三路進發查“癥結” 對癥下藥求實效

張楠

《上海市住宅物業管理規定》（以下簡稱規定）于2004年由市人大常委會審議通過，2010年啟動第一次修訂工作，2011年4月1日起正式施行。自實施以來，新規定在健全住宅小區綜合管理體制、規范和完善業主自我管理、提升物業服務水平、強化物業行業監管等方面均發揮了積極作用。然而，由于上海住宅小區量大面廣，物業管理涉及主體多元化、訴求多樣，物業服務收費、小區設施管養、業主維權等難點問題和復雜矛盾依然突出。針對住宅物業管理中的問題和矛盾，2017年，市人大常委會再次將規定的修訂列入地方立法項目，現已進入正式立法調研階段。

住宅物業管理是重大的民生民心工程，規定的二次修訂事關千家萬戶的安居樂業，本屆市人大常委會格外重視。早在一年前，由市人大常委會主任殷一璀任組長的工作組就對規定的具體實施開展了深入透徹的執法檢查，為法規的進一步修訂與完善做充分準備。在執法檢查過程中，發現問題和推動解決問題是兩大重要環節，此次執法檢查與立法調研同步進行，執法檢查組與立法調研組形成合力，使得小區住宅物業管理方面的問題“挖”得更全、更深，后期問題的解決也更具針對性、有效性。

三路進發查“癥結”

2016年5月底，執法檢查正式啟動。市人大常委會主任殷一璀指出，市人大常委會選擇《上海市住宅物業管理規定》實施情況開展執法檢查，既是對“民有所呼”的回應，也是對上海創新基層社會治理的經驗總結，以及對各種住宅物業管理情況的問題破解。

堅持問題導向才能抓好問題整改。為此，執法檢查組先后赴靜安區、楊浦區和浦東新區，對售后公房和直管公房、商品房、大型居住區等不同類型小區開展檢查調研；52位市人大代表組成6個小組赴12個小區深入開展調研；長寧、靜安、普陀、楊浦、閔行、青浦、松江等區人大常委會受委托對本轄區住宅物業管理情況組織了全面檢查。三管齊下，住宅物業管理中的各類“急難愁”問題無處遁形。

物業服務企業的“三難”。目前，物業服務的市場化定價機制尚未形成，收費標準不一；物業管理成本逐年攀升，物業管理費上調卻困難重重，程序上要經二分之一業主同意，操作中也遭到不少業主強烈抵觸；物業服務合同由物業公司與業主大會統一簽訂，收繳則是物業公司向業主逐個收取，繳費率較低。最終形成定價難、調價難、收繳難三大難題，直接影響物業服務企業的健康發展。

業主自我管理的“三難”。熱心于業委會工作的成員往往年齡偏大，缺乏專業知識，管理能力不強，而具備專業知識和管理能力的業委會成員卻又存在參與積極性不高等問題；業委會作為群眾自治組織，規定對業委會的定位、成員職責設定、功能作用發揮等相關內容缺乏明確描述，最終導致業委會組建難、業委會作用發揮難、業主大會形成有效決定難的“三難”困境。

專項維修資金續籌難。目前，國家對首期專項維修資金的交納規定較為具體，并將其與房屋交付直接掛鉤，因此，專項維修資金的首次歸集有了強有力的保障。但對于后期維修資金的續籌，則規定較為籠統，僅對續籌的條件進行了明確，但是對誰來組織續籌以及續籌的標準未進一步細化。據統計，全市商品住宅小區共有8000多個，維修資金達到續籌線（業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交）的小區約400個，近兩年僅有10多個小區續籌成功。

綜合管理體制理順難。住宅物業管理涉及政府、街道、居委會、業委會、物業服務企業、行業協會和社會組織等多個主體，政府的職責邊界在哪里，業委會與物業之間，業委會、物業與居委會之間的關系與互動模式如何界定，第三方社會組織如何有效介入等都是住宅物業管理中繞不開的話題。如何破解“九龍治水”的亂局，促使各方形成合力實現共贏也是本次執法檢查發現的一大難題。

對癥下藥求實效

針對本次執法檢查中的老大難問題，市人大常委會主任、市人大常委會住宅物業管理規定執法檢查組組長殷一璀在2016年市第十四屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議上所作的執法檢查報告中有針對性地提出了五點建議，重點著眼于業主自我管理意識與業委會建設能力提升、建立物業服務行業良性發展機制、加大小區綜合管理工作力度、強化專項維修資金使用管理，從建立完善機制體制等長遠的角度為住宅物業管理開出處方，務求實效。

隨后，有關部門的后續整改工作也提上日程。其中針對小區專項維修資金續籌難的問題解決舉措已初見成效：

一是基本全面解決歷史遺留問題。1996年6月，本市實施商品住宅維修資金管理制度，對此前部分商品住宅小區維修資金缺失，以及1996年6月至2000年底部分商品住宅小區維修資金應繳未繳的情形，目前已完成70%財政補貼資金的劃轉，對相關住宅維修資金予以補建。同時，對原以職工住宅立項的“售后房”小區公共設施維修資金不足部分，按初始籌集標準，已全部完成補建。2017年年底前，市住房城鄉建設管理委員會將繼續督促區政府完成全部政府補貼部分的劃轉，力求徹底解決遺留問題。

二是繼續加強維修資金續籌管理。探索多種形式建立“蓄水”機制，通過法定續籌、日常續籌和公共收益補充等方式，逐步建立小區維修資金長效補充機制。同時，加強物業使用領域信用信息管理，對未按規定將公共收益納入維修資金的物業服務企業和項目經理，予以記分處理，記分情況與企業誠信和招投標管理掛鉤；對未按業主大會決定履行續籌義務，經行政部門送達整改通知書后仍不整改的業主，將其行為信息納入公共信用信息平臺。這意味著，商品房的“養老金”管理將納入征信平臺。

三是不斷加強公共收益的管理。針對小區公共收益賬目不透明、公布不及時，未按照規定比例納入專項維修資金等情況，定期開展專項檢查，及時將公共收益按比例轉入維修資金賬戶。

為了讓百姓住得舒心，市人大常委會住宅物業管理規定執法檢查組始終堅持問題導向，致力于找準病灶除“病根”、對癥下藥開“處方”。對于今年啟動的住宅物業管理規定二次修訂工作，市人大常委會將廣泛匯聚人大代表和社會各界意見，力求通過立法為市民群眾創造更加良好的居住環境。endprint