步高里保護與更新的經濟學研究

文/錢瑛瑛 黃彥雯

步高里保護與更新的經濟學研究

文/錢瑛瑛 黃彥雯

一、步高里的最初設計

步高里，法文名為Cité Bourgogne（勃艮第之城），位于上海市中心黃浦區陜西南路287弄、陜西南路和建國西路的交匯處，是上海市非常少見的整組建筑保存較完整、兼具英式聯排住宅特色的石庫門建筑群。步高里建于1930年，占地面積約7000平方米，建筑面積10004平方米，共有11幢建筑、79個單元，均為磚木混合結構，是石庫門里弄晚期的典型(其總平面見圖1)。除1號至9號單元外，步高里最早的設計與定位是獨門獨戶住宅。設計之初，里內西北角的1號到9號單元均作下店上宅之用，9個單元圍合的小廣場（名為四方廣場）是一個商業化廣場。11棟建筑、3.5米寬的主弄和3米寬的支弄，構成了清晰的路網結構，從城市街道到住宅內部，形成了“街面-主弄-支弄-天井-室內”的空間序列。步高里堪稱“城中之城”。

圖1 步高里總平面圖及單元門牌號（1949年）

步高里的大部分單元是獨門獨戶的單開間戶。單開間戶標準面寬3.6米，戶均面積94平方米。每個單元被樓梯間分為前、后兩部分。前部共兩層，后部共三層外加一個曬臺。如圖2所示（注：圖1和圖2均引自朱曉明、祝東海的《勃艮第之城》），每個單元都共有前客堂、后客堂、前樓、后樓、廚房、二層亭子間、三層亭子間等7個獨立的室內空間。每個單元的半戶外空間都是一個曬臺和一個天井。最初在1930年11月22日《申報》上刊登的竣工預告廣告中，就打出了步高里“單幢可分間用”的廣告，預示受眾定位向貧民大眾的傾斜，也因此開啟了一個單元內多戶合住的狀態。

圖2 步高里標準單元剖面圖

二、步高里的居民現狀與已經實施的更新改造

由于各種歷史原因，步高里從建成投入使用開始，幾個家庭合住一個單元便是常態，同時也散布一些店鋪作坊之類非住宅使用空間或下店上宅，但其如今絕大部分已回歸住宅之用，不過，幾戶合用一個單元的狀況延續至今。為容納更多人口，很多單元甚至在前部的前樓后樓之上搭建了閣樓，普遍存在事實上的“假三層”。

（一）居民主要構成

根據2017年4月筆者走訪步高里所在居委會得到的數據，截至2017年1月，步高里戶籍人口957人，常住人口302人，實際居住人口587人，共387戶。平均每單元居住4.9戶，每單元居住12.1人。各類人口構成見表1。

表1 步高里人口情況統計表

步高里人口構成主要是本地老年人和外來務工人員。老年人占實際居住人口的30.7%，占常住人口的59.6%；外來務工人員租住者占實際居住人口的48.7%。此外，也有少量外籍人士在此租住。訪談中我們發現，存在轉租的單元內，目前典型的居住格局是：本地原住民居住在一層的前后客堂或者二層的前后樓，外來務工者租住亭子間或者閣樓，外籍人士往往租住在改造后設有獨用煤衛的客堂和前后樓。

（二）已經實施的更新改造

步高里作為上海市首批優秀歷史建筑，其保護與更新工作一直倍受關注。市區兩級政府主導實施了數次更新改造工程，最突出的兩次改造工程是“馬桶工程”和“光明工程”。

1．“馬桶工程”。2007年春末啟動的大規模更新修繕工程被步高里居民簡稱為“大修”。政府共撥款550萬元，市文管會破例資助100萬元，促成了歷史性的首次大修。該工程內容包括新式座便器安裝、廚房水電煤設施更新、室內噴淋安裝、外墻修復、路面鋪設、市政管道整治以及建筑內外的局部維修等。這次修繕工程使居民從此告別拎馬桶的日子，因此被稱為“馬桶工程”。共完成了全弄約400戶的新式座便器安裝，僅有15戶居民拒絕安裝。“馬桶工程”中，居民支付100元的改造費用，其他費用由政府承擔。

2．“光明工程”。由于供電設施落后、安全可靠性差，步高里長期存在用電難、管理難、搶修難等問題，不僅無法滿足居民日益增長的用電需求，影響居住品質，而且存在一定安全隱患。2016年初，借著上海市政府“光明工程”項目的東風，步高里進行了電能計量表前供電設施維護和更新改造工程，將每戶居民住宅的電能計量表前供電設施基本容量配置標準從2千瓦、4千瓦提高至8千瓦。“光明工程”由電力公司作為項目實施主體，房管等部門配合，改造資金由市、區兩級政府和市電力公司共同籌措，居民未負擔任何費用。

由政府主導對步高里實施的更新改造，一定程度上改善了建筑的實用性和居民的居住條件，但仍存在不少亟待解決的問題。

圖4 合用廚房里雜物堆放

三、存在的問題及原因

（一）中低收入者擠居，鄰居之間存在隔閡

由于歷史原因，目前在步高里，每個不到100平方米使用面積的單元要被多戶家庭分割使用，普遍面臨煤衛設施共用、收納空間不足等問題。如圖3和圖4所示，合用廚房之擁擠與混亂是普遍現象。

此外，目前居住在步高里的外來務工人員較多，由于生活習慣與個人素質的差異，加之缺乏治理，弄堂內部環境較差。講究規則和秩序感的原住民、隨意隨性的外來務工新租客和追求私密的外籍租客之間存在一定程度的隔閡。

從房地產經濟學的角度考察，造成這一現象的深層原因之一是：隨著城市的發展與新建商品房的大量上市，步高里的建筑質量相對而言逐漸下降，有經濟能力的原住戶為了追求更好的居住品質，會出售（或轉租）住房使用權，購買新房搬離步高里，低收入者由于支付能力受限、老年人由于懷有歷史情懷和念于周圍配套設施的便利則繼續留守。搬出去的家庭，將房子轉租，獲取市場租金與公房租金的差額，低收入的外來務工人員成了轉租市場的主力。由此，步高里的居住者逐漸由最先的中低收入者變為低收入者，即步高里的住房使用權從中低收入階層逐步流向低收入階層。

圖3 合用廚房里三戶人家的灶臺比鄰而設

（二）共用空間雜亂，原有功能受損

除少數幾個單元維持獨用或者居住戶數較少外，目前平均每一個單元都被4－5戶居民家庭擠住。底樓的廚房由各戶共用，前后客堂、前樓、后樓、兩個亭子間甚至閣樓往往為各戶分住。每戶居民只對自己所住的房間擁有使用權，因此，不僅是廚房，樓梯、露臺、走道等單元內空間也都被共用。實地走訪時，筆者發現，由于自用房間內缺少空間，不少居民在廚房、樓梯、通道等公共區域內堆放雜物和停放非機動車。步高里西北部的四方廣場原是里弄內僅有的一塊居民戶外活動場地，筆者前去調研的幾個時間段內，都看到小廣場被3－4輛私家轎車、若干輛助動車和幾個固定的落地晾衣架占據。弄堂內堆滿了建筑垃圾，掛滿了晾衣架，衣物迎風飄揚，妨礙通行，有礙觀瞻，如圖5、圖6和圖7所示。

圖5 四方廣場被車輛和晾衣架占據

每戶居民追逐自身利益最大化，都盡力占用共用空間。單元內任何一戶居民的舒適度都不僅受自身控制，還受到其他居民的影響，某一居民對公共資源的侵占都給其他居民帶來外部成本。

（三）建筑陳舊，風貌受損

由于建設年代久遠，加之不合理使用，目前步高里的建筑較為陳舊，大多數建筑受到不同程度的損壞。雖然建筑和里弄整體的風貌基本得到保留，主要結構構件沒有出現嚴重損壞，但由于自然老化、使用不當和管理不到位等原因，里弄風貌還是受到了不可忽視的損壞：1.由于白蟻侵蝕、梅雨季返潮引發墻面脫落，地面和地板出現開裂滲水等，導致門窗木地板等木構件不同程度受損；2.多個單元存在曬臺加建、天井披屋等違章建筑（圖8）；3.原始的玻璃窗、百葉窗等與建筑風格相配的窗戶被擅自改換成鋁合金窗戶（圖9）；4.陜西南路和建國西路的沿街單元破門和破窗開店，原有石庫門被換成玻璃推拉門，原有的窗戶被改成店門（圖10）；5.空調外機、各種線纜設置無序。上述人為破損風貌的行為，多半與居住者保護意識淡薄、未擁有住房產權、無須擔負修繕責任等原因有關。

圖6 弄堂內衣物隨意掛曬

圖7 弄堂內建筑垃圾堆放

圖8 居民擅改的鋁合金窗戶和無序線纜

圖9 擅自搭建的天井披屋

圖10 陜西南路287弄5號破墻開河鮮店

四、居住滿意度調查

2017年4月筆者進行了“步高里居民居住滿意度調查”。該調查圍繞居民居住滿意度和對已實施更新工作的滿意度評價，設計了24個基本指標。在79個住宅單元中隨機選擇了50個單元，采取入戶訪談方式，對居民進行面對面問卷訪問，共訪談50個家庭（居民），完成有效問卷45份。調查訪談對象以中老年、女性、退休居民為主，基本特征信息匯總見表2。

居住滿意度調查中，通過對8個滿意度指標的描述性分析發現，鄰里關系、商業設施、醫療條件和活動場所的滿意度比較高，如表3所示。“馬桶工程”和“光明工程”提升了居民對水電設施和環境衛生方面的滿意度，水電設施的改善尤為明顯。更新前居民對水電設施的滿意度均為“一般”以下，而經過更新改造后，“比較滿意”達到了88.9%。但是，居民對于居住面積和住房私密性這兩項指標滿意度較低，其中對于住房私密性表示不太滿意的達到了62.2%，反映了目前所面臨的主要困難與問題。

表2 訪談對象的基本特征統計

總之，由于地處城市中心，居民對區位因素及周邊配套設施帶來的便利較為滿意。與此同時，步高里的老居民之間已經在長時間的共同生活中建立了良好的鄰里關系，構筑出具有強烈地緣性的社交網絡，對街區鄰里關系也比較滿意。雖然，有相當比例的居民表示了對環境衛生、私密性和居住面積的不滿意，但被問及將來的居住意向時，大部分居民都表示希望步高里現狀能得到改善，不愿意遷出居住。居民對所居住的住宅和弄堂懷有一定的依戀情感，希望對步高里的保護與更新能夠使生活環境和居住條件得到改善，而不是被強迫生硬地拆離。

表3 居民居住滿意度描述性分析 （單位:%）

五、基于經濟學思考的保護與更新建議

針對步高里的現狀，筆者以為，改單元內的共用空間為獨用，減少負外部性，可以減少和減緩步高里的老化與破損。對其進行保護與更新工作最重要的一點就是減少公用空間，建議先對實際居住戶數少的單元實施成套化改造，起到試點與示范作用。

筆者以為，最有利于建筑保護的方案是一個單元僅供一戶居民居住。但考慮目前實際使用現狀與高昂的置換成本，折衷方案是每個單元供一戶或兩戶居民居住。

（一）建議操作步驟

1．民意調查。對步高里內的居民進行全覆蓋調查統計，了解居民的意愿：是愿意繼續居住還是愿意以一定條件置換遷出。

2．評估回收。對住房使用權（即公房承租權）進行合理評估，確定政府統一指導價格，然后在居民同意的前提下有償收回轉租出去（不再自用）的房屋，直到一單元只留下一戶或者兩戶居民。

3．補足差價。愿意繼續居住的老租戶可以按照評估價格購買增加部分的住房使用權，增加使用空間。

4．成套化使用與修繕。對于一個單元由一戶家庭居住使用的，無須實施空間的成套化改造。對于一個單元內甲乙兩戶居住使用的，建議將每個單元分成兩部分。現有的一樓廚房一隔為二，靠近樓梯入口的一半，成為通往樓上的走道，另一半改成獨用廚房供底樓住戶使用。這樣，甲戶使用天井、前客堂、后客堂、半個廚房間和二層亭子間；乙戶使用前樓、后樓、三層亭子間和曬臺。三層亭子間可以統一改造為乙戶的獨用廚房與餐廳。一樓住戶可以選擇在后客堂角落安排衛生間，二樓住戶可以安排在后樓角落安排衛生間，便于管線隱蔽布設，兩戶之間不復存在共用空間，相互間的干擾降到最低。

5. 出售所有權。在成套改造完成后，待條件成熟時，將房屋所有權出售給居民。出售合同載明保護和使用條件。

（二）可以考慮的配套政策

1.鼓勵原承租戶之間進行交易。提倡就房屋使用權與同一單元的承租戶進行交易；限制或者禁止與非原租戶的交易，否則由政府直接回購其房屋使用權。

2.適度提高承租公房的租金，一則可以降低私自轉租的收益，減少轉租動機與行為，二則可以以租養房，平衡步高里的維修與管理支出。

3.給予選擇退租搬離的原承租戶一定的優惠政策，例如貨幣補貼，或者入住新建公租房、購買共有產權房的優惠等。

4. 違章必糾。存在違章搭建和違章改動的承租戶，在進行房屋使用權交易時，責令其將房屋恢復原狀后方可交易。

（作者單位：同濟大學經濟與管理學院）