萬科企業(yè)股份有限公司企業(yè)財(cái)務(wù)案例分析

趙爽

【摘 要】我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展雖然從黃金時(shí)代進(jìn)入了白銀時(shí)代，房地產(chǎn)的價(jià)格還是逐步攀升，即便國家多次出臺調(diào)控政策，買不起房的現(xiàn)象仍然是非常普遍。萬科經(jīng)過三十余的發(fā)展，已成為國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司。本文通過對萬科進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表的指標(biāo)分析，反應(yīng)了萬科目前的經(jīng)營狀況，從財(cái)務(wù)的角度來研究和探討案例公司的發(fā)展方向，提出相應(yīng)的可行性對策，以提高公司的經(jīng)營質(zhì)量。

【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)分析；萬科；房地產(chǎn)

萬科企業(yè)股份有限公司是國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司具有很強(qiáng)的代表性。本文通過萬科企業(yè)股份有限公司2014年至2016年年報(bào)中的財(cái)務(wù)信息，進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表的指標(biāo)分析，為其他房地產(chǎn)公司的發(fā)展提供借鑒。

一、萬科企業(yè)股份有限公司簡介

萬科是全國首個(gè)年銷售額超千億的房地產(chǎn)公司、中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。公司定位城市配套服務(wù)商，堅(jiān)持為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子，堅(jiān)持與城市同步發(fā)展、與客戶同步發(fā)展的兩條發(fā)展主線。公司核心業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)。近年來，在鞏固核心業(yè)務(wù)優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，圍繞城市配套服務(wù)商的定位，積極拓展業(yè)務(wù)版圖，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長租公寓、冰雪運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)老、教育等行業(yè)。

二、萬科集團(tuán)財(cái)務(wù)分析

（一）償債能力分析

償債能力是衡量一個(gè)企業(yè)是否健康發(fā)展的關(guān)鍵，是反應(yīng)企業(yè)經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況的標(biāo)志[1]。最終目的是確保資金的安全性。

表1的數(shù)據(jù)表明，企業(yè)的流動(dòng)速率近四年基本維持在1.30左右，但有逐步下滑的趨勢。速動(dòng)比率近三年基本維持在0.43，速動(dòng)比率變動(dòng)不大，但是呈上升趨勢。這說明企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動(dòng)負(fù)債的能力還是有所提高的，也表明了流動(dòng)速率下降的原因是由于存貨比重的增加。資產(chǎn)負(fù)債率從2013年2015年保持在了77.64%左右，而在2016年達(dá)到了80.54%，2016年公司負(fù)債水平有所提高。產(chǎn)權(quán)比率從2013年到2015年基本保持在347.41%左右，而在2016年達(dá)到了413.90%，高產(chǎn)權(quán)比率說明萬科是高風(fēng)險(xiǎn)、高報(bào)酬的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。由于產(chǎn)權(quán)比率與權(quán)益乘數(shù)有數(shù)學(xué)關(guān)系，故權(quán)益乘數(shù)與產(chǎn)權(quán)比率的變化趨勢相同，權(quán)益乘數(shù)越大表明所有者投入企業(yè)的資產(chǎn)占全部資產(chǎn)的比重越小，企業(yè)負(fù)債的程度越高?，F(xiàn)金比率在最近四年除了在2014年達(dá)到了17.84%，其余三年基本在13%左右。說明萬科的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物償還流動(dòng)負(fù)債的能力并不是很高，但是也同時(shí)說明了企業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物到了充分的利用。

償債能力指標(biāo)中的資產(chǎn)負(fù)債率對于普通的行業(yè)來說，百分之八十的負(fù)債率屬于高負(fù)債，但對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是很正常的。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2013-2015年的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債率在77%左右，萬科的負(fù)債率水平在平均水平上。而且根據(jù)萬科企業(yè)2017年半年度報(bào)告企業(yè)的凈負(fù)債率為19.61%，保持在了行業(yè)較低水平之上，說明萬科的償債能力在房地產(chǎn)行業(yè)中還是比較高的。同樣萬科權(quán)益乘數(shù)也在平均水平之上。

（二）營運(yùn)能力分析

營運(yùn)能力是指企業(yè)運(yùn)用各項(xiàng)資產(chǎn)以賺取利潤的能力。企業(yè)營運(yùn)能力的財(cái)務(wù)分析比率有：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等[2]。

從表2的數(shù)據(jù)中可以看出，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是逐步提高的，尤其是2015年增加明顯，可見公司收賬速度增加，收賬期變短，減少了發(fā)生壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。存貨周轉(zhuǎn)率的變動(dòng)幅度并不大，近兩年維持在0.41，這與萬科所處行業(yè)有關(guān)。不過與2014年相比還是有所提升的，可見企業(yè)的變現(xiàn)能力有所提高。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率最近兩年保持在0.36的水平上，相比2014年有所提高，說明企業(yè)更有效的利用了流動(dòng)資產(chǎn)，流動(dòng)資產(chǎn)也相對比較節(jié)約，在一定程度上增強(qiáng)了企業(yè)的盈利能力[3]?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2016年有所下降，但下降幅度不大?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率綜合反映了企業(yè)整體資產(chǎn)的營運(yùn)能力，因?yàn)榱鲃?dòng)資產(chǎn)近幾年有所提高，可見2016年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降的原因是由于非流動(dòng)資產(chǎn)的增加。

（三）盈利能力分析

盈利能力表示的就是公司賺取利潤的能力。盈利能力是企業(yè)經(jīng)理人用來評判企業(yè)規(guī)模和管理水平的重要指標(biāo)。

從表3的數(shù)據(jù)中可以看出，近四年?duì)I業(yè)凈利潤率基本維持在13.7%左右，2016年?duì)I業(yè)凈利潤率下降1.7%，下降較為明顯。2016年?duì)I業(yè)毛利率與2015年相比反而提高了0.68%，可見營業(yè)凈利潤下降的原因可能是費(fèi)用的增加，也可能是所得稅的增加。資產(chǎn)凈利率在2015年達(dá)到了4.63%，在2014年和2016年在3.92%左右，說明萬科在2015年的時(shí)候投入產(chǎn)出比相對較高，資產(chǎn)運(yùn)營比較有效，成本控制水平比較好。同樣的權(quán)益凈利率在最近三年中，2015年最高達(dá)到20.58%，2016年比2015年下降1.55%，說明所有者權(quán)益所獲得的報(bào)酬水平的下降，也表明了資產(chǎn)凈利率2016年的下降中存在所有者權(quán)益獲得報(bào)酬水平下降的影響。

（四）發(fā)展能力分析

企業(yè)發(fā)展能力是隨著市場環(huán)境的變化，使企業(yè)發(fā)展壯大的潛在的因素，反映了企業(yè)未來的發(fā)展前景。

從表4的數(shù)據(jù)中可以看出，總資產(chǎn)增長率有了明顯的增長，2014年增長6.08%，2015年增長20.22%，2016年增長了35.87%，可見公司的總資產(chǎn)增長迅速。凈資產(chǎn)增長率雖然沒有總資產(chǎn)增長率增長的快，但也是較為明顯的增長，而且近兩年增長速度相對穩(wěn)定，說明近兩年企業(yè)資本規(guī)模的擴(kuò)張速度相對比較穩(wěn)定。企業(yè)收入增長率不太穩(wěn)定，2014年為8.27%，2015年是近三年增長率最高的一年為33.57%，2016年與2015年相比增長率有所下降為24.20%。同樣凈利潤增長率增長幅度也不太穩(wěn)定，2015年達(dá)到近三年的最高值34.54%，表明2015年企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最好。2016年的收入增長率和凈利潤增長率均不高，但要考慮到2015年的基數(shù)較低，企業(yè)發(fā)展前景還是比較好的。

三、總體評價(jià)及展望

本文主要從四個(gè)方面對萬科的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了分析。只有財(cái)務(wù)指標(biāo)要和企業(yè)所在行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r相結(jié)合，才能更好的了解企業(yè)的發(fā)展情況。在資金面趨緊的背景下，萬科應(yīng)該將風(fēng)險(xiǎn)防范和經(jīng)營安全放在首要位置，積極促進(jìn)銷售回款，推進(jìn)庫存去化，保障現(xiàn)金流安全。鑒于土地市場競爭依然激烈，萬科應(yīng)堅(jiān)持審慎投資策略，推進(jìn)投融資一體化，同時(shí)牢牢把握城市發(fā)展趨勢，拓寬合作渠道，深化和優(yōu)質(zhì)資源所有者的合作。

萬科公司作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，其的發(fā)展具有一定的借鑒意義。通過這次的財(cái)務(wù)分析，我們可以發(fā)現(xiàn)：債務(wù)資本可以使企業(yè)快速發(fā)展，萬科企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，但其2017年上半年的企業(yè)凈負(fù)債率為19.61%，說明企業(yè)也保持了較好的償債水平；盡管企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高，但其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并不高，其原因在于公司有可觀的盈利規(guī)模，出現(xiàn)這樣的情況，可以說明盡管債務(wù)規(guī)模大但是只要控制好現(xiàn)金流，整體風(fēng)險(xiǎn)還是可以控制的。

【參考文獻(xiàn)】

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[3]謝韻瑤. 業(yè)務(wù)多元化與地域多元化對中國企業(yè)績效的影響[D].暨南大學(xué)，2008.endprint