完善拆遷審計的若干思考

劉惠賢

摘 要：隨著基礎設施投資規模的迅速增長，建設項目用地需求增加，征地拆遷成為社會經濟發展和政府工作的重點。拆遷資金的使用和分配關系到群眾的切身利益和社會經濟發展的和諧穩定。因此，征地拆遷審計為適應當前拆遷項目的發展應運而生。本文介紹了征地拆遷審計的內容，結合實際案例闡述了目前拆遷審計中發現的主要問題，從完善拆遷制度、創新審計方法、提高審計人員素質等方面，提出了如何提高拆遷審計質量的對策，以期對今后的征地拆遷審計工作有所幫助。

關鍵詞：拆遷；審計；提高

隨著城市化進程的加快，城中村改造、舊城改造、棚戶區改造等“三大”改造快速推進，征地拆遷已成為城市建設的一個熱點和難點。因此，如何規范征地拆遷程序、監管拆遷資金使用的合法性，切實保障人民的相關權益，是審計機關迫切需要研究的問題。

一、征地拆遷審計的重點內容

1.拆遷補償成本認定審計

重點關注被拆遷人的身份與戶籍信息、拆遷房屋所有權證與土地證、房屋測繪報告、評估報告、拆遷安置協議書等資料，審查拆遷補償安置中補償金額構成的合法性、合規性。審查評估報告中的計算方法、標準、時點是否符合相關規定；房屋補償計算方法是否合規；“兩規”罰款及補繳地價核定程序是否合規；二次裝修是否計算正確；臨時安置補助費計算是否正確；搬遷補助費計算是否正確；停產停業補償費計算是否正確；住宅房屋擅改經營性用途的適當補償計算是否正確；其他補償補助項目是否有制度依據，計算是否正確。

2.拆遷資金管理使用審計

深入調查拆遷安置資金的收支情況，關注是否建立了專門的賬戶用于項目資金的核算；資金的支出手續和程序是否符合相關規定、資金的撥付環節是否存在擠占和挪用的情況。同時，拆遷工作經費是否存在隨意開支、濫用等違規行為；拆遷專項經費（測繪費、評估費）是否根據合同約定的方式進行結算。

3.拆遷工作程序審計

首先，需要關注項目是否辦理了拆遷許可證，是否編制了拆遷工作方案；其次，關于征地拆遷補償事宜是否已按規定發布了公告。最后，需要關注拆遷項目是否嚴格執行先測繪后評估的程序，是否存在未經測繪復核、評估復核，就提前支付拆遷補償款的情況。

4.拆遷過渡費及安置房審計

重點關注是否存在違規分配安置房，虛構拆遷協議，多報安置房戶數的情況；是否超標提取拆遷過渡費，過渡期限是否從拆遷補償安置協議簽訂后的搬遷之日起計算等。

二、征地拆遷審計中發現的問題

1.拆遷補償成本審計中發現的問題

一是拆遷成本難以控制。部分拆遷項目未辦理拆遷許可證，沒有編制拆遷工作方案，造成投資總額無法控制；二是由于現行拆遷管理辦法中的補償標準遠遠低于房地產市場價格，難以滿足被拆遷人的合理預期，加大了征收難度，拆遷實施單位會通過擬定“特殊補償項目”的方式超標準對被拆遷人進行補償，增加了拆遷項目的成本。三是拆遷實施單位為了推進項目的進度，對于突破相關標準的補償內容，以特殊個案的形式上報項目領導小組，并經上會通過，無形中增大了拆遷的成本。四是部分評估公司疏于監督，或受益于被拆遷單位，存在擅自篡改計量標準抬高補償金額的現象，通過修改評估時點造成補償的評估價值增大，從而導致補償成本不斷加大。因此，在審計過程中審計人員需要對評估報告中的計算方式、標準、時點進行全面復核。

2.拆遷經費使用中所存在的問題

一是超范圍使用拆遷工作經費。目前，國家尚未出臺相關的工作經費管理規定，由于對工作經費的開支范圍沒有明確的規章制度作為約束，導致存在工作經費使用混亂的情況，基層部門往往將一些不屬于拆遷工作所產生的經費支出并入其中。二是專項經費使用管理較為混亂。拆遷項目中的測繪、法律、評估、確權等服務都是委托給中介機構來完成的，發生的費用超過了政府集中采購所規定的限額。三是部分測繪、評估公司存在故意在結算單中多報工程量的情況。審計人員需要仔細核查測繪公司、評估公司出具的測繪、評估報告，抽查是否存在未出具測繪、評估報告而支付了費用的情況。四是測繪費用的結算放點存在較大的檢查風險。測繪服務費主要來源于測繪公司的紅線放點。對于拆遷項目需要放點的數量、如何放點，業界沒有統一的標準，僅僅依靠測繪人員的專業能力確定，審計人員由于知識的局限性無法對結算單放點數量做出評價，只能認可測繪公司提供的數據，存在較大的風險隱患。

3.拆遷項目確權中發現的問題

有的房屋沒有產權，也無法提供報建和竣工的資料，這些房屋確權需要明確房屋建成的時間和查違記錄資料，其直接關系到能否補償以及補償標準的高低。由于年代久遠，房屋產權登記制度不健全，無證房與歷史遺留房屋的確認難度較大。房屋建成時間的認定主要由社區居委會、居民小組進行確認。由于居民小組工作人員往往與被拆遷人關系密切，導致居民小組出具意見的可靠性大打折扣，因此無證房與歷史遺留房屋的補償，往往也是拆遷項目中最容易套取國有資金的便捷渠道。查違記錄的審查意見由街道執法隊出具，由于執法隊成立于2007年，對于年代久遠的無產權房屋難以查證。審計取證需要將航拍地籍圖資料等相關文件作為最重要的確認依據，并結合拆遷現場測繪圖等原始資料，分析比對其一致性。

4.拆遷項目后續管理中的問題

一是拆遷資金到位不及時，部分項目推進緩慢。有的拆遷項目賠償款不能及時到位，從而影響了拆遷工作的進程。被拆遷方沒有及時獲得拆遷賠償款，導致已簽約的被拆遷房主無法按時搬離拆遷區域，影響了拆遷工作的推進。二是有的街道為了加快拆遷進度，違反拆遷工作程序。部分項目存在測繪報告、評估報告未經復核的情況下，提前與被拆遷人簽署協議的行為。三是拆遷實施單位不重視后續管理。完成拆遷工作后，部分拆遷實施單位存在未及時辦理產權證書移交和委托注銷產權等手續，被拆遷的房屋和設備未能及時拆除，委托拆除施工公司無相應資質等問題。四是拆遷實施單位未及時移交部分紅線外的擴征土地和房產。因紅線外的土地未辦理移交手續，土地處于無人監管的狀態，容易發生安全隱患。

三、如何提高拆遷審計質量及防范審計風險

拆遷審計項目多、難度大、風險高，如何提高拆遷審計質量，有效地規避審計風險，發揮好審計監督的作用，是我們目前亟須研究的問題。

（1）完善征地拆遷工作相關的法律法規，從制度上防范風險。目前，征地拆遷適用的法律文件是《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院第590號令），地方政府依據此文件并結合當地實際情況制定相應的房屋征收與補償實施辦法。然而，在征地拆遷過程中經常會遇到一些完全找不到相應政策依據來進行補償的情況。對于這些補償事項，由于沒有相適應的法律法規作為依據，不得不依賴于審計人員的職業判斷，這就加大了審計工作的難度，不可避免地產生了審計風險。首先，建議地方主管部門完善征地拆遷適用法規，使審計工作有法可依。其次，進一步完善拆遷補償的配套制度。如建立拆遷工作操作實施指引、拆遷成本控制審批制度、拆遷工作經費的使用規定等。同時，進一步健全現階段的補償標準，如土地整備工作補償標準、被拆遷房屋市場評估參考價格等，還可以進一步建立工作獎勵機制，加強對拆遷期限的約束，使拆遷工作的開展更加有序。

（2）選擇恰當審計方法，有效防范審計風險。一方面，征地拆遷項目的審計大部分是事后審計，由于拆遷原始資料不完整、經辦人頻繁更換，審計人員面臨調查難、核實難、取證難的“三難”境地，容易產生重大的錯報。因此，應建立征地拆遷專項資金全過程跟蹤審計模式，對于拆遷投資額較大的項目，應實行全過程跟蹤管理，建立形成事前、事中、事后的全過程監督模式。另一方面，拆遷項目較多，且項目跟蹤審計時間跨度長，審計量大與審計技術手段不完善的矛盾非常突出。為了更好地解決人員少任務重的矛盾，審計人員可采取抽查審計的方式對拆遷項目進行審計，抽樣比例按照拆遷項目的實際情況確定。

（3）客觀準確的進行審計評價，有效防范審計風險。客觀評價主要表現在兩個方面：客觀評價審計證據，特別是對關鍵問題進行認真復核，確保準確無誤；客觀公正地評價審計結果，審計工作由于受審計范圍、審計時間、審計資料、審計手段的限制，不可能將賬內、賬外的所有問題都一次查清，因此對審計結果的評價要注意保持客觀嚴謹，不憑工作經驗和領導意圖來做出結論。拆遷量大，人手有限，審計人員只能采取抽樣的方式對拆遷項目進行審計，因此在出具審計報告時，應明確指出審計組僅對抽查事項發表審計意見，這樣才能有效規避審計風險。

（4）提高審計人員專業素質，增強風險防范意識。首先，審計部門要注重對現有審計人員的知識更新。通過多媒體網絡、案例教學等方式組織業務培訓，對國家、地區新出臺的一系列與拆遷相關的法律法規、政策制度進行認真學習，提高審計人員的業務水平；其次審計人員要加強專業技能培養，提高分析能力；最后，可聘請社會中介機構的審計人員進行技術指導或者直接參與審計工作，這可以有效地解決因審計人員不熟悉業務，而造成的重大遺漏，最終達到提高審計工作質量的目的。

參考文獻

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3.陳慧明.基本建設項目審計常見的四類問題.中國審計，2010（23）.（責任編輯：何卉）