及短融券發(fā)行進入觀望階段。金融信貸政策不斷出臺，限制房企融資，上市房企融資渠道逐漸收緊。長期來看，2017年市場銷售回款將用于承擔企業(yè)償還債務和滿足新增開發(fā)投資的需求，房企的資金鏈將面臨較大壓力。與此同時，依賴大量融資激進拿地、銷售回款能力較弱以及債務結構偏短期的中小型企業(yè)則正在面臨風險積累，其資金面將產生較大壓力，企業(yè)經營風險加大。

（二）行業(yè)集中度加大

政策及市場波動導致房地產市場的周期波動。在當前形勢下，集中度持續(xù)攀升已成趨勢，行業(yè)加速洗牌，并購與重組成為行業(yè)常態(tài)。相關數(shù)據顯示（如圖3、圖4所示）：我國房企前10強的市占率已由2011年的10.7%上升至2016年的18.7%，2017年前五個月的市占率甚至達到了27.9%，前50強房企的市占率達到了50%以上。2011至2017年間，僅有13家企業(yè)進入過房企前10，其中6家企業(yè)每年均榜上有名，行業(yè)集中程度可見一斑。在資源越來越有限、獲取難度和成本不斷攀升的情況下，具備品牌優(yōu)勢、布局優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、運營能力、開發(fā)能力的龍頭房企更能夠脫穎而出，中小房企的生存和發(fā)展將舉步維艱。

圖3 中國房地產行業(yè)市占率

圖4 2011至2017年中國房企TOP10上榜頻次

（三）融資難度增大

房地產項目具有規(guī)模較大、回款周期長的特點，房地產企業(yè)需要準備大量的流動資金以應對項目所需的資金周轉，保證項目的運轉和開發(fā)。近年來，除一線中心城市外，房地產市場總體增長表現(xiàn)乏力。房地產行業(yè)銷售額降低，土地出讓金居高不下，勞動力成本大幅上升，擠壓了房地產行業(yè)利潤，使行業(yè)平均利潤呈不斷下降趨勢。新形勢下，商業(yè)銀行出于提高資本使用效率、規(guī)避風險的考慮，正在減少對房地產行業(yè)的融資貸款額度。商業(yè)貸款是多數(shù)房企主要的資金來源，政策的收緊給融資渠道單一的中小房企融資帶來挑戰(zhàn)。中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據顯示，2017年上半年房企融資數(shù)據繼續(xù)低迷，包括私募債、公司債、中期票據等在內的融資(不包括股權融資)總額為1771.8億元，而2016年上半年同期發(fā)行融資額度高達6735.94億元，同比減少74%。

（四）區(qū)域分化嚴重

新常態(tài)下，房地產企業(yè)去庫存壓力增加。由于銷售額降低，資金回流減慢，部分地區(qū)出現(xiàn)降價潮，導致競爭進一步加劇。此外，由于不同城市間發(fā)展存在較大差異，在地區(qū)發(fā)展異質性條件下，隨著房地產行業(yè)步入新常態(tài)，預計未來房地產市場的區(qū)域分化將愈演愈烈， 城市層級分化凸顯，一、 二、 三線城市房地產市場將出現(xiàn)明顯分層。

三、新形勢下房地產企業(yè)發(fā)展方向

（一）輕資產模式將成主流

隨著房地產開發(fā)進入成熟期，單純靠滾動開發(fā)持有模式將不再適應市場變化。萬科集團在2013年就曾提出將其房地產開發(fā)模式向輕資產模式轉變的戰(zhàn)略，提出“輕資產、重運營、極致服務”的口號，計劃以產業(yè)地產及其延伸業(yè)務作為新的利潤增長點，而所有新業(yè)務都將采取輕資產、資本化的模式，主要采取“小股操盤”的運營模式。在項目開發(fā)過程中，采取合作開發(fā)方式，不再控股，但項目仍然使用萬科的品牌和產品體系，共享其信用資源和采購資源，通過輸出管理和品牌獲取管理費用和股權收益，實現(xiàn)以小資本撬動大收益的目標。通過輕資產運營模式實現(xiàn)同等資本條件下擴展經營規(guī)模，獲取更多的市場份額，這種轉型有利于公司股本回收率的提升，進而起到提高收益、優(yōu)化資產配置的作用。

（二）房企將成為城市運營商

在宏觀經濟增速減慢、城鎮(zhèn)化進程放緩、行業(yè)平均利潤率下滑、開發(fā)成本增加、融資難度加大的環(huán)境下，由于資本的逐利屬性，房地產開發(fā)商開始向價值鏈其他環(huán)節(jié)轉移。萬科未來定位為“城鎮(zhèn)化配套運營商”，綠地集團等房地產開發(fā)企業(yè)致力于向“綜合地產運營商”轉型。相關研究指出，隨著我國第三產業(yè)加速發(fā)展和人均GDP的增長，市場對商業(yè)、寫字樓等物業(yè)的需求將迎來快速釋放。根據美國房地產業(yè)的發(fā)展歷程，當?shù)谌a業(yè)比重達50%以后，商業(yè)地產將迎來快速發(fā)展。第三產業(yè)的發(fā)展為持有物業(yè)提供了廣闊的前景和良好的機遇，并且隨著企業(yè)更加注重自己的產品質量和品牌價值，很多企業(yè)將加大對物業(yè)的持有以改善后期的物業(yè)服務，提高企業(yè)的競爭力。

（三）多元化投資將成趨勢

在房地產調整期，大型房企應建立多元化的投資理念保證可持續(xù)發(fā)展，從“地產+X產業(yè)”的模式中尋找跨界投資機會。目前，大型房地產公司大多已跨界轉型經營，涉及領域豐富，例如：萬達集團有萬達商業(yè)廣場、影院、文化旅游城；綠地集團涉及互聯(lián)網金融、大基建、PPP項目投資運營；恒大集團涉及體育、零售等。傳統(tǒng)住宅開發(fā)企業(yè)在商業(yè)地產、養(yǎng)老地產、旅游地產、產業(yè)地產、文化地產以及海外地產等方向均有嘗試。當前房地產市場開始由增量市場向存量市場轉變，房屋租賃市場潛力蓄勢待發(fā)，政府正在積極推進購租并舉的住房體系建設。2017年4月，住建部和國土部共同印發(fā)《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，明確要求增加租賃住房有效供應，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。今年7月，上海發(fā)布《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》。根據規(guī)劃，“十三五”期間上海計劃供應5500公頃住宅土地，可提供住房約170萬套。其中，市場化住房約115萬套，包括商品住房約45萬套和租賃住房約70萬套，租賃住房供應套數(shù)占新增市場化住房總套數(shù)60%以上。

（四）擁抱互聯(lián)網將成必然

近年來，我國互聯(lián)網飛速發(fā)展，O2O、共享經濟、互聯(lián)網金融等如今已成為大家司空見慣的名詞，傳統(tǒng)行業(yè)正逐步被互聯(lián)網改變，互聯(lián)網改善了人們的生活，提高了人們的工作效率。同樣，傳統(tǒng)房地產企業(yè)與互聯(lián)網的結合也日益緊密。2014年，萬達與騰訊、百度共同出資成立萬達電子商務公司。2015年，平安集團、京東等企業(yè)與萬科、綠地、碧桂園等房地產企業(yè)聯(lián)手，推出房地產眾籌項目。與此同時，互聯(lián)網企業(yè)也開始向房地產領域滲透。例如，小米通過打造“互聯(lián)網+地產+X”模式，形成以地產為基礎，整合教育、醫(yī)療、社區(qū)服務、居住消費的新型業(yè)態(tài)。在互聯(lián)網時代，房地產企業(yè)的轉型與升級與互聯(lián)網和房地產的有機結合息息相關。只有這樣，才能使企業(yè)在激烈的現(xiàn)代化商業(yè)模式競爭中游刃有余。

（作者單位：西南科技大學土木工程與建筑學院）