房地產金融創新面臨的突出問題與對策

彭志瑞

摘要：住房問題是人民群眾目前關注的一個重要話題，而房地產的發展關乎人們是否可以居住在一個好的環境。房地產的發展受到房地產金融市場的影響，近些年來，我國金融市場逐漸發展進步，在社會經濟中的地位日益增高，而房地產金融市場是一個新興的市場，總的來說，因為自身起步晚，因此發展還并不是比較成熟。房地產金融市場想要更快更遠的發展，就需要進行相應的改革和創新，本文首先分析了房地產金融的概念，然后分析了房地產金融創新面臨的幾個突出問題，并且針對問題提出了相應的解決對策，希望對有關部門或者企業有所幫助。

關鍵詞：房地產金融；創新；對策

引言：房地產業在本質上屬于資金密集型的產業，因此房地產金融就顯得十分重要，房地產金融業簡單來說，是房地產開發商在進行項目的開發以及銷售、消費等環節，借助各種方式和渠道開展的融資活動和一些其他的金融活動。房地產金融產業在房地產產業的發展中起著關鍵作用，近些年來我國提倡住房轉型，也就意味著房地產金融也需要不斷創新，來為房地產產業的發展提供動力。

一、房地產金融的概念

房地產金融市場的存在，主要是服務于房地產產業的，它與房地產建設過程以及銷售過程有關，房地產金融在我國的融資方式主要是信貸，也可以使用貨幣方式。房地產金融有三個特點，一，房地產建設屬于長期的工程，又加上開發過程中可能遇見各種風險，比較復雜，因此房地產金融融資的期限可以很長；二，房地產開發工程相比其他的工程來說，屬于一項大工程，融資的數目很高，同時，購房者也往往沒有能力一次性付清所有的金額；三，因為房地產本來就是不動產，而且就我國目前住房形勢來看，房地產的價格與價值將不會處于下降趨勢，也不會因為通貨膨脹而遭受較大損失，所以房地產金融的債權比較穩定、可靠的，也有較多融資機構愿意為房地產企業提供擔保證明，換回穩定的資金回報。

二、房地產金融創新面臨的問題

（一）缺乏系統化、戰略化的政策

目前我國的房地產金融市場的發展還沒有確立長遠的、系統化的戰略以及支撐其運行發展的機制。因為僅僅把房地產金融作為住房改革的需要而實行的，所以很多的政策與措施都是短暫的、臨時的。而缺少系統化的長遠的政策，就可能使房地產金融市場處于混亂、沒有法律與規則可依、企業只顧當下、沒有可持續發展意識的局面。

（二）房地產二級市場發展緩慢

我國當前房地產金融市場的現狀是，一級市場的融資方式基本都是信貸融資，因為目前我國經濟形勢下，只有銀行才有能力提供給房地產金融市場資金。而我國的房地產二級市場發展緩慢，尚未成熟，這樣一來，住房銷售的緩慢，導致銀行的資金難以回收，長此以往銀行就會面臨金融風險，可信度也會下降。我國的房地產二級市場還處于摸索階段，除了之前建設銀行曾經發放個人住房貸款之后，就很少有其他的政策或者機構行為來幫助二級市場的融資，而這不僅影響我國房地產融資的渠道，而且會阻礙二級市場內部資本的流通，也有可能對一級市場造成威脅。

（三）沒有專業化的、有效的監管體系

當前我國對于房地產行業的監管已經比較全面，涉及各個角度，也有很多明確的法律監管文獻支持，但是事實上，這些監管不能及時的跟上市場的變化，比較落后，效率也十分低下。而且，我國大部分的房地產金融支持體系都屬于非專業的機構，所以在很多關于融資等各種問題的分析和研究上，存在局限性。和先進的歐美國家相比，我國對房地產金融市場的服務與監管體系還很落后。

（四）間接資金來源比重過高，風險較高

目前很多數據表明，我國房地產金融市場在融資過程中一個比較明顯的問題，即間接的資金來源比重過高，間接的資金來源指的是開發商自己在民間籌集的資金，或者通過其他的銀行貸款之外的渠道，這種自籌資金的比率較高會影響銀行貸款在融資方式中的地位，而且間接資金來源也存在一定的風險。

（五）過于依賴傳統的市場，缺乏活力

我國的房地產金融融資渠道原本有幾種類型的，但是后期發展過程中主要是以銀行貸款為主，融資的渠道十分窄，由此我們也可以發現，我國的房地產金融行業還是比較依賴傳統的市場方式的，而不敢去嘗試新的方式，因此缺乏新的活力，房地產金融創新缺少動力。

三、房地產金融創新面臨問題的解決對策

（一）執行“雙線并行”的房產政策

“雙線并行”房產政策指的是政府的宏觀調控與市場經濟相結合的政策，一方面，政府需要采取措施解決低收入者以及鰥寡孤獨群體的住房問題，政府可以給予這些人群保障房，減少他們的經濟壓力；針對中等收入群體，政府可以適當的調解商品房的價格，政府也可以從其他角度來增加這部分群體的收入情況，來提高他們的購房能力；而對高收入群體而言，政府可以在市場調節的基礎上，采取一些貨幣政策，保持市場的供給平衡。另一方面，針對普通居民，要發揮好市場調節的作用，來調控市場的價格。只有保證房地產市場的穩步前進，形成自己的特色，才能對房地產金融市場的發現奠定好的基礎。

（二）完善房地產二級市場

完善房地產二級市場，對我國房地產金融市場的發展具有很大意義。首先，它有利于使一些短期的閑散的資金轉變成為長期的房地產建設資金；其次，它可以平衡金融市場的供求平衡，在一定程度上可以引導資金的正確流轉，促進儲蓄業和房地產投資之前的溝通；而且，房地產二級市場的資金變動情況，可以看出中國社會的經濟發展情況，對于新興產業的建立發展也有很大幫助。

（三）建立健全法律體系和監督機制

房地產金融市場的發展需要法律的保障和規范，沒有法律，金融市場將是混亂不堪，沒有規則可言，各個企業的利益也無法得到保障。要完善我國房地產金融市場的相關法律政策，首先要求國家應該更加重視房地產金融市場，通過法律法規來將房地產金融市場的秩序和規則以及企業的利益等進行明確的規定。而且，應該針對房地產金融市場建立起科學高效的監督機制，明確每個部門的職責，部門之間的關系也應該協調好，防止出現有的職位職責過重，有的職位卻活少懶散的現象。同時，也應意識到金融行業可能遇見的風險，建立好風險防御機制，風險防御不僅要對房地產的資產證券化進行有效的監督，及時做好風險防御，而且包括加大對不確定因素的風險防御力度，同時也應該重視道德風險，做好監管工作。

（四）拓寬融資渠道

面對我國目前資金渠道單一的現狀，只有創新融資的渠道，才能保證房地產金融的穩定發展。我國目前的房地產產業融資渠道單一的原因有兩方面，一方面是因為個別企業自身的實力有限，不能上市，另一方面是我國的宏觀政策是限制房地產產業的融資行為的，因此房地產產業的融資受到很大限制。在一定程度上，我國應當轉變對房地產產業融資的看法，應該給予房地產金融市場一些空間。政府應該采取宏觀的政策進行調控，建立起系統化的多層次的房地產金融市場，拓寬直接融資和間接融資兩種方式，改變之前融資的不合理結構。政府的金融政策可以針對房地產產業進行差別化的對待，放寬房地產產業在資本市場的融資，同時也可以創新融資方式，嘗試使保險資金成為融資方式之一，同時應該借鑒發達國家的經驗，適當的放寬房地產債券行業，總之，經濟不斷發展的今天，融資的方式也不會不斷創新，推動中國房地產金融市場穩健發展。

（五）提倡金融創新，促進房地產市場的穩定發展

西方的很多發達國家從很多年前就開始探索金融風險防范，在房地產金融上也是起步較早，發展較為成熟。例如，美國早我們幾十年，在1934年就發展形成了住房貸款銀行體系，從而促進房地產貸款機構資金的流動。還有很多發達國家的例子，我們需要學習國際上的房地產金融創新的經驗，結合我國的實際形勢，建立科學有效的房地產金融機構，并且要放寬對房地產金融創新的限制，提倡各種新型的金融工具多元化發展。

（六）堅定實體經濟發展方向

實體經濟指的是產品通過生產或者制造，然后直接得使用到人們的生活中，直接被人們所消費。與之相對的是虛擬經濟，它是資本的運轉與流通，沒有實際的可觸的產品。我國房地產金融在發展的過程中需要避免之前國際上的種種教訓，房地產金融在我國經濟發展中占據重要地位，需要落實發展。

四、結語

總之，我國房地產金融市場的創新目前面臨著很多問題，我國也應該針對這些問題，然后吸取國際上其他國家的教訓，借鑒他們的經驗，腳踏實地地對我國房地產金融行業的長遠發展進行規劃，建立健全房地產金融市場的法律與監督體系，放寬對多種融資渠道的限制，同時完善房地產二級市場，使之與一級市場相互配合，最終使房地產產業為我國經濟發展、國計民生做出貢獻。

參考文獻：

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